145萬！
新加坡又一五房式組屋創了紀錄！
8月27日，勿洛南路153B，一套位於16至18層的五房式組屋賣了145萬新元。
面積1216平方英尺，折算下來每平方英尺1192新元，是勿洛有史以來五房式組屋的最高成交價。
這是同一棟樓，三個月內第二次破紀錄了！
就在5月份，同一棟的153B，也在16至18層，也是1216平方英尺，賣了140萬。
三個月，自己把紀錄抬高了5萬。
8月份還有兩套五房式組屋交易，很有意思：
一個115萬，一個92萬。
它們在同一棟樓，戶型也一樣，但差了23萬！
同樣是五房式組屋，為什麼差這麼多？買家到底在為什麼買單？
01 先看勿洛這145萬，貴在哪
首先就是，它項目很新。
這個153B屬於Bedok South Horizon。項目2016年11月推出，2022年完工，到2026年才剛滿五年最低居住年限（MOP）。
也就是說，它是新加坡轉售市場上最年輕的一批轉售組屋之一，剩餘地契還有94年多。而大部分轉售組屋樓齡都是二十年往上。
這套組屋是剛出MOP的"次新房"，稀缺性不言而喻。
其次，面積也很大。
目前新BTO的五房式組屋，很多在1100至1200平方英尺左右。1216平方英尺，也算是高配了。
當然，這和動輒1300平方英尺的老五房式組屋沒法比——這是新舊組屋的重要區別。
但在新BTO項目中，屬於難得的稀缺品。
還有就是，樓層接近頂樓。
Bedok South Horizon 共8棟住宅樓，樓層高度為16至18層。這套房剛好是在16到18樓。
接近頂樓，意味著視野、採光、通風、私密性全是加分項。
最後是，附近的地鐵站即將開通。
勿洛南站（TE30）在湯申—東海岸線上，陸路交通管理局的計劃是2026年下半年通車。
這個站離153B大約560米，步行也就七分鐘。站還沒開，錢已經算進房價里了。
等於說，你8月買了這套房，等上幾個月，以後出行就能直接坐地鐵了。
總結而言，年輕、夠大、樓層高、附近的地鐵站即將開通——這幾個條件湊在一起，才讓它突破到145萬。
02 同一棟樓差23萬，差在哪
同樓不同價。
來看8月份的這兩個交易：
它們位於巴西立Pasir Ris One項目530D座，都是五房式DBSS單位，房屋面積約1130平方英尺。
Pasir Ris One由4棟13至14層高的住宅樓構成，房型有三房式、四房式和五房式三種。
兩套房在同一地段、同一項目，又是同一戶型，一個賣到115萬新元，另一個只有92萬新元。
差在哪裡？
主要是樓層。
115萬這套位於10至12樓的頂層，92萬的則在1至3樓的低樓層。
在組屋市場，樓層帶來的採光、通風、噪音和視野差異，都會成為影響價格的因素。
然後是朝向和景觀。
115萬這套位於stack 416。
據報道，115萬這套是530D座僅有的兩個被認為擁有無遮擋景觀的stack之一，可以望向附近的鹽水湖和巴西立鎮公園。
景觀不會進房產證，但買家願意為它多付錢，這也會體現在成交價中。
對比起來就是，92萬的那套本來是低樓層，而115萬的是高樓層又有朝向和景觀加持，自然沒法比。
買組屋，買的從來不只是面積和房型。
03 對普通買家來說，這三件事值得想
如果你考慮買組屋，需要認真思考這三件事：
別拿平均價給具體房子定價。
過去12個月，勿洛五房式的中位成交價約78.4萬新元，平均成交價約84.3萬新元。
但到了8月，同樣是勿洛五房式，有一套就賣到了145萬新元——幾乎是中位價的1.8倍。
這不意味著這套房「貴得離譜」，也不意味著區域價格突然漲了這麼多。平均價是一個整體概念，它告訴你的是，大多數房子大概賣多少錢。
樓齡、樓層、朝向、景觀，甚至裝修和屋況，都會影響實際價格。
看房要具體到"這一套"，而單不是"這個項目"。
別拿"項目最低價"看房。
同一棟530D，115萬和92萬並存。
看房要具體到"這一套"，而不是"這個項目"。樓層、朝向、景觀、裝修，每一層都在重新定價。
就拿樓層來說吧，1至3層進出是很方便，但是缺點太過明顯了。
單說採光這一項，低樓層易被高樓遮擋，陽光進不來，家裡經常陰暗潮濕，有幾個人能長期忍受？
別用"組屋都差不多"的心態買房。
你要的只是一個住的地方，選擇很多，沒有追高的必要。你想要資產增值，就就得看清楚這套房子有幾樣稀缺性。
新不新、大不大、高不高、離地鐵近不近，有無景觀等等都要仔細去察看。稀缺性這東西，很難複製。
房子只住不炒是一種生活方式，而期待房子升值是另一種。兩者不能混淆。
寫在最後
回到開頭的問題：一套組屋憑什麼賣145萬？
因為有人願意為新樓齡、大面積、高樓層、地鐵預期這些稀缺性付錢。即便市場降溫，真正稀缺的東西依然有人搶。
花147萬買的從來不是"組屋"兩個字，而是別人等十年也可能等不來的「那一套」。
問過幾個做房產的朋友，誰也說不準這種價格還能撐多久。但有一點大家都同意：
以後在新加坡買房，再也不能拿"組屋都差不多"這句話騙自己了。
問大家一個問題。
145萬，在新加坡也能碰到不錯的公寓。你要是有這一筆錢，是買勿洛南的次新五房組屋，還是去買公寓？
