# 國內經濟被房地產綁架，為什麼新加坡沒有住房壓力 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/YKLP6 Published: 2020-01-18 Source: 獅城新聞 目前，高房價是國人繞不過的話題，房產預售制度，公攤面積等各種房產問題逐漸顯現，當前我國房地產市場存在的問題，很大程度上跟我國基本住房制度有關。 ![國內經濟被房地產綁架，為什麼新加坡沒有住房壓力](https://www.shicheng.news/images/image/1619/16199756.avif?1589858188) **中國房產畸形發展歷史原因：** 一直以來，中國內地房地產的老師，是香港。說起香港，不得不要提「土地爺」霍英東。他有一套四兩撥千斤的本事，叫「賣樓花」。 1954年，他用100萬不到的本金，在一年時間裡蓋好並出售了100餘棟四方街唐樓和香檳大廈、蟾宮大廈，凈賺1000萬港元，連他自己都沒料到。這招一出，地產界嘖嘖稱奇，爭相效仿。 1981年10月12日，霍英東陪一位中央領導視察，途中聊到中國住房制度改革問題。 搞了半輩子房地產的香港商人霍英東，說了一句令領導震驚的話：「人一出生，國家就欠他一套房，怎麼得了？」然後向領導當面提出搞商品房和土地有償使用建議。 **40年後的今天， 香港房地產模式產生了連政府也沒有預料到的後果——中國經濟被房地產綁架了。** 香港首先吃了房地產帶來的惡果。香港今日這麼多問題，大量廢青，他們上街，打砸、暴力宣洩。很大程度上其原因就是高房價，過高的房價讓多數底層覺得奮鬥無望。 ![國內經濟被房地產綁架，為什麼新加坡沒有住房壓力](https://www.shicheng.news/images/image/1619/16199757.avif?1589858188) 因為房地產，香港沒有一家網際網路企業。 因為房地產，中國的晶片之父張汝京還被趕走。 因為房地產，茶餐廳，香港美食之魂，正在被逼關門。 因為房地產，就算香港中文大學畢業生，30多歲，還住在和父母的房子裡，還是上鋪。 很多東西表面看起來像是當前的問題，但本質卻是在為歷史還帳。 **新加坡「居者有其屋」** 寸土寸金的新加坡依靠獨特的「組屋」政策，為80%以上的國民提供廉價住房，住房自有率超過九成，成為全球住房自有率最高的國家。 ![國內經濟被房地產綁架，為什麼新加坡沒有住房壓力](https://www.shicheng.news/images/image/1619/16199758.avif?1589858188) 大部分土地為國有的新加坡，不僅沒有通過「土地財政」斂財，新加坡政府每年還支付數十億的資金給新加坡建屋局，為國民興建「組屋」。 新加坡是「居者有其屋」的成功踐行者，不僅解決了自治初期的「房荒」問題，還形成了「廉租房—廉價組屋—改善型組屋—私人住宅」的階梯式供應體系，住房自有率更高達90.9%，成為世界上擁屋率最高的國家之一。 短短半個世紀，新加坡如何從「貧民窟」華麗轉身為解決國民住房問題的「全球典範」？新加坡又能為我國住房制度改革提供怎樣的借鑑經驗? ![國內經濟被房地產綁架，為什麼新加坡沒有住房壓力](https://www.shicheng.news/images/image/1619/16199759.avif?1589858188) 新加坡的高住房自有率奇蹟建國後短短30年，新加坡成功從第三世界躋身第一世界，在創造經濟奇蹟的同時，更以其高住房自有率成為全球典範，被公認為全世界解決住房問題最好的國家之一。 人均住房面積從自治之初的不足6平提高至2015年的27.6平;套戶比在1985年達到1後一直穩定在1以上；住房自有率在2001年達到歷史高點93.1%，此後一直維持在90%左右。 新加坡還形成以組屋為主、私宅為輔的住房供給結構。82%以上的新加坡人居住在政府提供的組屋中，僅有不到18%的高收入家庭和外國人住在開發商建設的私人住宅。 