# 勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/Xnbyj Published: 2022-02-01 Source: 獅城新聞 居者有其屋——是新加坡組屋政策的宗旨。新加坡政府不遺餘力的為普通大眾建造負擔得起的住房，這一點在世界範圍內都絕無僅有。 ![勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889160.avif?1643641213) 組屋的優點無需多言，只是去除基本的居住因素，你對於房產別是二手組屋的需求再提高一層的話，你會發現他**缺少了個重要的「資產」功能**。 回首過去十年，比如你在2011年左右買入的二手組屋持有到現在，多半是幾乎沒有價格變化的。 ![勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889161.avif?1643641213) 我們從新加坡全島組屋平均尺價就能看出，除了疫情之後的兩個季度（Q3/Q4 2020）由於需求積壓後釋放急升了5%之外，之前的十年基本變化不大（每年0.5%）。 這和我們國內動輒3、5年翻倍來看簡直不值一提。 而我的看法很簡單：只要組屋的**99年屋契到期歸零**這個初始設定在，就註定了他不會是個值得長期持有的「資產」！就好比你不會去買個不保本的理財產品。 為何組屋屋契是99年？來看下早報在2018年引用李顯龍國慶大會講話的解釋： ![勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889162.avif?1643641213) 總結下大概的要點是： 1. 99年是個很長的時間，足夠你住到終老 2. 新加坡的現有購屋政策下，極少發生屋主活得比屋契限制長（不到2%） 3. 繼承組屋的子女除非自己沒有房產，否則也不必擔心活得比屋契長的問題 4. 就算髮生了屋契到期還給政府也不用擔心，政府會幫你「取得」另一個組屋單位 5. 必須對後代公平，讓新加坡的土地循環利用 6. 99年不止適用於組屋，新加坡所有的政府售地（GLS）下的私宅都是99年 7. 屋齡超過50年的房子，維護費用會激增 8. 很少有人願意住進百年組屋，所以回收重建是個好方法 而政府有多大的決心來維持這個設定呢？來看下當初2018年大討論的看法： ![勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889163.avif?1643641212) 結合政府在2020年底第一宗土地到期《[芽籠排屋地契到期，土地和產業歸還給政府](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247489390&idx=2&sn=206c627d662d267f4f3630d6371e4678&chksm=f9c20c81ceb58597ce8e3791e4457b4ef01d792f53ec2252019cb16d0f89e780f7b4a5e4956b&scene=21#wechat_redirect)**》**收回國有的實際的做法來看，組屋地契到期政府無償回收確實遵循了**對所有人公平**的出發點。 總理接班人王瑞傑的看法也很簡單：組屋99年是個**理性政策**，能讓下一代有機會買房。土地資源得到更新，對新加坡而言是未來的重要環節。 ![勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889164.avif?1643641212) 那麼新加坡的組屋老齡化有什麼後果呢？直接的影響就是**組屋的價值！** 來自海峽時報（The Straits Times）2019年的圖片示例 ![勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889165.avif?1643641212) 而新加坡組屋的老齡化趨勢是什麼？ 蛛絲馬跡來自總理的臉書貼文，下圖來自李顯龍2018年8月19日的FB頁面： ![勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889166.avif?1643641212) 我們看到，1986年之前和1987-1997年滿足HIP條件的組屋數字加起來就是68萬，也就是會有68萬間組屋在未來15年（2036）左右會超過40歲。 至於坡縣一共多少HBD？隨便Google一下就知道目前數字是107萬左右。 而未來新建的組屋呢？我們來看過去幾年官方的BTO數據： ![勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889167.avif?1643641212) 可以認為是每年1.6萬左右，這個數字其實很高了，而且HDB為了這些BTO進行了大量補貼，造成了**巨大的財政赤字**。 ![勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889168.avif?1643641211) 可以想像下**這些赤字從哪裡來，又是誰來買單**？ 假設每年1.6萬的新增BTO可以連續持續15年（你認為可能嘛？），而且政府財政每年都要忍受這些逐年增加的赤字，15年的話一共24萬個新組屋單位，那麼到2036年新加坡一共會有130萬個組屋單位；根據前面的數據：屆時超過40年屋齡的組屋會有68萬間！ 那麼結論挺明顯了：15年後坡縣**過半組屋屋齡超過40年**是板上釘釘的！ ![勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889169.avif?1643640483) 按照平均每戶居住3人的話，屆時估計有200萬的人口住在超過40年屋齡的組屋裡。想像下你會成為其中之一嘛？ ![勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889170.avif?1643641211) 來自晚報的調研數字挺有意思：年輕人願意提升住房，老年人願意原地養老。 ![勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889171.avif?1643641211) 如果目前的組屋是你唯一的房產的話，不妨靈魂拷問下： 15年後的你是年輕人還是老年人？ 15年後你手上的組屋幾歲了？ 願意在目前組屋住到退休並原地養老嘛？ 15年後年輕人會有多願意買超過40年屋齡的組屋？ 不要以為15年之後的事情很遙遠，其實這是**近在眼前**的！ 前任國家發展部長黃循財在2018年的採訪中透露了如下信息： ![勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889172.avif?1643640484) 也就是新加坡目前1/5的組屋是在1984-1988短短四年間落成的！那麼這些組屋在7年後（2028）肯定超過40年屋齡了，那麼加上1984年之前落成的組屋呢？ 