# 在新加坡買房，應該注意什麼 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/YywvL Published: 2018-08-04 Source: 獅城新聞 外國人只要有護照，無論是否來過新加坡，都可以在新加坡購買，除了政府組屋和有地住宅之外的任何房產。只要提供所在國的工作和收入證明，外國人可以在新加坡的銀行申請最高70%的貸款。在新加坡有收入的外國人，只要收入達到要求，就可以申請到最高75%的貸款，貸款期限最長30年。 ![在新加坡買房，應該注意什麼](https://www.shicheng.news/images/image/1211/12112019.avif?1589871615) 買房的時機 每次降溫政策的出台，伴隨的都是一段市場冷靜期，買賣雙方都需要時間觀察和評估市場。當然每個時期都有著急拋售房產的賣家，他們可能有經濟上的問題；或者有更好的投資機會；或者移民；離婚；購買了其他房產，需要在6個月之內拋售現有的房產；孩子換學校等原因。 7月18日的《聯合早報》報道：新加坡財政部，國家發展部和金融管理局聯合聲明，「7月5日出台的降溫措施，目的不是要拉低房價，而是要調節房地產的周期。」 參考以上政府的聲明，只要價格和2017年的成交價差不多，就可以考慮進場。不然等到市場適應了新政策，再進場可能就遲了。買房只有更遲，沒有最遲！機智的買家或投資家總是在危機中洞見先機。 ![在新加坡買房，應該注意什麼](https://www.shicheng.news/images/image/1211/12112020.avif?1589871615) 新政策的受益人 7月5日出台的新政策，對以下的買家絕對是個利好消息！ 1）第一次購房的公民或永久居民。 2）至少有一位是公民的夫妻，已經擁有一個住宅，準備投資第二個住宅，並在購買第二個住宅後的六個月之內，拋售第一個住宅。 3）未滿21歲的公民或永久居民，只是不可以申請貸款，五年之內不可以售賣。售賣之後的收益，必須存入和未成年人的聯名帳戶。 4）第一次在新加坡購房的冰島，挪威，瑞士和列支敦斯登這4個國家的公民或永久居民，以及美國公民，購買新加坡房產繳納的額外買方印花稅，和新加坡公民同等待遇。 新政策對於投資者，因剛需而買房的本地住宅提升者和外國人來說，也存在有利的因素。如果不買房，也是要租房，新加坡的租金高，租房等於幫忙屋主支付房貸！今年有些賣家在已經談好成交價的基礎上，突然坐地起價$10-20萬，這種現象就不復存在。 ![在新加坡買房，應該注意什麼](https://www.shicheng.news/images/image/1211/12112021.avif?1580460540) 有些買家可能考慮投資商業房產，來規避額外買方印花稅，購買商業房產需要注意： 1）外國人可以購買建屋局的店鋪，有些單位一樓是店鋪，二樓是住宅，住宅部分還是避免不了額外買方印花稅。要選擇不包含住宅的店鋪。 2）多數的商業房產註冊在公司名下，購買者需要繳納7%的GST。購買者必須是GST註冊的公司，才可以向稅務局申請退還GST。 3）商業房產的地契有30年，60年，99年，999年和永久地契。永久地契的店鋪，集中在牛車水，芽籠，馬里士他和小印度。 4）商業房產的貸款利息比住宅貸款的利息高。 買房的地點 地點要兼顧投資和自住，目前自住的單位，將來也可能出租；現在是出租，將來也有可能自己住。 交通和生活便利是選擇地點的關鍵。建議只考慮步行10分鐘之內到地鐵站的公寓，這樣上班或上學都比較方便。新加坡陸路交通總藍圖提到，2030年地鐵網絡會延長至360公里，地鐵站增加100個左右，每十戶家庭就有八戶，只需步行不到10分鐘就能到達地鐵站。租客通常沒有駕車，不靠近地鐵站的房子，相對不容易出租，租金比較低。公寓附近最好有菜市場或超市。 