# 百貨公司接連退場，南洋理工大學學者解讀商場新趨勢

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Published: 2026-08-05
Source: 獅城新聞

你常去的商場，可能正在經歷一場悄無聲息的變化。

美羅近日宣布，將在現有租約到期後，關閉位於百利宮和長堤坊的最後兩家大型百貨門店。具體關閉日期尚未公布，但這一決定再次引發討論：曾經負責為整座商場吸引人流的百貨公司，是否已經不再適合今天的零售環境？

## 百貨公司不再是商場唯一主角



在新加坡購物中心發展的早期階段，百貨公司往往與商場本身緊密相連。 

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提到先得坊，人們會想到羅敏申；提到義安城，不少人則會想到高島屋。這類大型百貨公司被稱為「主力租戶」，主要作用是吸引人流、塑造商場形象，並帶動周圍其他店鋪的生意。

不過，傳統百貨公司的影響力近年來持續減弱。羅敏申在2020年宣布清盤，最後一家實體門店於2021年1月結束營業。伊勢丹也先後關閉淡濱尼廣場和實龍崗購物中心門店，BHG則退出第八站購物中心。

報道中的零售專家指出，過去集中在百貨公司銷售的品牌，如今可以自行開設實體店，也可以通過電商平台直接接觸消費者。因此，百貨公司作為「一站式購物目的地」的傳統優勢正在減弱。

## 南大學者：商場不必再依賴一家巨型租戶



南洋理工大學南洋商學院市場營銷學部兼任副教授Lynda Wee指出，大型主力租戶通常占用較多空間，因此每平方英尺支付的租金相對較低。

如今，新加坡不少大型商場由房地產投資信託支持，投資者要求商場經營者更有效地利用空間並提高回報。將原本的大型百貨空間重新劃分成較小單位，有機會獲得更高的租金，但也可能增加租戶更替和管理成本。

更重要的是，吸引顧客的責任已經逐漸從百貨公司轉移到商場經營者手中。

商場可以利用會員計劃和消費數據，了解顧客喜歡什麼、為什麼會再次到訪，再根據這些信息安排餐飲、零售和娛樂品牌。Lynda Wee認為，商場經營者如今可以自行完成過去由主力租戶承擔的引流工作，不一定還要依賴一家大型百貨公司。

## 從一個大型主力店變成多個「小主角」



這並不代表「主力租戶」已經完全消失，而是它的形式正在發生改變。

過去，一家大型百貨公司可能占據商場數層空間；現在，商場更傾向於引入多個面積較小、定位鮮明的旗艦店和體驗場所，共同吸引不同類型的顧客。

例如，愛雍·烏節並沒有傳統百貨公司，而是依靠首層的多家複式品牌店、地下美食廣場以及藝術空間形成自身特色。加冷波東購物廣場和福南的攀岩設施，以及獅城大廈的樂器和手工藝用品店，也都能夠成為商場吸引特定客群的重要組成部分。

精品超市與餐飲結合的經營方式、室內遊樂場、瑜伽和普拉提場所，也正在承擔過去由百貨公司負責的部分引流作用。

## 商場正在變成生活中心



餐飲、娛樂、運動和文化空間的重要性不斷上升，是因為消費者前往商場的目的已經不只是購買商品。

超市能夠滿足日常生活需要，帶來穩定而頻繁的客流；娛樂、運動和健康項目則能延長顧客停留時間，提高重複到訪的可能性。

圖書館進入商場也是一個明顯趨勢。專家認為，這讓購物中心逐漸承擔類似市鎮中心的社會功能，使商場不再只是消費場所，而是社區居民閱讀、休閒、用餐和社交的生活空間。

Lynda Wee認為，未來購物中心將越來越接近「生活方式中心」。吸引人們到訪的不再只是購物或吃飯，而是商場能否提供值得反覆參與的生活體驗。

## 主力租戶並未消失，只是換了模樣



傳統百貨公司的大型經營模式正在收縮，但這並不意味著所有百貨公司或大型租戶都會被淘汰。

能夠提供差異化商品、精心策劃活動和獨特購物體驗的百貨公司，仍然可能在特定地區保持吸引力。超市、娛樂設施和生活方式品牌，也可以繼續擔任商場的主力租戶。

真正發生變化的，是商場不再把所有希望寄托在一家「巨無霸」百貨公司身上，而是通過多個品牌、空間和體驗共同創造客流。

📌 要點總結✦ 傳統百貨公司作為商場唯一主力租戶的作用正在減弱。✦ 商場經營者開始利用會員和消費數據，自行策劃更適合顧客的租戶組合。✦ 餐飲、娛樂、運動、旗艦店和文化空間正在成為新的客流來源。✦ 主力租戶並未完全消失，而是從一家大型百貨公司轉變成多個特色品牌和體驗空間。 你覺得未來的商場，應該增加哪些新的功能？