# Tembusu Grand vs. Emerald Katong

URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/YAGPK
Published: 2024-08-12
Source: 獅城新聞

這兩個很難不放在一起比較。

![Tembusu Grand vs. Emerald Katong](https://www.shicheng.news/images/image/1749/17493024.avif?0)





**Tembusu Grand/ TG**，占地19567平方米，共4棟樓，638間單位，高20/21層，2028年交房，不過從建造進度來看，預計**2025年底到2026年中**就能交房。

**Emerald @ Katong/ EOK**，占地20572平方米，共6棟樓，840間單位，高18/19/21層，**預計2028年交房**。

**位置**

這兩個項目**僅隔一條街**，地理位置基本類似，都在海格女子小學和**丹戎加東小學**一公里內，都**不在光華小學一公里內**。

兩個項目中心點之間的直線距離大概120m，步行僅需2分鐘。

EOK離地鐵更近一點，實際從小區門口到地鐵步行大概8-10分鐘。

**價格**

價格是最重要的。

TG的土地價格為1302psf ppr，項目總成本價為2130psf。目前已售出單位的**中位數價格為2483psf**。利潤率約為16.57%，屬於正常水平。

EOK的土地價格為1069psf ppr，項目成本價為1911psf。因為[建築新規](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5MTQxMzg1NA==&mid=2247488796&idx=1&sn=635875f6f0115276ce818514c1f8ea71&chksm=a6b4b62d91c33f3bff5ab988a3f96104b358868f4c23a3332ffad5ae927a4334ce44f6c6dd1f&scene=21#wechat_redirect)的影響，可銷售面積比TG要少大概5%，不過即使這樣，達到同樣的利潤率也只需要**中位數價格2388psf**而已。

**EOK在成本上有巨大優勢**，這是毋庸置疑的。

不過從**開發商角度**出發，TG2483psf的尺價目前已經銷售超過70%單位，作為地理位置更好的EOK，開到**2600psf的售價**是完全可能的。

另外值得關注的一個點是，EOK的開發商Sim Lian目前只有這一個公寓項目待售，更有動力追求更高的價格。

**容積率**

Tembusu Grand的容積率是**2.8**，Emerald of Katong的容積率是**3.5**。

考慮到兩個項目的**樓層是差不多高**的，那麼EOK的**建築密度**就要高一些。

TG現在已經有模型可以參考了，實地的話**可以參考同樣2.8的Parc Esta**。

EOK的話，可以參考同樣容積率3.5的東部項目：**Grand Dunman**的樣板間模型，或者已建好的**Waterbank Dakota**。

**設計風格**

小區的設計風格常常會受到開發商影響。

TG的開發商是CDL和MCL，其中CDL的風格可以參考**Whistler Grand/ The Tapestry**，MCL的風格可以參考**Parc Esta/ Leedon Green**。

EOK的開發商是Sim Lian，設計風格可以參考**Treasure at Tampines**。

具體到戶型，市場風格很統一，難有大的改善，比如臥室做到12平方米這種，對開發商來說風險太大。

這兩個項目加起來**超過1500間單位**，對局部市場會形成衝擊，短期內是供過於求，這也是為什麼**TG從開盤到現在都沒漲價**。

接下來TG在EOK開盤前**漲價的機率很大**，一方面銷售超過70%，現金流壓力大減，開始需要**創造額外利潤**了；另一方面，通過漲價可以促使買家在EOK**開盤前作出選擇**，最大程度消化潛在買家群體。

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