貸款政策 新加坡的貸款利息比中國的定期存款利息都低，目前固定2年的貸款配套，年利息是1.95%, 固定3年的貸款配套，年利息是2.08%，2年或3年之後，再選擇當時市場上最優惠的貸款配套。 建議先申請到銀行的貸款批准,然後才放定金買房，這樣就避免貸款不批准或貸款批准額減少的風險。 銀行的房貸有三種：1，和基準利息掛鉤；2，和銀行內部的利息掛鉤；3，固定利息。前2種都屬於浮動利息。第3種的利息最高。新加坡的貸款利息跟隨美國，預計美聯儲今年還會加息，建議選擇固定2年或3年利息的配套。 ![在新加坡買房，應該注意什麼](https://www.shicheng.news/images/image/1211/12112022.avif?1589871615) 期房還是現房 現房的優點是，可以在現場感受單位的光線，通風，材質，層高和視野。在三個月的交易過程之後，就可以入住或出租。現房的單位面積和小區都比期房的大，10年房齡或以上的公寓，三居室的單位，套內面積通常是110平米起，小區的設施和空地都比較多。超過5年房齡的現房，通常有封閉式的廚房，配備煤氣灶。 現房的缺點是，在同一個公寓，選擇的範圍少。轉售價比開發商當時售賣的高。剩餘的地契都是少於96年。如果剩餘的地契少於30年，銀行不會批准貸款。可能需要維修或重新裝修。如果需要換地板或重新鋪設防水層，就比較麻煩。10多年前的現房，窗口小，有些不是落地窗，多數有飄窗，房型比較複雜。 期房的優點是，可供選擇的單位多，買到的是一手房，支付了首付25%和印花稅之後，可以多等9-12個月才申請銀行貸款。可以選擇自己喜歡的裝修設計。房款是按照建築進度支付。入住的第一年,整個單位，包括發展商提供的電器設備等，都由發展商負責保修。租客更加喜歡新房子，新房的租金也更高。 期房多數是落地窗，而且沒有飄窗，整個單位感覺明亮，視野佳。新房多採用智能設備遙控家裡的設施，確實方便很多。 期房的缺點是，需要等待幾個月到4年才可以入住。不可以身臨其境感受房子的方方面面。入住的第一年，很多單位會裝修，一定比較骯髒嘈雜。裝修的材料可能損害健康。 購買期房，買家經常會忽視公寓垃圾槽和變電站的存在，儘可能避開那些污染源。 三居室的期房，套內面積通常少於84平米，比10多年房齡的三居室現房，少了20多平米。期房陽台浪費的面積多。房間只能放下一張雙人床和床頭櫃。 一居室和二居室的期房，經常是開發式廚房，只有電磁爐，沒有煤氣灶。 購買期房介紹 期房開盤的第一天都要進行抽籤，抽籤活動公開透明，有時候還全程錄像，不必擔心有作弊行為。開盤首日的價格最低，可供選擇的單位最多。建議買家提前準備幾十個備選單位，選房的時候就不會慌張。 首先買家要用空白支票換取一個抽籤號碼，抽籤通常是在星期六早上10點開始，最遲會持續到傍晚才結束，發展商會提供午餐。抽籤的方式還是採用最原始的辦法，就是把所有的號碼放在一個箱子裡，然後手伸到箱子隨便抓一張，再喊出抽到的號碼，一旦幸運聽到自己的號碼，就要去示範單位內排隊等候，中介會提供最新的剩餘單位和價格，買家需要儘快做決定。 買家如果沒有選到如意的單位，可以取回支票。選到單位的買家，就要當場填寫定金支票給發展商，定金是房價的5%。如果之後放棄購買，可以取回定金的75%，發展商沒收相當於房價的1.25%。 ![在新加坡買房，應該注意什麼](https://www.shicheng.news/images/image/1211/12112023.avif?1589871615) ![在新加坡買房，應該注意什麼](https://www.shicheng.news/images/image/1211/12112024.avif?1589871615) 樓層的選擇 底層的單位，如果地板的防水沒有做好，就容易潮濕，甚至滲水。隱私差，小花園也計入建築面積，每平方英尺的價格低，但總價不便宜。 低樓層光線差，通風弱，飛蟲多。建議只考慮5層或以上的單位。