# 新加坡的房地產市場日益強勁

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Published: 2022-05-21
Source: 獅城新聞

**2022年4月22日** 

**新加坡的房地產市場正在走強。根據市區重建局(市建局)的初步估計，房屋指數在2021年強勁上升10.57%，較前一年的2.21%大幅上升，為2010年以來的最好表現。經通脹因素調整後，去年房價同比上漲6.89%。**

******新加坡房地產****** 

在最近一個季度(即2021年第四季度季度環比)，住宅價格上漲5.02%(經通脹調整後為3.71%)。

新加坡的房價

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1.根據市建局的數據，在中部核心地區(CCR)，私人住宅的價格在2020年和2019年分別下跌0.4%和1.7%後，在2021年溫和上漲了3.67%(經通脹調整後為0.22%)。而上季度環比上漲2.52%(經通脹調整後為1.23%)。

2.在中部其他地區(RCR)， 2021年房地產價格大幅上漲16.94%(經通脹調整後為13.04%)，遠高於2020年4.69%和2019年2.8%的年度漲幅。與上季度相比，2021年第四季度價格上漲了7.31%(經通脹調整後為5.97%)。

3.在中部以外地區(OCR)，房價在2020年和2019年分別上漲3.2%和4.2%之後，2021年上漲了8.44%(經通脹調整後為4.83%)。在2021年最近一個季度，房價上漲了5.4%(通貨膨脹調整後為4.08%)。

根據市建局的數據，疲弱的住宅建設對房屋的競爭產生了影響——新加坡在2021年第三季度有2149個未完成的私人住宅樓盤推出，比2020年第三季度的3791套下降了43.3%。在此之前，在2020年期間，未完工的私人住宅總數下降了4.5%。事實上，截至2021年第三季度，新加坡只有約17100套未售出的公寓，比一年前下降了35%，接近2017年的歷史低點。

為了給房地產市場降溫，政府出人意料地在2021年12月推出了另一輪冷卻市場的措施，包括提高額外買方印花稅(ABSD)，收緊總償債比率(TDSR)，以及降低貸款與價值比率(LTV)。

然而，市場情緒依然樂觀。第一太平戴維斯表示:「總而言之，私人住宅市場的表現與經濟基本面相符，即使我們看到2022年價格上漲7%，也不應被視為過熱的跡象。」

根據新加坡貿易工業部(MTI)的數據，新加坡經濟在2021年強勁增長了7.2%，與前一年大流行導致的收縮5.4%形成鮮明對比，並創下了2010年以來的最高增速。該國經濟快速復甦的部分原因是政府快速推出了冠狀病毒疫苗。到2021年底，約87%的人口接種了全面疫苗。

到2022年，新加坡經濟預計將恢復到5%左右的長期平均增長率。

自2005年7月19日頒布的《住宅產權法》(Residential Property Act)生效以來，外國人無需政府批准就可以購買任何公寓。然而，沒有新加坡土地管理局的許可，外國人仍然不能購買空置的土地和地產。非住宅物業不受這些所有權限制。

**新開發樓盤的價格**

2021年新建住宅開發項目價格(根據第一太平戴維斯2021年第一、二、三季度報告):

在核心中心區(CCR):

1.在中城現代(Midtown Modern)的檀桂街(Tan Quee Street)，住宅單元的價格從每平方米2299新元(1696美元)到4213新元(3108美元)不等。

2.在Makeway Avenue的The Atelier，住宅單元的價格從每平方米2743新元(2024美元)到3040新元(2243美元)不等。

3.在Irwell Hill Residences，住宅單元的價格從每平方米2707新加坡元(1997美元)到2867新加坡元(2115美元)不等。

4.在伯南街的One Bernam，住宅的價格為每平方米2573新加坡元(合1898美元)。

5.在位於凱恩山路的Klimt Cairnhill，住宅的售價為每平方米3,818新加坡元(2,817美元)。

6.在位於Jervois Road的Jervois大廈，住宅的價格為每平方米2372美元(1750美元)。

**中部其他地區:**

1.在諾曼頓公園，住宅的價格為每平方米1469新加坡元(1084美元)至1856新加坡元(1369美元)。

2.在位於海濱大道(Harbourfront Avenue)的英皇碼頭(King 's Dock)，住宅單元的價格從每平方米2002新加坡元(合1477美元)到2831新加坡元(合2089美元)不等。

3.在位於Slim Barracks Rise區的One-North Eden，價格從每平方米1907新元(1407美元)到2014新元(1486美元)不等。

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在中部外區域(OCR):

