# 新加坡房價連漲11個月，政府急給樓市「降溫」，背後風險幾何

URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/XnZqg
Published: 2021-12-19
Source: 獅城新聞

![新加坡房價連漲11個月，政府急給樓市「降溫」，背後風險幾何](https://www.shicheng.news/images/image/1685/16852338.avif?1639836002)





在房地產市場連漲11個月之後，新加坡還是忍不住要向「高熱不退」的樓市出手。

當地時間12月15日晚間，新加坡宣布了一系列措施來冷卻其房地產市場，包括提高印花稅和收緊貸款限制。

新加坡政府在聲明中稱，儘管受到新冠疫情影響，私人住宅和公共住房轉售市場一直很活躍。自2020年第一季度以來，私人住房價格上漲了約9%，而公共住房轉售單價上漲了約15%。

據悉，新加坡上一次調控額外買方印花稅 (ABSD) 利率，還是在2018年。如今再次加大力度調控樓市，顯然是因為樓市的高漲已經引發了政府方面的擔憂。

財政部、國家發展部和央行在聯合聲明中表示，如果放任不管，價格可能會跑在經濟基本面之前，並增加隨後出現不穩定調整的風險。另外，聲明中還提及借款人容易受到未來幾年利率可能上升的影響。

瘋狂的樓市，背後推手是強需求 

雖然新加坡仍處在奧密克戎變異毒株的陰影下，但這絲毫無阻其房地產市場繼續火熱。

從今年第一季度算起，目前私人住房價格上漲了約9%，而組屋（註：由新加坡建屋發展局投資建設，主要提供給中低收入新加坡公民家庭的保障性住宅）轉售單價則上漲了約15%。到目前為止，新加坡樓市的上漲已經持續了11個月。

僅從上漲幅度或許很難看出新加坡房地產漲勢的瘋狂程度。根據英國房地產信息企業萊坊（Knight Frank）在今年9月公布的《全球房價指數》（Global House Price Index）顯示，第二季度新加坡房價同比上漲6.8%，位列亞洲國家房價漲幅首位。

儘管受疫情影響，新加坡樓市始終「一枝獨秀」。對此，亞洲房產科技公司居外IQI（Juwai IQI）集團聯合創始人、CEO卡斯夫·安薩里（Kashif Ansari）向21世紀經濟報道記者表示，新加坡自去年以來高效的疫情管控，使其經濟保持穩定，在東南亞表現特出，另外，疫情期間新加坡政府紓困政策不少，購房按揭利率更低於2%，都推動了人們的購房需求。

事實上，新加坡本地的購房按揭利率在過去七年里一直維持在很低的水平。但不同的是，新加坡目前的通脹率已上升至2.5%，升至八年來的新高。在這樣的背景下，像房產一類的避險資產就成了一眾投資人的首選，當中還有不少是國外投資者。

「新加坡穩定的政經環境一向被外國投資人視為財產安全港。根據居外IQI2020年的買家詢盤數據，新加坡是亞洲購房人海外購房目標國第7名。」卡斯夫·安薩里（Kashif Ansari）向記者表示，這些因素都推動了疫情期間新加坡樓市的紅火。

尋求資產避險的大多為海外買家，而對於大部分本地買家來說，在疫情後開始在家辦公，才是他們增加購房的主因。

「空間現在看來已是必需的，而不再是奢侈。」合登集團執行長葉潤明表示，不少買家利用他們現有的組屋套現，提升到私宅轉售市場中選擇他們負擔得起的房屋。

樓市火熱一片之時，新加坡的家庭債務水平也在攀升。12月6日，新加坡金管局發布的《金融穩定評估》報告（下文稱「報告」）顯示，過去一年裡家庭債務增長6.8%，而房貸是家庭債務增長的主要因素。該報告稱，一旦房地產市場受到衝擊，房價回調，國內需求降低，隨之而來的不良貸款增加會影響銀行系統，削弱銀行向其他部門提供信貸的能力。

有分析人士向記者預測，明年新加坡的購房按揭利率大機率會上漲。

新加坡國家發展部長李智陞也給出了樓市調控的解釋，他表示是要降低私人和住房委員會轉售市場價格上漲的風險，這也將影響住房的可負擔性。看來，此時政府向房地產給出降溫措施確實是恰逢其時。

政府降溫有效嗎？ 

為了讓樓市有效降溫，新加坡政府出台了一系列措施。

據聯合文件顯示，這些措施包括：政府將把針對外國人的額外買家印花稅(ABSD)從目前的20%提高到30%；另外，對於新加坡公民，購買第二套住房的印花稅從12%提高到17%，而第三套及以後，公民的住房印花稅從15%提高到25%。據悉，額外買方印花稅是新加坡政府推出的房地產降溫措施之一，主要在於緩解當地和國外住宅物業買家的強勁投資需求，確保新加坡人依然可以買得起當地住宅。

新加坡上一輪的樓市降溫措施還是在2018年。當時被分析師稱為「重拳出擊」的降溫措施，除了購買第一套房產的新加坡公民和永久居民，個人買家要交的買家印花稅都上調5%。相較之下，本輪的降溫舉措顯然力度更大。

「雖然過去已經有一些降溫措施，如收緊總債務償還率（TDSR）或抵押貸款服務比率（MSR），以確保房主不過度使用槓桿，但仍有一些買家還是可能會過度使用他們的財務，包括一些出售了組屋公寓併購買兩套私人住宅的家庭，也有家庭可能已經辦理了最高額度的房貸，而沒有給予足夠的緩衝。」新加坡房產經紀公司橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與諮詢部總監孫燕清（Christine Sun）向21世紀經濟報道記者表示，如今的降溫措施都將有助於解決這類問題。

值得一提的是，此次政府選擇在12月15日午夜宣布新政，並在第二天（12月16日）正式實施，有分析指這是吸取了2018年時進行樓市降溫的「教訓」。當時在傍晚時分宣布降溫措施，在措施生效前，樓盤前隨即出現「人龍」，相信這次是為了避免排隊買房的情況再次出現。

儘管新加坡政府已經釋出新政，但樓市恐怕不會太快降溫。

新加坡房產經紀公司博納集團經紀人黃文富向21世紀經濟報道記者表示，按此前的經驗，市場可能需要6-9個月的時間來消化新政。

孫燕清也持有相近的觀點，她向記者表示：「預計交易量在未來的六個月內會放緩。2022年新加坡的樓市價格可能會穩定下來，並以更慢的速度上升。因此，我們已經修改了2022年新加坡私人住宅的價格預測，升幅將從6%-9%降至0-3%。另外，2022年組屋轉售市場的價格升幅預測將從8%-11%下調至5%-8%。」

在樓市交易價格逐漸放緩的同時，新加坡租房市場或許也會迎來新變。

居住在新加坡的華人張小姐告訴記者，感覺最近一年在新加坡租房的價格持平甚至有所下降。

對此，黃文富向記者表示，對外國買家來說，如果已經打算在新加坡工作或移民到新加坡，在樓市新政後他們可能會延緩買房，因此租房市場會上漲。但同時，他也指出，但對於那些把新加坡當作資產長期避風港的外國買家來說，他們就不會太在乎這個新政。

新加坡向來主張「居者有其屋」，此次新政的出台更是給了本地首次購房者一顆「定心丸」。

「這項措施亦會鼓勵公屋市場的置業人士在財政上更加審慎。」新加坡國家發展部長李智陞表示，預計這項改變不會對首次置業人士造成重大影響，尤其是中低收入家庭。