# 新加坡範本：商業與城市的和諧共存 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/ZbaxY Published: 2019-11-11 Source: 獅城新聞 535萬人口，719平方公里的國土面積，在十九世紀初還是一個鮮為人知的漁村。1965年被迫獨立時，幾乎是完全意義上的「一窮二白」，但僅僅用了五十年時間，新加坡就已一躍成為亞洲「四小龍」之首。2015年世界銀行排名，新加坡依舊位居全球最適合商業發展的地方，紐西蘭第二，香港第三，中國大陸排在第90位。 土地的稀缺，不僅使新加坡在空間分割與利用方面的理念實踐處於國際一流水準，也在很大程度上助推其商業不斷發展升級。中國大陸地區三十多年來的商業發展不可謂不快，轉型升級的口號也已飄蕩多年，但整體商業的發展依舊停留在山腳下，簡單粗放蹣跚向上。而已經爬上半山腰的新加坡，正**逐步跨過充分競爭邁向動態併購整合的平衡階段**。 新加坡地處東西方文化的交匯處，也由於歷史原因，形成了如今多種族並存的格局。**天然多元的文化歷史，並沒有成為創新的束縛，恰恰相反，新加坡充分挖掘各個區域位置的傳統元素，結合花園風光的整體規劃，打造出了具有差異化的多元業態商業布局。** 1 **世界頂級商業街區——烏節路** **商業街是最能反映城市活力與內涵的物質空間載體，建設城市中心商業街的意義，絕不僅僅在於其單一的購物娛樂功能，更重要的是其作為城市主要公共空間的氛圍凝聚與文化融合。**來到這個連續三年蟬聯全球最貴城市的地區，自然不能錯過赫赫有名的烏節路——全球最頂級的商業街區之一。 ![新加坡範本：商業與城市的和諧共存](https://www.shicheng.news/images/image/1605/16052984.avif?1589859164) 烏節路，英文名為Orchard Road，意為「果園路」，位於新加坡城市中心區域，是新加坡的交通主幹道，也是最核心的商業街區，全長約有兩公里。據說，19世紀40年代殖民地時代，這裡確是成片的果園，只不過既無蘋果也沒香蕉，而是遍野的豆蔻。如今流年已逝，豆蔻不再，滿眼寶馬雕車香滿路。 ![新加坡範本：商業與城市的和諧共存](https://www.shicheng.news/images/image/1605/16052985.avif?1589859164) ION Orchard、義安城(Ngee Ann City)、先得坊(Centrepoint）、Delfi Orchard、Far East Plaza、Lucky Plaza，在這裡，只有你想不到，沒有你買不到。但凡帶著家裡的「敗家娘們兒」去過烏節路的男同胞，每每回想起這些名字應當免不了心有餘悸一番吧！ ![新加坡範本：商業與城市的和諧共存](https://www.shicheng.news/images/image/1605/16052986.avif?1589859164) ![新加坡範本：商業與城市的和諧共存](https://www.shicheng.news/images/image/1605/16052987.avif?1589859164) ![新加坡範本：商業與城市的和諧共存](https://www.shicheng.news/images/image/1605/16052988.avif?1589859164) 世界頂級的奢侈品牌自然只能算是標配，倘若只是五光十色的商場和店鋪，烏節路也不過是一個隨處可見的購物區而已。但凡稱得上標杆性商圈，必然在引導控制區域內的空間形態方面有獨到之處，從而最大限度地激發了物質空間的活力與吸引力。 ![新加坡範本：商業與城市的和諧共存](https://www.shicheng.news/images/image/1605/16052989.avif?1589859164) ![新加坡範本：商業與城市的和諧共存](https://www.shicheng.news/images/image/1605/16052990.avif?1589859164) ![新加坡範本：商業與城市的和諧共存](https://www.shicheng.news/images/image/1605/16052991.avif?1589859164) **烏節路生機勃勃的背後，是完備的基礎設施、混合的交通模式與無縫連接的步行網絡。