開發商的售價是隨著樓層的遞增而增加，通常高一層樓，房價就貴數千元。如果喜歡看游泳池或綠景，只能選擇低層樓。 頂層的複式單位，通常有較大的露台，露台也是計入建築面積，露台在炎熱的新加坡很不實用。雖然每平方英尺的價格低，但總價在整棟樓裡面是最高的。 底層和頂層的複式單位，最難出租和出售。 ![在新加坡買房，應該注意什麼](https://www.shicheng.news/images/image/1211/12112025.avif?1589871615) 朝向和風水 中國是在北半球，房子要朝南。新加坡在赤道以北137公里，所以房子無所謂朝南或朝北，只要不朝西就可以，朝西的房子，即使開空調還是熱。 慎重考慮朝向地鐵線和大馬路的單位，噪音污染會讓您心煩意燥。 臨近寺廟、墳場、醫院、電房、垃圾槽、警察局、消防局、監獄等，陰氣和煞氣重。有強光反射，直對馬路，對面建築有尖角等，也要慎重考慮。 看房的時候，注意關掉單位內全部的燈，感受自然光線。衛生間一定要有窗口和光線。 公寓介紹 公寓和組屋的最大差別是，公寓不一定都有保安，但一定都有圍牆。圍牆之內都屬於私人範圍，外人不可隨意擅闖。政府組屋包括私人組屋和公寓式組屋等，外觀和公寓無異，但是都沒有圍牆。 居住公寓的目的，就是享受安逸舒適的私人空間和公寓設施，越大的樓盤，公寓設施越多，越是感覺大氣，住得越舒適。 中大型的公寓設施齊全，全天候保安，配備標準的成人和兒童游泳池，水療按摩，桑拿，健身房，燒烤台，會所，網球場，閱覽室，兒童遊樂場等，有些還有水下健身設施，籃球場，羽毛球館，鋼琴室，瑜伽室，小超市，餐館酒吧等。還有免費的公寓巴士到地鐵站或商場。中大型公寓三居室的單位，每個月的物業管理費大約$300。 因為更少的業主一起分攤公寓的管理費，設施購買和維護費用，小型公寓的物業管理費相對高。同樣是三居室的單位，小型公寓每個月的物業費，可能超過$500。另外小型公寓的設施少且小，活動範圍有限。被集體收購的機會也更低。 房契的類型 新加坡土地產權有永久地契，9999年，999年和99年地契。目前市場上99年地契的私宅銷量，占了私宅總銷量的90% 以上。新加坡自1965年建國後，政府就不再出售永久地契的產權。永久地契的房子，拆了重建，新房子還是永久產權。永久地契的房產更保值，但是在增值和租金回報率方面，就不如99年的房產。究竟是選擇99年還是永久地契，只能說因人而異，很難一概而論。 ![在新加坡買房，應該注意什麼](https://www.shicheng.news/images/image/1211/12112026.avif?1589871615) 房契上屋主的名字 在新加坡聯名買房，產權分為共有產權(Joint Tenancy)和聯名產權(Tenancy in common)。 共有產權，即使其中一方沒有承擔首付和貸款，或者只是支付少部分的金錢用於購房，雙方對房產的擁有權還是一人一半。假設一方不幸離世，另一方不需要他的遺囑，就可以自動繼承他的產權。 需要注意的是，即使離世者在生前就立下了分配他的產權的遺囑，法律還是會保護共有產權的權益優先於遺囑。 分權共有，就是雙方對產權擁有靈活的比例。可以是50%和50%，30%和70%，或者是1%和99%。 其中一方無需徵得另外一方的同意，就可以變賣他所持有的那部分產權。假設一方不幸離世，另外一方不會自動獲得他的產權，要根據離世者的遺囑分配他那部分的產權。 無論購買的是哪種住宅，包括組屋和EC等，如果貸款沒問題，建議用一位屋主的名字購買，另外一位將來購買其他的私宅，就可以省下大筆的額外買方印花稅，也不受第二個房產的貸款限制。 購買私宅，如果一定要用2個人的名字申請貸款，那麼可以採用分權共有的方式擁有房產，建議其中一方占有房產1%的產權，另外一方占有99%。將來準備購買其他私宅的時候，就可以把1%轉讓給另外一方，這樣只需要微小的代價，就可以避免支付數額龐大的額外印花稅。 