# 新加坡房屋貸款 貸款前你需要搞清楚的問題

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Published: 2022-03-23
Source: 獅城新聞

對大多數來新加坡學習工作的中國移民來說，在本地買到屬於自己的房子，和成功申請到新加坡的綠卡，都是正式移民的標誌。然而，**房子往往是一個人一輩子最大的投資**。大多數人，都不能一次過給清房錢，而必須貸款20-30年，才能還清房子的款項。

這篇文章提供在新加坡申請住房房屋貸款的信息，不管是買新房 (New purchase)，還是房貸再融資 (Re-finance)。

當你去一家銀行，諮詢房貸事宜時，銀行需要提供你當前房貸的基本信息 (Fact Sheet)。Fact Sheet包括房貸的基本條款，強調了一些注意事項，如利息的可能升高，以及如果中途中止房貸可能發生的損失或懲罰。

提供房貸銀行選擇：

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**基本信息**

**房貸款時長 Loan Tenure**

房貸時長，就是銀行給你還完貸款的期限，比如30年。這個時長是根據你的年齡，最長貸款時長，以及最遲貸款年齡共同決定的。當然，你也可以決定在更短的時間內還完貸款，比如說你最多可以貸款30年，但你決定10年還清，也是可以。

如果是多過一人貸款，如夫妻，銀行會根據夫妻雙方的收入，來計算收入權重的共同年齡，來決定房貸時長。

如：丈夫40歲，薪水6000，老婆35歲，薪水4000。那共同年齡就是

(6000/10000) \* 40 + (4000/10000) \* 35 = 38歲

**房貸利息類型**

兩大類房貸利息類型為

**固定利息配套** Fixed Rate Loans。舉例：

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**浮動利息配套** Variable Rate Loans

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**固定利息配套**

**浮動利息配套**

利息固定若干年數。也就是每月還款額在這幾年是固定的。

如果你預估未來市場利息會上漲，那固定利息配套是好的選擇。但是，如果未來市場利息其實是下降的，那配套就陷入了讓你吃虧的境地。

過了利息固定的幾年，利息就開始跟著市場浮動了。配套又變成浮動利息，除非你房貸再融資（Refinance）

利息浮動，利息走勢是跟著一個基準利息而變化的。比如新加坡是跟著SIBOR（新加坡銀行間拆借利息），或銀行內部定期利息（比如DBS的FHR18個月定期利息）

如果基準利息上升，你的房貸利息也會上升，也就是你的每月還款額會上升。同理運用於基準利息下降時。

銀行一般會收多過基準利息的利息額度。比如如果基本利息是3個月SIBOR （3M SIBOR). 那銀行可能收，比如 3M SIBOR + 0.7%。銀行加多少，是銀行的利潤，以及銀行配套的市場競爭力，之間的平衡。

因為房貸配套好壞直接影響你的財務狀況，所以有必要多去幾家銀行，詢問比較配套的：

利息

鎖定年限和費用，如果提前終止，或提前還款，有什麼懲罰？

取消費用。指在你簽了配套後，反悔違約人懲罰款項。

不同銀行，不同房貸配套的不同要求（比如更高的貸款額度有不同的房貸利息）

銀行是否對房產估值，律師費，火險等費用有補貼？

如果你打算房貸再融資（去另一家銀行），要算好另一家銀行的利息是否更優惠，去除掉各種費用後，如房產估值費，律師費，等等。

**購買意向（Option to Purchase，簡稱OTP）**

OTP是指如果你想買一個新房產，看準了一套房產，你需要下定金1%，然後會拿到一個OTP。銀行需要看到你的OTP，並相關需要的文件，才能開始幫你申請貸款。拿到OTP14天內，你需要準備好款項，或者你自己還完所有的錢，或者你帶去銀行的房貸合同，來買房子。

如果你已有房貸，想再融資Re-finance，則沒有OTP。

**應該問銀行什麼？** 

現在你知道了房貸的基本信息，以下是你進入一家銀行問房屋貸款時，你需要搞清楚的問題。

**資格標準**

**1a. 我的條件可以申請房屋貸款嗎？**

銀行對貸款者的資格條件要求主要有：

最低收入

最低和最高年齡

最少貸款額

在新加坡的身份

滿足新加坡金管局MAS的房貸條例，以及銀行內部的信用要求

**1b. 如果我是自僱人士，沒有定期收入呢？**

你必須證明你每月還款的能力。每個銀行都有大同小異的標準，來審核你的還款能力。比如，需要你的資產證明，等等

**負擔能力**

**2a. 什麼是總償債率框架（Total Debt Servicing Ratio, 簡稱TDSR)**

TDSR要求銀行考慮申請房貸者的所有貸款。TDSR確保新加坡居民的房貸負擔不至於讓他們陷入財務困難。TDSR也鼓勵居民減少貸款負擔，不至於在經濟下行，或利息升高時，陷入財務困難。

截止2017年7月10號，TDSR設置在60%最多，即每月債務負擔不可以超過總收入的60%。

**2b. TDSR是怎樣計算的？**

TDSR算法：

(每月總債務負擔 / 月收入) \* 100%

你所有的債務，如無抵押貸款，信用卡債，車貸學生貸款等，都需要考慮進來

月收入指你每月的稅前所有收入，包括你的每月固定收復，非固定收復如獎金、津貼、和提成，房租收入

非固定收入，一般只拿70%算進月收入

月收入不算你僱主給你公積金的貢獻額度

**2c. 需要提交什麼文件來計算TDSR？**

你應該提交給銀行的文件有：

IRAS和CPF Board的最新流水單，稅單，等等。

如果你有月房租收入，提供合格的房租契約的複印件

你的所有未還清債務文件，何種債務？債務數額？每月還款？利息？債務時長？

過去12個月的所有的收入證明文件，如薪水單，等等。

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**2d. 什麼是房貸償債率 (Mortgage Servicing Ratio, 簡稱MSR）限制？**