不少人幻想著自己的老組屋拿到SERS，換成新組屋並且大賺一筆，來看下早報的冷水： ![勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889173.avif?1643641211) SERS的缺點很明顯，就是**缺乏公平性**，用納稅人的錢讓小部分人受惠。 這與新加坡政府一直持倡導的價值觀是背離的，所以不排除會逐漸淡出市場。 那麼面對老齡化組屋的激增，政府的解決對策是什麼呢？ 2018年的國慶群眾大會給出了解決方向：**自願提早重建計劃（VERS）** ![勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889174.avif?1643641210) 也就是說 1. 組屋屋齡到了70年左右的時候，屋主可以**投票選擇**提早把組屋賣回給政府 2. 若大部分屋主**投票支持**加入新計劃，政府會回收土地重新發展 3. 第一輪的VERS將於**20年後**實行 而政府的配套措施，比如組屋套現種類和CPF條例也已經到位： ![勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889175.avif?1643641210) 可見新加坡政府是有所準備的，並不想「坐等」居民的組屋價值歸零。 早報的這段其實**話中有話**，你自己體會下，關鍵詞是居民的**「選擇」** ![勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889176.avif?1643640485) 當然你不必擔心組屋到期了被趕出門睡大街，政府會給你解決方案的 ![勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889177.avif?1643641210) 目前政府還不會給出VERS的具體細節，但是從20年之後才開始執行可以看出一些端倪。 新加坡的第一代組屋應該是50年屋齡左右，假設當年20多歲住進去的現在也70多歲了，這些人很大機率會選擇原地養老： ![勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889171.avif?1643641211) 而從目前政府推廣的「原地養老」政策來看，有不少人會選擇賣出屋契的： 當然20年後這些人多半是不在了；而被套現的組屋根據政策是不能在公開市場賣出的，那麼就只能賣回到政府手上，而賣出的價格可以參考上面兩個連結的細節。 就算這些屋主沒有選擇套現的話，到時候組屋也都70多歲了，會有多少買家會去接手剩下20多年屋契的組屋？何況銀行都不會貸款給你！ 如果子女選擇繼承組屋，先不討論複雜的繼承法（有、無遺囑和多個子女的複雜狀況），子女必須處理掉手上其他的HDB房產甚至私宅——除非是2010年8月30日之前購買的非補貼（包括CPF Grant, priority schemes 和SERS）組屋可同時保留私宅。這當中有至少9種情況是不會滿足這個保留條件的，有興趣的可以查詢HDB條例和新加坡的繼承法。 所以我的看法是，在未來的20年以內： 1. 政府一定會出台政策專門「回收」這些老舊的組屋，這也符合VERS的第一條規則。 2. 不少老舊組屋會通過政策逐步回到政府手上，這就對於VERS政策第二條（投票）的執行帶來了很大的便利性。 3. 政府會優先逐步重新發展高齡組屋扎堆地區（馬林百列，大巴窯、宏茂橋，勿洛等）的土地，為成熟區帶來新的活力——此乃一舉多得！ 就像部長說的，分二三十年來重新發展好過扎堆一起重建： ![勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889179.avif?1643640486) 順便提下，坡縣雖然不像香港那樣土地「匱乏」，政府規劃其實也是夠未雨綢繆的，比如最近國家發展部長短短一個月內多次談到森林用地規劃為住宅（包括ULU PANDAN的BTO）來看： ![勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889180.avif?1643641209) 政府可能感受到了BTO的持續強勁需求和土地供應吃緊——也是大量組屋迫在眉睫的老齡化所賜，於是開始規劃大片的森林作為住宅用地的儲備。 綜上所述，以下的系列問題是可以通過本文來尋找思路； 為什麼要強調思路，因為思路重要性遠遠超過結論，所謂**思路決定出路**： 1. 你手上的組屋是不是個有效的資產？ 2. 相比之下坡縣的私人汽車是不是個有效資產？ 3. 你手上的組屋過個10年價格會比現在更高嘛？ 4. 你是否滿足於像政府所規劃的那樣用組屋來養老終身？ 5. 如果你手上持有>40年屋齡的組屋，未來有什麼打算？ 6. 如果你手上持有>30年屋齡的組屋，未來有什麼選擇？ 7. 如果猶豫付ABSD保留組屋升級公寓，不如想想COE？ 8. 如果你打算全款還完組屋，先想想問題3？ 9. 組屋是升級資產的墊腳石還是絆腳石？ 不服啊，我就是喜歡組屋咋麼滴？不服來單挑啊 ![勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889181.avif?1643640488) 另外疫情之中弱勢群體受到的影響遠遠大於普通人。比如中產階級可以輕鬆負擔得起的組屋對弱勢群體來說遙不可及，又比如富人可全款買入豪華公寓，中產階級還在為ABSD和貸款精打細算。 我的看法是新加坡房產的降溫措施，尤其ABSD是為了保護普通大眾不被掠奪的最佳工具！ 不少夾心層階級在叫囂放鬆cooling measure，殊不知大把的富人黃雀在後。 但是政策是把雙刃劍，如果你對坡縣的組屋政策有「誤判」，加上未來15-20年左右要退休的話，不妨Google下早報的這貼：99將至 高齡組屋「命運」如何？ ![勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889182.avif?1643641209) 和體會對資產的解讀： 新加坡人應該認清組屋不能儲值，也不是一件可以一直代代相傳的資產，而難處就在於如何改變這個觀念。 由於組屋非永久地契，它作為資產的概念，與它的地契形式其實存在矛盾。 ![勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889183.avif?1643641209) ![勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889184.avif?1643641209) 35年後的5000元，還不到今天的2500元，那麼35年後你的組屋價格會翻倍嘛？ 到頭來一場溫水煮青蛙？ 那麼有朋友問了，同樣是99年的Condo是不是資產呢？ ![勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889185.avif?1643640492) ![勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889187.avif?1643640492) ![勢不可擋的老齡化——兼談組屋的資產屬性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889188.avif?1643640492)