組屋類型多元，不僅有提供給中低收入家庭的普通組屋，還面向「夾心層」家庭提供設計更好、面積更大、配套更全的執行共管公寓和3-Gens公寓，滿足多層次住房需求。 而價格不到私人住宅的1/3，組屋的房價收入比始終維持在5.5左右，私人住宅的房價收入比約為21，均遠低於香港(47)、北京(44)和上海(44)等，居民購房壓力較小。 ![國內經濟被房地產綁架，為什麼新加坡沒有住房壓力](https://www.shicheng.news/images/image/1619/16199760.avif?1589858188) 見賢思齊，最好的學習就是模仿，是什麼造就了新加坡高住房自有率的奇蹟? 新加坡住房制度四大支柱 (1)國有為主的土地制度 政府以低價轉讓土地給HDB，保障組屋建設量足價廉：一是保證組屋建設用地充足，由SLA徵收並向HDB供應大量公共建設用地;二是HDB以遠低於市價獲取土地，組屋售價遠低於私宅。 (2)公積金主導的住房金融制度 住房金融體系以強制儲蓄型的中央公積金為主、輔以商業貸款。《中央公積金法》明確規定，所有公民和永久居民均需繳納公積金，2017年覆蓋率高達95.3%。1968年開始用於購買組屋，1981年擴至私宅，中央公積金制度大幅提升新加坡人房屋購買力。新加坡公積金繳存比例極高，2016年以來為37%(雇員20%，僱主17%)，遠高於德國、中國、巴西、智利等國家。 (3)交易保有並重的稅收制度 新加坡房地產相關稅種包括印花稅、財產稅和所得稅。 印花稅稅率採取累進位，房屋價值越低、持有年限越長，稅率越低；區分公民、永久居民、外國人和法人實體，對本國公民有稅收優惠。 財產稅按年值徵收，稅率為超額累進位，且自住房屋遠低於非自住住宅。 租售環節均需繳納所得稅：租賃環節由出租人繳納，買賣環節只針對投資炒作的個人徵收。 (4)組屋主導的住房供應體系 組屋可分為兩種，一是面向中低收入家庭的普通組屋，二是面向收入超過組屋申請上限但又無力購買私宅的「夾心層」提供的改善型組屋。私人住宅主要面向高收入公民及無法購買組屋的外國人，按照是否擁有土地所有權可分為有地私宅和非有地私宅。 新加坡住房自有率極高，2017年高達90.9%。只有收入極低的公民和短暫旅居的外國人租房居住，占比不到10%。 ![國內經濟被房地產綁架，為什麼新加坡沒有住房壓力](https://www.shicheng.news/images/image/1619/16199761.avif?1589858188) **啟示** (1)新加坡是城市國家，政府可背負起對居民的住房責任 新加坡國土面積721.6平方公里，總人口僅561.2萬，人口少的基本國情決定新加坡居民的住房負擔遠低於中美等人口大國;而新加坡經濟實力穩居全球前列，政府有足夠財力建立起以住房自有為導向的住房制度。 (2)構造「廉租房—廉價組屋—改善型組屋—私人住宅」的階梯化供應體系 以廉租房保障極低收入家庭，以廉價組屋面向中低收入群體，以改善型組屋支持夾心層購房，以私人住宅滿足高收入群體及外國人，層層遞進，滿足多樣化需求。 (3)供給端發力解決住房問題，輔以需求端調控 新加坡人口較少，政府對住房市場擁有絕對控制權，往往從供給側發力解決住房問題，通過不斷調整住房供給去適用新的住房需求：「基本自住需求—實現產權自有—提升住房質量」;需求端主要是通過限售、差別化稅率、嚴懲弄虛作假等方式抑制投機。 (4)始終保持政策連續穩定 1966年頒布《土地徵收法》，賦予政府低價征地權，為組屋大規模、低成本建設提供土地保障;1968年開始允許公積金購買組屋，1981年拓展至私宅，大幅提高居民購買力;1996年推出EC公寓、2005年推出DBSS公寓、2013年推出3-Gens公寓，從供給形式上不斷滿足住房消費升級的新需求。新加坡始終保持住房政策的連續性，循序漸進實現「居者有其屋」的住房目標。 ![國內經濟被房地產綁架，為什麼新加坡沒有住房壓力](https://www.shicheng.news/images/image/1619/16199764.avif?1589858188)