和總償債率不一樣的是，MSR只考慮每月房貸負擔（而不是總債務負擔）占總月收入的份額。MSR只適用於執行共管公寓EC，和政府組屋HDB。

也就是說，EC和HDB，要同時受TDSR, MSR的限制。而私宅，如公寓和排屋，只受TDSR的限制。

截止到2017年7月10號，MSR還是30%。也就是說，每月房貸負擔不能超過月總收入的30%。 

**利息**

**3a. 固定利率配套的利息：利息會固定多久？過了固定利息年限，利息是根據什麼基準利率浮動？**

現行新加坡的房貸利率，固定利率配套一般固定利息2-3年。之後，利息會按照基準利息浮動，如新加坡銀行間拆借利息SIBOR。

固定利息階段可以看做是銀行的促銷階段。

**3b. 浮動利率配套的利息？利息是根據什麼基準利率浮動？**

浮動利息算法一般包括兩部分

基準利息 (reference rate)

價差利息 (spread)

基準利息可能是：

市場公用基準利息，如新加坡銀行間拆解利息SIBOR。

銀行定期利息 （如DBS/POSB的FHR利息）

價差利息可能是：

基準利息基礎上的折扣利息，如 SIBOR - 0.7%

基準利息基礎上的疊加利息，如 SIBOR + 0.7%

**還款**

**4. 房貸的每月還款，按月遞減利息算法，是什麼意思？**

房貸一般都是按月還，每個月的還款額里有兩部分組成：1）本金還款數額，和 2）利息數額

每月還款額的多少取決於：

貸款本金

貸款期限

利率

利息的計算方法

利息的計算方法，一般是根據每月遞減利息算法：

本金餘額是上月本金餘額，減去當月本金還款數額

利息數額，月初本金數額，乘利率

每月利息數額，就是房貸當月的貸款成本

**5. 在房貸開始後，可以改變每月還款額度嗎？需要支付什麼費用或懲罰嗎？**

有的房貸提供靈活性，在房貸開始後，也可以改變每月還款額。但是要注意：

如果做更改？有什麼費用？

有沒有不可以做任何更改的一個初始年限？比如最初2年不可以做更改？

有沒有最少還款額的限制？

**6. 配套有沒有其他的優惠？**

房貸可能有的優惠有：

律師費補助

房產估值費補助

有限制的免費火險（比如第1年免費）

注意，如果提前終止或更改房貸，可能以上補助會被召回（即需要你自己付）

**提前還款Prepayments**

**7. 鎖定期限有多長？提前還款的服務費是多少？如果想提前還款，需要提前多久告訴銀行？**

很多有房貸的人，如果儲蓄積累到一定程度，為了儘量減少房貸要還的利息，會想用儲蓄，部分或完全地還掉房貸。你需要提前告訴銀行，你有此意向。

銀行可能對特定條件下的提前還款，有懲罰或服務費：

提前還款，但不預先告知銀行。

在鎖定期限內提前還款，全額或部分

舉例：在鎖定期限（如2年）提前還款的服務費或懲罰，可能是還款額的1.5%。

你需要在接受一個房貸配套之前，也了解提前還款的條例，確保你能接受這些條例。

**再融資 Re-Financing**

**8. 什麼是再融資？再融資的程序和費用？**

再融資，就是你已經有一個房屋貸款配套，但想換去另一個房屋貸款配套。這個新配套可能來自同一銀行，也可能來自另一銀行。

比如你的房屋貸款可能有3年鎖定期，3年後，你可以再查看各銀行的最新貸款配套，如果新的配套在去除各種收費後，還是更具吸引力，那你可以考慮再融資去新配套，前提是，你現在的經濟情況，還是滿足總償債率TDSR。

**違約**

**9. 如果我沒有履行每月還款的規定，會發生什麼？**

如果你違約，即未按時每月還款，銀行可以

申明「違約事件發生」，並召回貸款

讓你付更高的利息

投訴你，賣你的房產來補回你欠的房貸和未還的利息。如果賣房產的所得比房貸數額少（比如在房屋貶值時，或緊急售賣得不到好價格時），你很可能房子被拍賣後，還欠銀行一屁股債

給你申請破產。

為避免這樣的事情發生，你應該：

不要拿超過你負擔力的貸款配套

如果你面臨突然不利的經濟情況，如失業，覺得自己不能按時還款時，立即聯絡你的銀行尋求解決方案。不要拖。

**時間流程（從打算買房，到敲定一切買房事宜）：**

大概的流程，就是：開始研究買房，看好房子——>去銀行了解自己能貸到的貸款數額——> 給定金，即OTP （1%的房屋價值）——>選擇敲定要拿的房貸配套，申請房貸——>銀行審批，做好房貸合同，簽房貸——> OTP 14天內履行合約，買房，付印花稅——>律師樓做好所有買賣協議——>Yey, 完成貸款買房！

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**總結** 

可見，申請房貸學問多多。最好是先做好研究，了解房貸的方方面面，再申請貸款，才不至於吃一些不必要的虧。

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