**與國內商場一般只有地下一層不同，烏節路上的商場一般都有超過兩層的地下空間，這些地下商場與周邊三個地鐵站相互聯接，連同地上一層、二層高架，形成了立體、多重功能復合的街道空間形態，使得**烏節路不僅僅是滿足交通與購物功能的城市街區，更為不同類型的人群提供了連續的商業設施與多樣性的活動選擇，從而塑造了烏節路活躍而獨特的區位氛圍。** 值得一提的是，由於地鐵站不像國內，大動干戈地設置了層層形同虛設的安檢區域，跨出驗票閘口，商鋪即映入眼帘，真正意義上實現了商場與地鐵站的無縫對接。也正是**各類功能區域近於無縫的連接，促使遊客在烏節路上的各項活動軌跡形成了公共空間的連續性。** 而這一切的實現，僅靠單個地產開發商的單打獨鬥，顯然不切實際。與國內一直通過對單體建築的容積率、高度、後退紅線等詳細規劃指標，對街區的建設進行生硬控制不同，**新加坡遵循「注重認同感和地區特色」的宏觀引導理念，通過不斷完善的城市設計導則引導烏節路商業街的規劃設計建設**。 當局甚至成立了烏節路發展委員會，鼓勵業主、零售商、媒體、遊客等不同身份的公眾參與到烏節路規劃細節參數的調整中，確保導則內容符合公眾利益，Making Orchard Road More Happening，最終使之成為與紐約第五大道、倫敦攝政街比肩的世界著名商業街區。 而我，一天下來兩股戰戰汗流不息，一路上有你，苦一點也願意，腦海中至今依然惦著老曾記（Old Chang Kee）…… ![新加坡範本：商業與城市的和諧共存](https://www.shicheng.news/images/image/1605/16052992.avif?1589859164) 2 **歷史與現代融合的魅力——克拉碼頭** **每個城市都需要一個娛樂和消遣的地方，一個越夜越美麗的地方，克拉碼頭正是新加坡夜生活的一張名片。** 位於新加坡中部地帶新加坡河上游的克拉碼頭，連接著新老兩個中心，是新加坡河沿岸最大的歷史保護建築群，據說在上世紀60年代之前，是新加坡著名的跳蚤市場，至今已有150多年的歷史。 ![新加坡範本：商業與城市的和諧共存](https://www.shicheng.news/images/image/1605/16052993.avif?1589859164) ![新加坡範本：商業與城市的和諧共存](https://www.shicheng.news/images/image/1605/16052994.avif?1589859164) ![新加坡範本：商業與城市的和諧共存](https://www.shicheng.news/images/image/1605/16052995.avif?1589859164) 克拉碼頭由五座擁有超過60間倉庫和店屋的彩色建築組成。優越的歷史遺蹟資源與便利的交通條件，集聚人流得天獨厚。倘若是在國內，如此地段必定是各大地產商爭相搶奪的肥肉。而對於項目的定位，無非是能夠收取高額租金的特色旅遊商品街區，以打造歷史特色之名，行破壞古蹟遺址之實。 而政府左口袋裝滿高額土地出讓金或市場管理費，右口袋還有源源不斷的財稅收入，自然甘之如飴。待到若干年之後，猛然發現在千篇一律的鋼筋水泥叢中，老祖宗留下的幾片瓦礫猶如萬片綠中一點紅，於是大紅的油漆，澄亮的不鏽鋼粉墨登場，一派洋洋自得，幾乎要把老祖宗氣得從墳里跳起來罵娘。 **傳統街區改造，保護與創新往往是不可調和的矛盾，商業講求坪效，而對建築舒適度的追求，也意味著諸多現代化設備不可避免的被嵌入舊建築的風格之中**。如何完整保護舊有建築，不造成破壞，又能通過現代技術景觀的創意設計，**讓傳統與現代和諧對話協調融合，讓舊建築煥發出新風采，營造出適合現代城市風貌的獨特氛圍空間**。答案或許可以從克拉碼頭窺得一二。 **克拉碼頭的再開發，堪稱現代科技與傳統融合的典範。** **![新加坡範本：商業與城市的和諧共存](https://www.shicheng.news/images/image/1605/16052996.avif?1589859164)** ![新加坡範本：商業與城市的和諧共存](https://www.shicheng.news/images/image/1605/16052997.avif?1589859164) （在國內被熱捧的海底撈，也不負眾望的在克拉碼頭安家落戶） 在整體定位上，克拉碼頭捨棄了集貿式零售可能帶來的人流和效益，而選擇堅守原有的文化價值與商貿氛圍，與新業態、新功能進行組合，並從時間上對區位的功能做了分割：白天，這裡依舊是二手市場；而晚上，就地改頭換面，成了越夜越開心的「十里洋場」。