1.在位於Pasir Ris Drive 8的Pasir Ris 8，住宅的價格從每平方米1411新元(1041美元)到2084新元(1537美元)不等。

2.在坎培拉大道的The watgardens at Canberra，住宅的售價為每平方米1232新元(合909美元)至1579新元(合1165美元)。

**新一輪房地產調控**

為了給房地產市場降溫，針對新加坡公民，政府在2021年12月意外地將第二套住房的ABSD稅收從12%提高到17%，第三套及以上住房的ABSD利率從15%提高到25%。

針對永久居民，第二次購買住宅的額外印花稅將由15%升至25%，第三次及以後購買住宅的額外印花稅則由15%升至30%。

外國人購買任何住宅房產，現在都將支付30%的印花稅，高於20%。

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資料來源:海峽時報、財政部、國防部、MAS

此外，借款人的總負債比率(TDSR)門檻也從60%收緊至55%。此外，住房開發銀行貸款的貸款價值比(LTV)也從原來的90%降低到了85%。從金融機構貸款購買組屋單位的貸款價值比上限維持在75%不變。

新加坡財政部、國家發展部(National Development Ministry)和金融管理局(Monetary Authority of Singapore)在一份聯合聲明中表示:「針對私人住宅的措施旨在抑制廣泛的需求，尤其是那些為投資而非自住購房的需求。」

「收緊公共和私人住房融資條件的措施，將鼓勵人們更加審慎地理財。」

**新加坡政府嚴格控制房價**

過去幾年房價的回落是政府審慎政策的結果。

全球經濟危機前後，新加坡房地產市場大幅飆升。截至2010年第二季度的一年時間裡，住宅價格指數上漲了38.2%(經通脹調整後為34%)。

新加坡政府明智地採取了措施，當發現這些措施還不夠時，又採取了進一步的措施。

2012年10月，它將抵押貸款期限限制在35年，並將貸款期限在30年以上(或65歲以上)的貸款的貸款價值比(LTV)降低到60%。

這只是10輪房地產市場降溫措施的第一輪。

賣方印花稅(SSD)被引入自住房屋購買後一年內出售。不久之後，印花稅上調，在購房後一年內出售自住房屋的，按銷售價格的16%徵稅。然後持有期從一年增加到四年。在隨後的幾輪融資中，LTV比率降低，最低首付比例提高。

儘管採取了這些措施，但房地產價格仍在飆升。在第六輪貸款中，新的住房貸款被限制在35年，超過35年的現有貸款面臨更嚴格的貸款價值比。第七輪政府修訂了額外買家印花稅(ABSD)，將永久居民(PRs)首次購買住宅物業和新加坡人第二次購買住宅的稅率由5%提高至7%。

這導致銷售交易在一年內下降了23.5%，但價格繼續飆升，直到2013年底。

隨後，新加坡政府出台了第八、第九和第十輪市場降溫措施。

這些冷卻市場的措施是有效的，從2014年至2017年房價下跌10%就可以看出。

根據市建局的數據，在2017年3月部分放鬆市場降溫措施後，新加坡政府在2017年銷量達到25,010套，同比增長52.7%，這是自2009年以來最大的增長。

自2018年7月6日起，除新加坡公民(SCs)和永久居民(PRs)首次購買住宅外，所有購房者的ABSD利率上調5%，購房的實體企業的ABSD上調10%。此外，為住宅發展而購買住宅物業的發展商，亦須額外增收5%的印花稅。

政府還將住房貸款的貸款價值比(LTV)限制從80%降到75%。

此外，政府在2018年2月將價值超過100萬新加坡元(合737,517美元)的房子的購房印花稅從3%上調至4%。

近年來，這些房地產調控措施成功地抑制了市場。

**住宅銷售量激增**

根據市建局的數據，在2018年下降11.5%、2019年下降13.5%、2020年增長9.2%之後，2021年前三季度住宅交易量同比飆升83.3%，達到25,632套。

新加坡住宅出售

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2021年Q1-Q3:

1.未完成私人住宅銷售同比增長36.5%，至9,901套。

2.私人住宅成交量同比下降12.9%，僅為108套。

3.次級銷量同比飆升238%，至409套。

4.二手房銷售同比強勁增長134.8%，至15,214套。

按地區:

1.在核心中部地區，2021年前三個季度的房地產銷量同比翻了一番，達到4926套。

2.在中部其他地區，銷量同比增長65.6%，至8,213套。

3.在中部以外地區，銷量同比強勁增長90.3%，達到12493套。

**住宅建設急劇下滑**

根據市建局的數據，新加坡在2021年第三季共推出2,149套未完成私人住宅樓盤，較2020年第三季的3,791套下降43.3%。在此之前，在2020年期間，未完工的私人住宅單元總數下降了4.5%。

新加坡私人住宅供應

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然而，也存在著巨大的區域差異:

1.在CCR區域，2021年第三季度的新房數量為410套，是去年同期的2.6倍

2.在RCR區域，2021年第三季度新房數量為420套，同比下降了82.1%

3.在OCR區域，2021年第三季度新房數量同比略有增長2.7%，至1,319套

2021年第三季度，總供應量環比略有增長1.3%，達到47715套。其中17140套仍在市場上出售，而上一季度為19384套。

1.2021年第三季度，在建私人住宅環比增長2.5%，至43,049個。

2.2021年第三季度，計劃開發數量同比下降8.8%，至4666套。

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根據市建局的數據，在2021年第三季度，新加坡共有380187套住房，較上一季度增長0.2%，較去年同期增長1.3%。其中355,988套公寓已被占用，而剩餘24,199套公寓仍在使用，空置率為6.4%，略高於上一季度的6.3%和去年同期的6.2%。

**非常低的利率;抵押貸款小幅增長**

新加坡的利率

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新加坡金融管理局(MAS)的數據顯示，從2021年7月到11月，平均住房貸款利率為2.81%，低於2020年6月至2021年3月的2.84%和2019年6月至2020年5月的3.27%。

根據MAS的數據，2021年第二季度，未償還住房貸款較去年同期溫和增長3.4%，達到2062.9億新加坡元(合1,521.9億美元)。

未償還的住房貸款中，約有四分之三是自住住房貸款，其餘為投資住房貸款。

新加坡住房貸款

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在新加坡，可變利率抵押貸款與新加坡銀行同業拆息(SIBOR)掛鉤。一個典型的與sibor掛鉤的可調利率抵押貸款是這樣的:

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因此，抵押貸款利率由兩部分組成:a)息差或保證金b)指數，通常是新加坡銀行間同業拆放利率(SIBOR)。

**租金再次上升**

隨著與疫情相關的限制逐步放鬆，住宅租賃的需求繼續增加，租金再次上漲。

第一太平戴維斯表示:「隨著限制措施的放鬆和邊境的重新開放，我們注意到，與新加坡人競爭出租房產的外國人流入有所增加。」

根據市建局的數據，2021年第三季度，全住宅私人住宅租金指數同比上漲7.23%(經通脹調整後為4.55%)，而2020年同比下跌0.57%，2019年同比上漲1.36%，2018年同比上漲0.59%。2021年第三季度，整體租金指數環比增長1.83%(經通脹調整後為1.08%)。

新加坡租金指數

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截至2021年第三季度，房屋的平均租金上漲了7.6%，而無地產的房屋的平均租金上漲了6.9%。

在豪宅方面，第一太平戴維斯一籃子高端無地產私人豪宅租金季度環比上漲1.4%，至每平英尺4.20新元(合3.10美元)，連續第三個季度上漲，比第二季度的0.9%增長更快。

2021年第三季租金變動:

1.中部核心地區的租金同比上漲5.5%，而2020年第三季度的同比降幅為2.3%

2.中部其他地區的租金同比上漲7.5%，而去年同期同比下降1.7%

3.中部以外地區租金同比上漲9.5%，較2020年第三季度1.1%的漲幅大幅上升

在2021年第三季度，私人住宅的租賃交易量達到27,101宗，比上一季度增長13.3%，比去年同期增長0.5%。

第一太平戴維斯補充說:「雖然靠近中央商務區(CBD)的樓盤繼續享有很高的需求，但郊區的發展也受到租戶的青睞，因為那裡有良好的連通性和廣泛的設施。」

**豪宅的收益率非常低**

根據《全球房地產指南》(Global Property Guide)的研究，新加坡中心高端公寓的收益率仍然很低，在3%左右。小公寓的收益率略高於大公寓，這是大多數房地產市場的典型情況。僅憑這些收益率還不足以成為在新加坡置業的理由。

在新加坡，99年地產租期的房產租金收益最高，因為它們的價格相對於其他類型的房產更低。

新加坡住宅租金指數

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新加坡有一個小型的私人租賃部門，主要為外籍人士服務。在當地，所有出租單元的81%由HBD擁有。世邦魏理仕(CBRE)住宅部門執行董事陳志強(Joseph Tan)表示，自2014年以來，許多外籍人士已經從核心中心區(Core Central Region)搬到了郊區和外中心區(Outside Central Region)的邊緣地區。

**國外需求至關重要**

超過38%(200萬)的新加坡人口是外國人，是世界上外國人比例第六高的國家。新加坡統計局(Department Of Statistics Singapore)的數據顯示，其中9%(53萬人)是永久居民，剩下29%(170萬人)是外籍人士。

由於公眾的強烈不安，政府正在實施更嚴格的移民規定。2015年9月1日開始政府出台了新的規定，工作通過持有人需要滿足最低固定月薪的SG 5000美元(3689美元，以撫養他們的配偶與子女)和最低固定月薪的SG 10000美元(7377美元來贍養他們的父母)。

