# 2022年新加坡房地產七大變化，哪個變化影響到你 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/XnQ29 Published: 2023-01-27 Source: 獅城新聞 2022年已經過去，根據新加坡建屋發展局和市區重建局本月初發布的數據，組屋轉售價2022年全年上漲10.3%，私宅價格同樣呈漲勢，上揚8.4%。 鑒於房價居高不下，新加坡政府自2021年底推出降溫措施、又在2022年先後頒布了七項條規。接下來，讓我們一一回顧**2022年新加坡房市七大變化**，看一看下圖一覽表中哪項變化影響到你。 ![2022年新加坡房地產七大變化，哪個變化影響到你](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17146233.avif?1679318096) ![2022年新加坡房地產七大變化，哪個變化影響到你](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17146234.avif?1679318095) 在說2022年的變化之前，我們先來看看2021年底的降溫措施，因為那次降溫措施對房市的影響一直持續到2022年。 **2021年變化** **時間：2021年12月16日** 變化 **新加坡房地產降溫措施** **額外買方印花稅調高5至15個百分點！** ![2022年新加坡房地產七大變化，哪個變化影響到你](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17146235.avif?1679318095) 影響 2021年底的降溫措施直接影響了2022年初的轉售私宅市場，導致**轉售私宅市場銷售速度進一步放慢**。銷售放緩的原因是大多數房地產開發商持謹慎觀望態度，選擇推遲新項目發布。措施推出後，一些投資者考慮其他種類的房地產投資，分析師認為分層地契辦公項目會更受投資者的青睞。除了這些方面，分析師認為這輪降溫措施還導致了**2022年店屋價格和租金價格上漲**。 **2022年變化1** **時間：2022年2月21日** 變化 **新加坡政府預算案宣布** **將分兩個階段調高房地產稅** 新加坡2022財政年政府預算案聲明宣布，2023年及2024年分兩個階段調高房地產稅。非自住型住屋的屋主須繳交的房地產稅從原先的10％至20％，調高到12％至36％；自住型住屋年值3萬新元以上的部分，房地產稅從目前的4％至16％，調高到6％至32％。 影響 分析師認為，房地產稅增加本身的影響不大，但加上2021年12月生效的新一輪降溫措施，**進一步抑制了尤其是中高檔住屋市場的整體需求**。 **2022年變化2** **時間：2022年3月15日** 變化 **中央區商業發展項目重新發展時** **不再允許分層劃分成個別單位** 新加坡市區重建局為了維護和提高發展項目的質量，3月開始規定中央區重要地區的商業發展項目，在重新發展時不再允許分層劃分成個別單位，必須統一業主。 影響 從消費者角度看，有分析師認為因為重新發展時要價合理，現有中央商業區發展項目分層地契辦公樓能獲得家族辦公室和高收入人群的青睞。從市場供需角度看，大多數分析師認為，新規定不會對受影響項目的集體出售帶來顯著衝擊，但造成了**市場新增供應有限**，現有分層地契商業單位變得更加搶手，尤其是分層地契辦公樓。 **2022年變化3** **時間：2022年5月10日** 變化 **轉移房地產到生前信託** **控股公司須付額外轉名印花稅** 2022年5月10日起，房地產控股公司的股權轉移到生前信託(Living Trust)時，即使尚無明確的實益擁有者，也須支付35％的額外買方印花稅(ABSD)。額外轉名稅與買方印花稅，彌補了當時制度的不足。新加坡財政部發表文告時表示，新加坡政府是在進行定期的政策檢討後，決定推行一致的35％額外買方印花稅(生前信託)，填補原先的缺口。 生前信託指的是委託人(Settlor)在世時設立的信託。它能夠很好地保護委託人的財產隱私，除非受託人或受益人特別要求法院批准，否則相關書面文件是不會公開的。 影響 分析師認為，這項措施主要是針對意圖避稅的高凈值人士和富裕家族。