# 樓市再次降溫，市場到頂了嗎  專家解讀

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Published: 2022-10-01
Source: 獅城新聞

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1降溫新政重點

離上輪猛烈的降溫措施不到一年，**政府宣布了新一輪降溫政策**，我們同樣來點評一下，看重點：

1）HDB市場，建屋局借出的組屋貸款將**設定3％的最低利率**，用於計算買家可獲得的貸款額。建屋局目前所提供的2.6％優惠貸款利率維持不變。**組屋貸款的貸款與估值比率（LTV）也從85％調低到80%**。

2）私人房產方面，用來計算**總償債率TDSR**和**還款比例MSR的基準利率上調0.5%**，**私人住宅由3.5%上漲到4%，非住宅類則從4.5%增加到5%**。

2對此新政，博納產業KFD部門解讀如下

1. 降溫措施的方向和**預期一致，簡單說就是緊縮抑制需求**，同樣收入情況下，可貸款總額降低了。過去5年郊區的漲幅高過市區，而郊區關係到民生，政府用心良苦，**擔心加息階段民眾的還款能力，所以緊縮**！

2. 此輪政策是**最為溫和的，**降溫措施的**強度低於預期**，針對的是自主剛需的組屋和私人公寓大眾市場的微調，提醒民眾不要超過自己還款能力。

**2.1 分析：很多人關心，新加坡樓市價格是否到頂了?** 

一方面從2017年到現在，樓市已經漲了5年了，**郊區新盤都到了單價$2200psf**，而另外一個方面，樓市**仍然供不應求**：**寬鬆量化後的高通脹已經反映在地產的方方面面**，高地價，高建築成本，讓開發商拿地也十分謹慎，導致這兩年供應量很低，無法滿足湧入新移民帶來巨大的需求，豪宅區租金價格幾乎翻倍！

我們梳理幾個**重要數據**：

1. 過去樓市已經漲了5年了，外圍漲幅RCR多，核心區CCR漲幅小，價差為歷史新低

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2. 普通私人公寓的土地供應，這幾年每年才增加5000--7000套，遠低於需求10000套。

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3. 高端私人公寓的土地供應，幾乎沒有新的土地新供，主要靠市場enbloc自行解決， 而現階段需求強大，並將維持需求很長時間。

4. 近期跡象，8，9月的市場，交易量幾乎50%是核心區CCR, 這個比例是過去十年最高的。

3關於市場的前景，房價到頂了嗎？

**這一次與以往不同，外國人新加坡置業的CCR市場沒有受到擠壓，反而是緊縮了新加坡公民和PR自住房，應對加息周期的風險。**

**房價總體平穩，剛需市場(RCR, OCR)被抑制，漲幅放緩甚至停止。短期無法精準的推測，要看加息的力度和全球宏觀，但長期還是看好！在新的框架下買第一套的朋友是安全的，要能夠應對短周期的波動，就不要超出自己的還款能力範圍。 外國人為主的市中心CCR市場，有相對更好的空間！投資客戶不妨賣出郊區，置換到市區，反正價差不大。**

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