除了更嚴格的移民規定和實施市場降溫措施外，在過去兩年中，疫情對外國購房者的需求產生了負面影響。

新加坡的匯率

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根據房地產諮詢公司ERA Realty Network和Orange Tee & Tie的數據，2020年，外國人在該國購買的私人住房總數降至17年來的最低點，只有742套。這隻占總銷售額的4.1%，是20多年來的最低水平。但隨著邊境重新開放和疫情相關限制的逐步放鬆，外國投資者現在重新燃起了興趣，外國購房者占新加坡總銷售額的比例在2021年略有上升至4.5%。

PropNex Realty執行長伊斯梅爾•加福爾(Ismail Gafoor)表示:「(通過接種疫苗的旅行線路重新開放邊境)為更多外國買家和海外投資者更容易進入新加坡房地產市場提供了便利。」

Jervois Mansion是位於10區CCR和Parc Greenwich EC的一個永久產權公寓項目，於2021年9月推出，位於OCR，是2021年第四季度PRs和外國購房者最喜歡的住宅項目之一。其他最暢銷的項目包括諾曼頓公園、奶牛場住宅、Jovell、Parc Clematis、佛羅倫斯住宅、OLA (EC)、Tampines、The Avenir和Avenue South住宅。

中國大陸買家、馬來西亞人、卡達人、印尼人、美國人和印度人構成了新加坡最大的非新加坡購房者群體。

根據擁有的房產數量，新加坡公民和新加坡永久居民在購買住宅房產時支付的額外印花稅比外國人更低。對新加坡公民來說，第二套住宅的額外買賣稅最近從12上調至17%，第三套及以後的房產則從15%上調至25%。對於新加坡永久居民來說，第二套房產的額外買賣稅率也從15%提高到25%，第三套及以後的房產則從15%提高到30%。

對於外國人，ABSD的統一稅率從之前的20%提高到30%。

然而，根據美國-新加坡自由貿易協定，美國公民與新加坡公民享有同等待遇，即在首次購買新加坡住宅物業時，無需支付額外的買方印花稅。

**強勁的經濟增長;改善勞動力市場**

根據新加坡貿易工業部(MTI)的數據，新加坡經濟在2021年增長了7.2%，與前一年因大流行導致的收縮5.4%形成鮮明對比，並創下了2010年以來的最高增速。2010年至2018年，新加坡經濟年均增長5.3%，2019年大幅放緩至1.3%。

2021年:

製造業增長12.8%，高於上年的7.3%

建築業飆升18.7%，較2020年萎縮35.9%的水平大幅反彈

服務業增長了5.2%，而前一年下降了6.9%

新加坡經濟快速復甦的部分原因是政府快速推出了冠狀病毒疫苗。到2021年底，約87%的人口接種了全面疫苗。

到2022年，新加坡經濟預計將恢復到5%左右的長期平均增長率。

新加坡Gdp和通貨膨脹

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勞動力市場正在穩步復甦。根據人力部(MOM)的數據，2021年11月失業率降至2.5%，為疫情開始以來的最低水平。居民失業率降至3.2%，公民失業率降至3.5%。

「外出就餐團隊規模的增加以及更多接種疫苗的旅行線路的開放，使食品和飲料服務和航空運輸等受疫情影響最嚴重的行業重新開始運轉。我們預計，隨著社區措施的逐步放鬆，國內部門的招聘需求將回升，」Manpower部長Tan See Leng說。

「隨著歐米克隆病毒在世界各地的傳播，未來幾周新加坡可能會出現新一波病例。企業和工人需要隨著新冠肺炎疫情的變化而適應和靈活。」

政府於2020年5月推出了SGUnited就業和技能一攬子計劃，以幫助受疫情影響的工人。該項目在2021年預算中獲得了54億新加坡元(40億美元)的額外資金，以支持招聘20萬當地人，並提供多達3.5萬個培訓機會。截至2021年第三季度，已有14.6萬多名工人在該計劃下獲得工作或接受培訓。

新加坡統計局(Statistics Singapore)的數據顯示，2021年11月，年度通脹率加速上升至3.8%，為2013年2月以來的最高水平，主要是受食品和住房成本上漲的推動。

儘管通脹壓力不斷加大，新加坡央行Monetary Authority of Singapore (MAS)於2021年10月將新加坡元NEER政策區間的年升值幅度維持在0%，政策區間的寬度不變，以持續提振經濟活動。

「這種政策立場是適當的，因為預計核心通脹只會從較低水平逐步上升，並保持在歷史平均水平以下。」

2021年12月的平均匯率為1美元= 1.3633新加坡元，比一年前貶值了2.3%。

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