由於以信託購買私宅的交易預計不超過整體私宅交易量的10％，所以新措施**對新加坡樓市沒有產生顯著影響**。 **2022年變化4** **時間：2022年6月26日** 變化 **新加坡金融市場房貸利率變化** **新元掉期利率SOR於22年8月底終止** 2022年6月到8月，新加坡金融市場從單一基準利率「新元隔夜利率」(SORA)過渡。有房貸的人在2022年8月31日前完成以SOR為基準利率的房貸配套轉換程序，他們的SOR房貸會從2022年10月起被銀行自動轉成SORA轉換配套(SORA Conversion Package)。當前使用的新元掉期利率(SOR)將於2023年6月30日完全停止使用。 影響 分析師認為利率轉換是必要的調整，因為目前全球利率正處於上揚趨勢，儘早轉換SOR房貸也就意味著能為剩餘的貸款期**鎖定當前較低的零售調整利差**。 ![2022年新加坡房地產七大變化，哪個變化影響到你](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17146236.avif?1679318095) **2022年變化5** **時間：2022年9月30日** 變化 **新加坡政府新一輪降溫措施** **這一輪房地產降溫措施要點如下：** ![2022年新加坡房地產七大變化，哪個變化影響到你](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17146237.avif?1679318094) 影響 影響：新加坡政府此次降溫措施**提高了購房者的貸款門檻**，政府希望能避免購房者過渡借貸。有分析師認為，這次的降溫主要目標是組屋市場，而不是私宅市場。因為購買轉售組屋之後有15個月等待期，對從私宅搬到組屋的屋主造成了更大的障礙。但其實**私宅市場也受到影響**，從2022年10月新私宅的銷售數據有下滑，樓市降溫措施所帶來的不確定性或使買賣雙方都更謹慎。 **2022年變化6** **時間：2022年10月18日** 變化 **新加坡市建局修改中央區住宅項目條例** **至少兩成單位面積不小於70平方米** 新加坡市區重建局發布通告，修訂中央區非有地住宅項目的較大單位比率。從2023年1月18日起，中央區所有組屋、共管公寓以及有住宿的商業和混合用途項目，至少兩成住宅單位的面積不能小於70平方米(約753.47平方英尺)。 市區重建局表示，之所以這樣做，是因為留意到中央區住宅單位的面積有持續縮小的趨勢，為確保中央區的住宅維持良好的單位面積組合，鼓勵更多人住在中央區，修訂了指導原則。 影響 分析師認為，修訂條例有助**增加中央區的居住人口**，來滿足不同的家庭規劃需求，讓中央區更有活力。因為條例從2023年的1月18日才生效，所以至本稿截止時間，房地產市場上還沒有反映出明顯變化。 **2022年變化7** **時間：2022年12月2日** 變化 **23年起增加房地產稅** **政府提供高達60元回扣** 新加坡財政部和國內稅務局發表聯合文告說，隨著市場租金近年來有所上漲，所以宣布從2023年1月1日起，包括私宅和組屋多數住宅年值會調高。政策出台後，自住房屋主可獲得一次60%的房地產稅回扣，最高達60元。 年值是指業主出租一個房間(不是整套)一年所獲得的租金收入。稅務局每年都會檢討住宅年值作為計算房地產稅之用。 影響 回看之前的數據，上一輪年值檢討之後，組屋和私宅的租金上漲超過20%。分析師認為此次年值上調預計也會**促使私宅組屋上漲**，但由於此次年值調整從23年1月1日開始實施，所以至截稿日還沒有看到房市受到明顯影響。 ![2022年新加坡房地產七大變化，哪個變化影響到你](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17146238.avif?1679318094) *（康寧河灣項目設計效果圖）* 展望2023年的新加坡房地產市場，分析師普遍認為**房價增速會放緩**，至於具體數據如何，政府又是否會出台新的條例措施，仍是未知數。 ![2022年新加坡房地產七大變化，哪個變化影響到你](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17146239.avif?1679318094)