# 新加坡新PR購房置業白皮書

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Published: 2026-09-14
Source: 獅城新聞

在新加坡，獲得永久居民（PR）身份是優化房產資產配置的核心分水嶺。相較於外籍買家面臨的高昂印花稅及購房限制，PR身份能為家庭省下數百萬新幣的置業成本。 一、 當前印花稅稅率：PR vs 外國人的「天壤之別」 在新加坡買房，主要涉及買方印花稅（BSD）和額外買方印花稅（ABSD）。 目前實施的稅率如下： 

額外買方印花稅

（ABSD）：PR購買首套住宅的 ABSD 僅為 5%，而外國人統一為 60%。以一套 400 萬新幣的私人公寓為例，僅 ABSD 差額就高達 220 萬新幣。

例外情況：如果是新加坡公民（SC）與 PR 聯名購買首套住宅，且該房產由夫妻雙方共同擁有，可向稅務局（IRAS）申請豁免，享受 0% ABSD 的公民待遇。

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二、購房資格圖譜：PR能買什麼房？ PR 雖然擁有極大的買房自由，但根據家庭結構和房產類型，仍有嚴格的限制：

## 1. 政府組屋 (HDB)市場



禁止購買新組屋：全PR 家庭無法購買一手預購組屋（BTO）或新執行共管公寓（EC）。

轉售組屋（Resale HDB）條件： 「滿3年」原則：家庭中所有申請的 PR 成員，必須持 PR 身份連續滿 3 年。 拒絕單身：單身PR 無論年齡多大，都不能單獨購買轉售組屋。必須以夫妻、父母子女等合法「家庭核心」（Family Nucleus）名義購買。 配額限制：全PR 家庭購房會受到種族融合政策（EIP）和 PR 配額的限制（非馬來西亞籍 PR 家庭在單個組屋區內比例不能超過 5%，單棟組屋不能超過 8%）。 居住限制：購房後必須滿足5 年的最低居住年限（MOP），期間不得整套出租，也不得購買海外或本地私宅。 SC+PR 組合的特權：如果配偶一方是新加坡公民，可直接以夫妻名義申購一手BTO、新 EC或立即購買轉售組屋，無需等待3 年，且享受0% ABSD 優惠。

## 2. 私人住宅(Private Property) 市場



私人公寓（Condo）：PR 從拿到身份的第 1 天起即可自由購買，無論單身還是已婚，均無任何時間與配額限制，首套享受5%ABSD。

有地住宅（Landed Property）：新加坡本島的排屋、獨立洋房及優質洋房（GCB）屬於受限房產，PR 通常無法直接購買。若想購買，必須向新加坡土地局（SLA）旗下的土地交易審批小組（LDAU）提交特殊申請，審批極為嚴格。例外：聖淘沙灣（Sentosa Cove）的有地住宅允許PR申請購買。

三、置業財務與貸款規劃

## 1. 房貸利率回歸平穩



2026年新加坡的房貸利率已從前兩年的高位回落。市場上主流銀行的2 年期固定利率房貸配套約從1.40% 起。

## 2. 槓桿與額度 (LTV / TDSR / MSR)



貸款成數

LTV：PR購買首套房產，若通過銀行商業貸款，最高可貸 75%，這意味著前期需準備 25% 的首付款（其中至少 5% 必須為現金，其餘 20% 可用公積金 CPF 或現金支付）。

如果是全 PR 家庭購買組屋，無法申請建屋局（HDB）的優惠貸款，只能選擇銀行貸款。 

債務限制

總償債率 (TDSR)：每月所有債務還款（房貸、車貸、卡貸等）不能超過總收入的55%。

每月償貸比率(MSR)：如果購買的是組屋，每月房貸還款額不得超過家庭月收入的30%。

四、 PR買房核心避坑指南 簽字時的身份決定稅率：印花稅率以您簽署買賣特許權書（OTP）當天的身份為準。

即使您已經提交了 PR 申請或正等待批准，只要簽約時還是外國身份，就必須交60% ABSD，事後拿到PR無法退還差額。唯一的例外是簽約前已獲得PR 原則性批准信（IPA）。

海外資產申報與處理：全PR家庭在購買轉售組屋前，若在海外擁有住宅物業，必須在申請購房資格（HFE信）階段如實申報，並在規定時間內予以處置。

務必提前申請HFE 信：購買組屋前，必須先在 HDB 官網申請組屋局購房資格信（HFE Letter），用以確立您的貸款額度及購房資格，該信件有一定的有效期，切勿盲目先看房後申請。