組屋價格是人們長期關注的課題，這陣子因為轉售價不斷攀升而再次成為輿論焦點。國家發展部和建屋發展局再度公開回應人們的兩大疑問：
建組屋的成本到底多少？
轉售組屋越來越貴，新組屋會不會也漲到大家買不起？
BTO組屋定價怎麼制定 為什麼不透明？
建屋局是新加坡最大的房屋發展商，一些民眾會拿它跟私宅發展商對比。
政府組屋定價和私宅發展商定價原則完全不同。私宅發展商定價時考慮利潤，建屋局關注的只是組屋的可負擔程度，利潤不在考慮範圍內。
這是因為，幫助新加坡人擁屋才是建屋局的使命。組屋是人民養育孩子、安身立命之所，更是打造強大社區的重要基石。
儘管如此，不斷有人指建屋局並不披露每個組屋項目的全盤明細，做法不如私宅發展商透明。
根據建屋局說，新組屋的定價包含不少公開信息。
一、新組屋與附近轉售組屋價格比較
每一輪預購組屋銷售活動中，公開新組屋售價的同時，提供附近類似組屋近期的轉售價供參考。兩個價格範圍的差距，大致反映了政府對個別項目投放的補貼額。
例如，11月剛推出的加冷黃埔預購組屋項目Kallang Horizon，四房式單位不含購屋津貼的售價介於50萬9000元至69萬元，附近組屋的轉售價為63萬8000元至93萬3000元。以此推算，政府投入的補貼額約為13萬元至24萬元。本輪其他新項目的補貼額也相差不遠。
二、提供多個示例，說明不同收入家庭可負擔的房型
這也可協助購屋者選擇符合自己預算和需求的組屋。相較之下，私宅項目一般不會展示這類信息。
組屋定價會隨成本提高？
新組屋項目的發展成本，主要由建築和土地成本組成。建屋局多次強調，新組屋的定價與發展成本沒有關係。
最直接體現這點的一個情況是，建築成本在冠病疫情期間上漲了近三成，但成本沒有轉嫁給買家，反而加大補貼力度，讓新組屋價格保持穩定，因此建屋局的赤字也進一步擴大。
從負擔得起的角度看，過去十年，本地居民就業家庭收入中位數增長了26％，新組屋售價的漲幅還維持在16％至22％之間，說明居民仍有能力負擔新組屋。
怎麼知道組屋建築成本？
建屋局指出，預購組屋項目的建築與發展成本同樣可在公開平台上找到。
通過建屋局網站和政府電子商務網站GeBIZ，公眾可查看每個項目得標者的合約價值，這就是項目的建築成本。
私宅的發展商不會公開這個數字。
若要了解建造組屋的成本以及售屋所得，則可參閱建屋局常年報告，從中查知成本與收入的匯總額。這與私人發展商的做法相似，私人發展商的年報通常顯示公司賺取了多少利潤，而建屋局的年報則每年都呈赤字。
組屋地價比私宅便宜？
土地是國家儲備的一部分，雖然建屋局是公共住房發展商，建組屋時也須按照公平市價支付土地價格，以確保不動用到國家儲備，花未來錢。
不過，用來興建組屋的土地，地價比同區私宅來得便宜。這是因為首席估價師考慮到組屋用地是為了給人民提供負擔得起的住房，屬於公共產品，而且組屋買家須滿足更多條件才能購買預購組屋，例如有收入限制、必須是公民和須住滿最低居住年限才能轉售等。
轉售價攀升 新組屋價格也水漲船高？
過去兩年多，組屋轉售價節節攀升，各區頻頻出現百萬組屋交易，民眾擔心下一代買不起組屋，或者淪為背長期房貸的房奴。
根據建屋局的解釋，組屋轉售價飆得再高，也不影響新組屋的售價。因為政府會調整津貼，讓人民買得起。
按照建屋局解釋定價的論述，該局會先根據三大因素確立新組屋市價，然後在這個基礎上給予大幅補貼，使新組屋售價處於可負擔水平。
一、附近類似轉售組屋的售價；
二、個別單位特點；
三、當前市場情況。
類似轉售組屋的售價只是為當局提供定價的基礎，不同項目的新組屋售價因為具體位置和特點不同，價格也不同。這麼做可確保對所有買家公平，因為條件好的組屋，買家可在住滿五年最低居住年限後，以更高的轉售價賣出組屋。
至於市場情況，這取決於預購組屋項目推出的時機，每輪推出的項目所獲得的補貼額或多或少會有不同。如果轉售價攀高，建屋局就會相應地投入更多市場補貼，確保新組屋價格維持在穩定且負擔得起的水平。
黃金地段組屋項目也一樣，這些優質地段的組屋市價比一般的項目高，因此當局須投入的補貼額也更高。公平起見，黃金地段組屋的屋主日後賣屋時，須將轉售價或估價的一定比率歸還建屋局，視何者為高。這可避免屋主從中牟取暴利。
至於要投入多少補貼才夠，建屋局會參考本地居民家庭收入，採用每月償還貸款比率（Mortgage Servicing Ratio，MSR）等基準，對比每次推出的新組屋房型與售價。建屋局說，這些基準考慮到不同收入組別的家庭，包括高於或低於家庭收入中位數者，以確保首次購屋者能有不同選擇。
今年上半年，非成熟組屋區中領了新組屋鑰匙的買家，10個當中有9個是每個月用不超過四分之一的薪水來還建屋局房貸，成熟組屋區也有逾八成買家屬於這種情況。也就是說，他們可用公積金所得還每月房貸，或者只需少許現金。
售屋所得不足以收回發展成本
歸根結底，新組屋的定價與發展成本完全無關，但要計算建屋局每年承受的虧損，不得不把兩者擺在一起。正因為建屋局對每個新組屋項目都投入了大量補貼，每年都收不回建築和土地成本，成立62年一直處於虧損狀態。
根據建屋局最新的2021／2022財年年報，居者有其屋計劃的赤字是38億5000萬元，比前一個財年多了近一倍。赤字擴大的原因包括去年動土的預購組屋項目比前年多66％，發放給買家的購屋津貼也增加。
建屋局的這筆財政赤字，須由政府撥款填補。總理公署部長兼財政部第二部長和國家發展部第二部長英蘭妮今年11月在國會透露，這筆津貼來自國家儲備凈投資回報貢獻（NIRC）和稅收，繳稅者也包括外國公民。
無論這筆帳怎麼算，最終都是為了確保新加坡人能夠繼續享有獲津貼的公共住房，實現新加坡建國以來引以為傲的「居者有其屋」理念。