假設王先生是公民，王太太是永久居民，他們聯名擁有的第一個公寓，市場價是$100萬。現在他們準備購買第二個私宅，可能會有以下的2種情況： 第一種情況，王先生和王太太目前聯名擁有的公寓是屬於共有產權（各自擁有50%的產權），他們準備購買的第二個私宅，價格是$80萬，王先生需要支付12%的額外買方印花稅9.6萬和3%的買方印花稅$1.86萬，總數是$11.46萬。 第二種情況，王先生持有1%的產權，王太太持有99%，王先生把持有的1%的產權轉讓給王太太，那麼王太太需要支付的買方印花稅是$100，額外買方印花稅是$500，總額是$600，具體分配如下： 1)$100萬（市場價）X 1%（產權）X 1%（買方印花稅） = $100 2)$100萬（市場價）X 1%（產權）X 5%（額外買方印花稅） = $500 如果他們目前的房產，是在三年前購買的，王先生就不需要支付賣方印花稅，如果購買的房產未滿2年，王先生需要支付賣方印花稅，相當於市場價的8%。也就是$800, 轉讓產權相當於一次房產交易，需要律師介入才可以完成，律師費大約$3000。 綜上所述，如果王先生在購買第一個房產的第二年，就把產權轉讓給王太太，包括王先生的$800，王太太的$600，律師費$3000，整個轉讓程序的總費用是$4400。 王先生轉讓1%的份額給王太太之後，他就可以用首次買家的身份，購買第二個私宅，假設第二個私宅的價格是80萬，王先生只需支付3%的買方印花稅$1.86萬，加上轉讓程序的費用$4400，王先生購買第二個房產，除了房價之外，總共花費了$2.3萬。 比較以上的第一種和第二種情況，王先生通過產權轉讓的方式，節省高達$9.16萬（第一種情況的11.46萬 – 第二張情況的2.3萬 = 9.16萬）！ 購買新組屋的要求是，必須由2位公民，或者1位公民和1位永久居民組成的家庭。 第一種情況：如果2位都是公民，那麼其中一位作為屋主（Owner），另外一位作為居住者(Essential Occupier)。居住者在組屋住滿5年之後，就有資格再去購買私宅，不需要繳納額外買方印花稅，因為之前購買的組屋不算是他的房產。 第二種情況：如果一位是公民，另外一位是永久居民。屋主必須是公民，永久居民只能是居住者，他雖然不是屋主，也是要在組屋居住滿五年之後，才有資格購買私宅，他需要繳納的額外印花稅是5%，而不是15%，因為之前購買的組屋不算是他的房產。 **買方印花稅和額外買方印花稅** 買方印花稅的計算方式如下： 房價的第一個$18萬，徵收1%的印花稅 房價的第二個$18萬，徵收2%的印花稅 房價接下來的$64萬，徵收3%的印花稅 房價超過$100萬的部分，徵收4%的印花稅 以上的計算看起來複雜，只要記住以下的標準公式即可： 如果房價超過36萬，少於或等於100萬，印花稅 = 房價X 3% - $5400 如果房價超過100萬，印花稅 = 房價X 4% - $15400 可以在以下的稅務局網站，直接計算買方印花稅和額外印花稅的精確數額：https://mytax.iras.gov.sg/ESVWeb/default.aspx?target=MSDBuyResidentialProperty ![在新加坡買房，應該注意什麼](https://www.shicheng.news/images/image/1211/12112027.avif?1589871615) 政府的規劃 如果您看上的樓盤，周邊有大片的空地，綠意盎然，視野開闊，那就要特別小心了！一定要去了解市區重建局對那片空地的規劃。如果將來在空地上建醫院，工業區，宿舍或廟宇等，就會對環境和房價造成負面的影響。即使在空地上建造的是住宅，也會影響到現有單位的通風，光線和視野等。 如果周邊的空地，將來是大型商場，學校，公園，地鐵站等，房子就會增值，也更容易出租和出售。 下載APP：Masterplan14，了解市區重建局的規劃詳情。 