# 分析：湯東線第3段年底啟用料帶動周邊 ！土地增值費上調發展商競標更謹慎

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Published: 2022-10-11
Source: 獅城新聞

**分析師：湯東線第三階段11站年底啟用 料帶動地鐵站四周房價** 

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湯申—東海岸線第三階段11個地鐵站料今年底啟用，分析師認為這有助於支撐一些地鐵站四周的房價，如歐南園和兀蘭地區。

在這11個地鐵站當中，史蒂芬站、烏節站、歐南園站和濱海灣站是轉換站。

****|** 歐南園轉換站附近屋主料獲益最多**

從湯申—東海岸線第三階段通車獲益最多的相信是歐南園轉換站附近的屋主。這個地鐵站銜接東西線、東北線和湯東線，四通八達。

橙易產業研究與諮詢部總監孫燕清接受《聯合早報》訪問時說，這對區內房價有利，包括老舊的住宅也可能因為交通更加便利，而獲得買家青睞。

發展商也可能對區內的集體出售項目感興趣，因為重新發展項目預料會獲得買家的熱烈反應。

高緯環球（Cushman & Wakefield）研究部主管黃顯洋同樣認為歐南園的房價會上漲，集售項目對發展商的吸引力會加大，但由於目前經濟前景不明朗，發展商在購地時會更加謹慎，屋主和發展商必須在價格上達成共識，否則能成交的項目不多。

目前湯東線有九個站啟用，其中三個在兀蘭。新的湯東線地鐵站啟用後，這個被戲稱為「偏遠邊境」的大型住宅區預料會受到許多買家歡迎。

第一太平戴維斯研究與諮詢部執行董事張敏璋指出，地鐵站是推銷住宅的一大賣點，兀蘭的住房將有更大的銷售優勢，房價有望上升。至於漲幅是否會高於目前房價較高的住宅區，仍是個未知數。

雖然地鐵站會提高房子的價值，但有時也會帶來負面影響。張敏璋說，若房子位於人流量較大的位置，可能會受到噪音困擾，生活隱私也可能受影響。

孫燕清預測，靠近湯東線地鐵站的四周私宅價格會上漲最多10％，視地鐵線其餘地鐵站的建造進度、經濟復甦情況、私宅確切地點和特點而定。

烏節站同時銜接南北地鐵線，並直通濱海灣站，住在北部的居民往返市區時會更快捷方便。

張敏璋說，烏節轉換站啟用後，料能帶動四周商場的人潮，可是附近的住宅的價格相信不會受到太大影響。

「這是因為位於巴德申路、安哥烈園、烏節林蔭道、史各士路、克雷摩路等地區的住宅都是超高凈值人士熟悉的高檔私宅，即使烏節站不是轉換站，也不會影響他們的買賣決定。」

黃顯洋也有類似看法。他指出，烏節區的居民大多不搭乘公共運輸工具。此外，區內私宅與主要道路銜接，交通方便，因此區內增添地鐵轉換站料不會影響房價。

他認為，靠近烏節林蔭道地鐵站的私宅價格較可能受到影響，因為附近沒有地鐵站。可是由於乘搭地鐵的居民不多，而且房價應該在政府數年前宣布建造湯東線至完工期間便已上漲，他預計房價漲幅有限。

儘管地鐵站未必會推動房價，但屋主在尋找租戶方面相信會更容易。

孫燕清說，烏節站通往珊頓道站和濱海灣站，住在烏節區的租戶到中央商業區工作時會非常方便。

**分析師：土地增值費上調成本增加 發展商競標集售地段料更謹慎** 

政府上調住宅用地的土地增值費，整體發展成本進一步增加。分析師認為，發展商更傾向於購買政府地段，而在競標集體出售地段時則更為謹慎。

非有地住宅用地和有地住宅用地的土地增值費（Land Betterment Charge）分別平均調高12.9％和10.2％。發展商重新發展地段的成本將增加。

土地增值費取代之前由國家發展部制定的發展費。發展商支付土地增值費給政府，用來填補土地使用密度和價值提高後的價差。

世邦魏理仕東南亞研究主管宋明蔚指出，政府售地計劃地段對發展商的吸引力會加大。

她接受《聯合早報》訪問時說：「土地增值費調高會導致建築和融資成本增加，而這些成本未必能轉嫁給消費者，屋主若考慮到這點，就可能得調低要價。」

她認為，已達到最高總樓面面積的集售項目，會比還未提高土地使用密度的項目更具銷售優勢。

戴玉祥產業總裁沈振倫的看法稍有不同。

他說，土地增值費確實會增加發展商填補土地使用密度時的成本，但這筆費用一般上只占總發展費的小部分。

發展商更為關注整體地價、建築成本，以及銀行貸款利率，而這些考量因素足以讓發展商在選購地段時打起十二分精神。

「即使沒有土地增值費，現在許多集售項目的買賣雙方都在價格方面相持不下。屋主希望能高價出售房子以購買替代房子，但對發展商而言，這筆錢其實是購地價。發展商在選購地段時更加謹慎，買賣雙方的價格預期差距大，導致一些集售項目招標失敗。」

第一太平戴維斯研究與諮詢部執行董事張敏璋也有類似看法。

他說，集售項目要價不菲，發展商在重新發展地段時要考慮未來房地產市場疲弱的風險。因此發展商在計算成本之後所開出的競標價，可能無法達到買家預期。

「我認為，擁有上千單位的霸級私宅項目是沒機會找到買主的，因為發展商必須一下子掏出巨款收購地段，重新發展後還要擔心銷售速度緩慢，要面對多種風險。接下來，發展商應該會更傾向於競標可建造數百個單位的中型項目。」

**|發展商收購焦點仍可能放在政府地段上**

他還說，發展商可能會把收購焦點放在政府地段上，這可能導致市場的新私宅供應有限，因此新私宅售價可能會持續高漲。

沈振倫也認為，有能力競標大型地段的發展不多，若地段的位置優越，仍會吸引發展商競標，但多數會以財團的形式參加。

小型地段仍是發展商首選，而且重新發展後的私宅單位售價預計會保留在200萬元以下，在多數買家能負擔的水平以內。