# 深圳，下一個新加坡

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Published: 2019-05-05
Source: 獅城新聞

房住不炒，深圳離新加坡又進了一步。

從408元/平米到49000元/平米，深圳第一個商品房小區的房價已經翻了120倍！房價已經成為中國經濟不能承受之重，從國民經濟的支柱變為國民經濟的毒瘤。

「房住不炒」理念提出後，全國各地已經制定出一系列樓市政策，但是很顯然，沒能限制住房價上漲，西安、成都等城市的房價飆漲是對這個理念赤裸裸的嘲諷。

**深圳，這次來真的了。**

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**它是一個永遠走在前頭的城市，開放是第一個，住房改革也是第一個。**6月5日，深圳市政府發布文件，到2035年新增建設籌集170萬套。按照住房供應比例測算，未來17年時間有70萬套商品房供應，而保障性住房100萬套，占新增住房總量的近六成。

非商品房的租售價格非常優惠，本科畢業的人才，購買相應的房子，最多可以享受六折優惠，差價實行貨幣補貼；安居型商品房、公共租賃住房的租售價分別為市場價的50%和30%左右。

1998年房改，深圳開啟房地產市場改革，將福利分房改為住宅市場。2018年，深圳再次房改，強調租售並舉，多主體供應。20多年來，商品房是內地房地產市場的絕對主角，現在深圳大幅調降商品房比例，住房市場將發生重大變革。

**畢竟，深圳中毒不深，跟動輒土地財政依賴度為100%的城市來說，深圳土地財政依賴度僅20%。**

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商品房發展了這麼多年，不可能一下子戒掉，怎麼辦？**學習新加坡模式是一條路。**操作思路就是沒錢的住保障房，有錢的買商品房，一個都不能少，讓所有階層的民眾都住有所居，把房價與房住分割開來。

新加坡的房地產發展模式是80%為保障房，另外20%是商品房，這樣的模式可以保障居民的基本住房需求，同時使房價總體保持穩定。數據顯示，2016 年新加坡居民住房自有率已達到 90.9%，有恆產，才能有恆心。

**來看看新加坡政府的具體套路。**

1964年新加坡正式推出「居者有其屋」計劃，成立建屋發展局幫助居民提供公共住房，隨後1967年新加坡推出《土地徵用法令》逐步將土地收歸國有，將土地強制徵用，無償劃撥給建屋局。

在新加坡，建屋發展局是唯一獲授權的保障性住房管理機構，政府保障性住房由建屋發展局投資興建，以低廉價格出租或出售給中低收入階層，這種保障房稱之為「組屋」。

新加坡住房制度是怎樣抑制炒房的？**首先是保障房供應量大，且居住條件好。**

根據官方資料，建屋局成立以來已累計完成了100多萬個單元的公共住房，而2015年新加坡總人口僅為553.5萬人。當然與國內保障房不同的是，新加坡的組屋，產品多層次，配套很齊全。

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**其次，房子定價合理，多數人能買得起。**

房屋售價方面，新加坡組屋的價格由政府統一規定，是以居民平均收入水平做基礎，通常是以 90%的首次申請者可負擔三房組屋價格，70%的首次申請者可負擔四房組屋價格為標準。

2015年新加坡家庭收入報告顯示，新加坡人均月收入中位數是2500新幣，家庭月均收入中位數是8666新幣，這樣算家庭年收入是10.4萬，以普通家庭申請成熟社區的四居室（一般家庭都申請三居室以上，單身人士才申請兩居室及以下）47萬為例，房價收入比是4.5，也就是說一般居民家庭4.5年就可以購買一套組屋。

**最後，政府監管力度大。**

在新加坡，政府最關注的並不是房價高不高，而是窮人們有沒有房子住。透明公開的財政制度和強大有力的問責制度，讓人沒有絲毫空子可鑽。所以說一切制度能否奏效還是源於政府的意願和執行力。

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圖片來源：視覺中國

**學習新加坡模式後，深圳房價還會上漲嗎？**

**看看新加坡。**

2017年四季度，新加坡公寓房價4年來首次實現同比增長，此前已經連續下跌了15個季度。實際上，新加坡房價也曾快速上漲：從2009年2季度到2013年2季度的四年間，新加坡公寓房價漲幅超過50%。

為了控制房價，新加坡針對賣家出現了許多限制政策，比如外國人需繳納的附加印花稅上升到15%，永久居民購置首套房也需要繳納5%的附加印花稅，非首套房則需繳納10%。加上3%的基本印花稅，外國人面臨的總印花稅率為18%。

最重要的是，新加坡實施了總債務償還框架（TDSR），大致意思是，銀行給你放貸之前，先查一下你以前的貸款，如果你以前貸款規模大，所有貸款的月還款額超過了收入的60%，它就不能再給你辦房貸了，也就不能買房了。

**所以，商品房的房價上漲不上漲，跟住房制度關係不是太大，還是得靠其他手段調節，如房產稅，空置稅等等。**

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另外，短期來看，增加公共住房供給，必然壓縮了商品房的供給，況且開發商為了彌補60%的非商品房的損失，比如提升剩下的40%的商品房價格，用商品房來彌補非商品房。這客觀上還會推高商品房價格。深圳前海自貿區首宗配建人才房地塊流拍，就是因為開發商算了帳，不划算，商品房的收益不能補貼非商品房的損失。

現在，深圳大戶型住房已經有變熱的跡象了。

**問題的核心是什麼？首先，所有的新加坡人幾乎都有房子住來，商品房價格上漲就上漲了，對居民生活影響有限；其次，價格上漲的是商品房，這是有錢人的遊戲，這群有錢人還願意玩擊鼓傳花的遊戲，就讓他們玩好咯。**

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