集體出售 2018年，分層地契局已經批准37個集體收購。7月5號的降溫政策規定，接下來準備集體收購的發展商，要支付額外15%的印花稅，這就給火熱的集體出售潑了冷水。 靠近地鐵站，房齡在15年以上，樓層較低，容積率未被充分利用，空地多的公寓，將來還是會被集體出售。 理想的情況是，購買的公寓，既滿足了自住的需求，又有被集體收購的潛能。或者目前收穫高額的租金回報，同時等待將來被集體收購。 期房介紹 新加坡所有的期房，都是由發展商授權房產經紀公司售賣。我們公司代理新加坡大多數的期房，買家自己去示範單位購買的價格，和我們帶買家去購買的價格一樣。有時候我們還可以爭取折扣價。 目前全島範圍，價格最低的期房是Riverfront Residences, 步行10分鐘之內到達紫線的後港地鐵站。一居室的單位，每平方英尺$1276，價格從$59.1萬起；二居室的每平方英尺$1270，價格從$76.6萬起；三居室的每平方英尺$1240，價格從$108.1萬起。 折扣最多的期房是The Tre Ver,步行12分鐘到波東巴西地鐵站，8月4日開盤，折扣10% 後的價格：一居室的單位，每平方英尺$1442，價格$73萬；二居室的每平方英尺$1636，價格$103.9萬；三居室的每平方英尺$1504，價格$152.3萬。 折扣第二多的期房是實龍崗北的Affinity @ Serangoon，一居室的單位，折扣5%後每平方英尺$1426，價格$67.6萬。二居室或更大的戶型，享有7%的折扣。二居室加上書房的單位，每平方英尺$1407，價格$87.8萬;三居室的單位，每平方英尺$1399，價格$118.9萬。 最值得期待的期房，是距離瑪麗蒙地鐵站200米的公寓Jadescape (順福軒)，瑪麗蒙位於新加坡地理位置的中心點。順福軒距離在建的湯申路上段地鐵站650米，名校愛同小學，萊佛士書院和公教中學，距離順福軒大概2公里。從順福軒步行就可以到新加坡最大的麥里芝蓄水池。每平方英尺的價格介於$1700至$1800。八月底或九月初開放示範單位。房型有一居室到五居室，還有頂層的複式單位。 ![在新加坡買房，應該注意什麼](https://www.shicheng.news/images/image/1211/12112028.avif?1589871615) ![在新加坡買房，應該注意什麼](https://www.shicheng.news/images/image/1211/12112029.avif?1589871615) 如果您要了解更多房產方面的信息，ERA產業集團的高級營銷董事鄭先生，很樂意為您效勞！ERA產業集團目前有6000多名房產經紀，被評選為2017年度新加坡房地產諮詢行業第一品牌。鄭先生之前是負責SAP的系統分析師和工程師，轉行從事房地產諮詢行業超過7年，注重信譽和口碑。在業內屢獲殊榮！ 堅持以自己買房的心態，幫忙客戶選房和還價。專業和誠信是我們的座右銘！ 我們的業務包括，各種房產的買賣和出租。例如公寓，別墅，商鋪，廠房，辦公樓和組屋。 我們可以找到新加坡市場上正在出售或出租的全部房源，然後根據客戶不同的意願，篩選出符合要求的房源，提供專業的建議，儘可能為客戶物色具備增值潛能，交通和生活便利，租金回報率高，居住環境佳的房產。介紹專業友善的銀行貸款專員和律師，協助客戶順利完成交易。 我們承諾對客戶的個人信息嚴格保密，絕不泄露。除了政府組屋，買家購買任何房產，都不需要支付中介費。隨時歡迎您的諮詢！ **新加坡ERA產業集團** 高級營銷董事：鄭先生 微信：S56178191 手機：（65）91869159 ![在新加坡買房，應該注意什麼](https://www.shicheng.news/images/image/1211/12112030.avif?1585718837) **機構或公司如果需要轉發以上文章，請與鄭先生聯繫。**