# 新加坡組屋屋主置業真相：過半渴望升級，預算卻困住絕大多數人

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Published: 2026-08-18
Source: 獅城新聞

PropNex於8月12日發布了一份覆蓋1533名新加坡組屋業主的置業意向調研報告。整體數據來看，過半屋主依舊保有升級私宅的計劃，市場改善需求仍在持續。但結合真實預算結構拆解後，購房者的理想預期與實際購買力出現巨大斷層。

數據顯示，55.1%的受訪屋主有升級私宅的意願，但92%的人群購房預算嚴格控制在250萬新元以內。其中，30.1%的購房者僅考慮100萬–150萬新元的房源，還有29.9%的屋主預算不足100萬新元。看似積極的換房意向背後，是月供壓力構築的真實購房壁壘。

居住年限越久，組屋越成終極居所。居住時長，正在徹底改變新加坡人的換房心態。

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調研交叉數據顯示：入住組屋未滿5年的業主中，僅40.2%放棄升級計劃；而居住超20年的老牌住戶里，高達63%的人群不再考慮換房。

長期居住帶來的生活沉澱，讓組屋徹底擺脫了「過渡跳板房產」的定位，逐步成為多數本地家庭的長期終極居所，屋主的換房動力隨居住年限拉長持續減弱。置業偏好趨於務實，地段熱度讓位生活便利，在新房選址上，新加坡屋主的需求愈發接地氣。

41%的受訪者明確表示，優先選擇現居社區周邊的房源；同時77%的人將地鐵、交通樞紐配套列為購房核心考量前三。

曾經備受追捧的核心黃金地段，不再是剛需改善家庭的首選。成熟鄰里圈層、穩定通勤條件、子女教育不中斷等生活化優勢，已經取代單純的地段溢價，成為當下組屋升級客群的核心置業標準。

阻礙換房的核心：不是稅費，是持續月供壓力

多數人止步私宅市場的真正原因，正在發生變化。

本次調研中，66.3%的屋主認為高房價是置業最大阻礙，這一比例相較2024年的63.4%持續走高。

值得關注的是，民眾對額外買方印花稅（ABSD）的敏感度大幅下降，認為稅費是置業障礙的受訪者占比從50%降至31%。這並非房產政策壓力減弱，而是長期、持續的月供現金流壓力，遠比一次性繳稅成本更讓普通家庭難以承受。

市區重建局的市場數據，進一步印證了這種體感落差。今年上半年，新加坡62.2%的新建私宅單價低於250萬新元，理論上貼合大眾主流預算。但在真實體感中，僅5.8%的受訪者認為新私宅可負擔，認可轉售私宅性價比的人群也僅有8.3%。官方成交數據與購房者真實負擔感，存在明顯斷層。

EC政策收緊，組屋升級的過渡通道大幅收窄

2026年5月的EC新政，進一步壓縮了普通家庭的換房過渡空間。

政策將執行共管公寓（EC）的最低居住年限從5年延長至10年、私有化年限延後至15年，同時取消延遲付款機制，並將首購者配額提升至90%。

此前數年，EC尺價累計漲幅高達134.8%，遠超普通私宅97.4%的漲幅。新政本意是抑制市場投機，但客觀上直接收緊了組屋屋主最核心的低成本升級通道。

以月收入1.6萬新元的典型家庭為例，受30%月供收入比（MSR）限制，購置EC的最高可貸額度僅適配160萬新元房源；而同收入群體購置常規私宅，預算上限可達245萬新元。時間成本、貸款上限的雙重限制，讓EC的過渡緩衝價值大幅縮水。

市場結構分化：轉售私宅走熱，組屋市場兩極分化

政策與購買力的雙重變化，直接重塑了新加坡房產的交易格局。

今年第二季度，轉售私宅交易量環比上漲18.2%，占據整體私宅交易的62%，成為改善群體的首選。核心原因十分直觀：新私宅平均尺價2455新元，轉售私宅僅1869新元，近600新元的單價差距，對預算敏感的升級客群具備極強吸引力。

與此同時，組屋市場呈現明顯兩極分化。今年一季度組屋轉售價出現2019年以來首次季度微跌（-0.1%），但百萬級高端組屋交易量逆勢創下491宗新高。

普通剛需組屋價格小幅鬆動，優質地段、大戶型稀缺組屋依舊價格堅挺，完美契合當下屋主「重生活配套、輕噱頭地段」的務實置業趨勢。

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