**從白天到夜晚的都市休閒娛樂概念，在這裡得到了充分的詮釋。** 在保護歷史與促進商業之間，克拉碼頭也獲得了精準的平衡。在原貌修復保護的同時，通過燈光的運用，激發建築既有外部色彩的魅力。老倉庫建築磚瓦材料配以大面積的鋼框架頂棚，材質對比強烈，但在燈光的包圍下，不但不顯得突兀，反而讓這種傳統與現代的碰撞呈現出另一種時尚——**這也在很大程度上應和了新加坡對於現代化發展與保持傳統價值觀的平衡技巧。** ![新加坡範本：商業與城市的和諧共存](https://www.shicheng.news/images/image/1605/16052998.avif?1589859164) 如果克拉碼頭的頂棚，僅僅是國內隨處可見的塑料雨棚，自然不值得花費如此之多的筆墨。碼頭天棚是由可再循環利用的ETFE膜製成，巨大透明，不遮擋自然光線，讓街道保持自然風貌，又使商業活動不受氣候影響。 而高熔塊檐篷——「天使之翼」，其通風扇能夠持續的噴射自然風，達到街道降溫的效能。中環廣場的噴泉，更是充分利用了商店內部空調的冷凍水，觀賞功能與冷卻效應兼具。——2006年，克拉碼頭被東協能源中心授予「東協建築物能源效益獎」。 特色水岸餐飲（每天都排長隊的珍寶海鮮——Jumbo Seafood就在河的對岸，濃烈的新加坡辣椒螃蟹）、購物中心、冒險遊樂、酒吧、酒店一應俱全。在婉約的新加坡河旁小酌一杯，感受一番熱帶晚風習習的濃烈。或花上25元新幣，坐著遊船順流而下，近距離感受金融中心的雄壯夜色與濱海灣世界級的燈光秀，坐看夜放花千樹，遠處星如雨。 ![新加坡範本：商業與城市的和諧共存](https://www.shicheng.news/images/image/1605/16052999.avif?1589859164) ![新加坡範本：商業與城市的和諧共存](https://www.shicheng.news/images/image/1605/16053000.avif?1589859164) ![新加坡範本：商業與城市的和諧共存](https://www.shicheng.news/images/image/1605/16053001.avif?1589859164) ![新加坡範本：商業與城市的和諧共存](https://www.shicheng.news/images/image/1605/16053002.avif?1589859164) 而這裡顯然也是本地人招待來訪的好友親朋的好去處。遊船駛過魚尾獅公園，船上的一個姑娘指著眼前的大樓，告訴身邊的老人：阿姨你看，我就在那棟大樓上班。語氣舒緩，理所應當的自豪感。 ![新加坡範本：商業與城市的和諧共存](https://www.shicheng.news/images/image/1605/16053003.avif?1589859164) **保留歷史傳統特色、豐富區域文化活力、提升商業價值品位，三者並行不悖。**克拉碼頭不僅是本地人放鬆身心休閒娛樂的主要區域，更成為新加坡吸引外來遊客的又一張名片。 （唯一讓我有些困惑的是，在南岸，保留了原有的河岸台階，且相當險峻，卻沒有修築必要的防護欄杆。遇上雨天，遊人，尤其是小孩，實在是一個巨大的潛在安全隱患。） ![新加坡範本：商業與城市的和諧共存](https://www.shicheng.news/images/image/1605/16053004.avif?1589859164) 3 **藝術與商業的平衡——白沙浮** 白沙浮，號稱「讓最憤世嫉俗的購物者流連忘返」的商業中心，坐落於新加坡著名的白沙浮街區，前身是lluma購物中心，由新加坡最富國際名聲的建築事務所——WOHA設計。 ![新加坡範本：商業與城市的和諧共存](https://www.shicheng.news/images/image/1605/16053005.avif?1589859164) 據悉，極具藝術感的水晶網媒體牆立面的設計初衷，是希望打造一個充滿活力的夜生活區，讓遊人在熙熙攘攘的大樓中，一眼就能望見lluma。牆體上鑲滿了寶石狀的聚碳酸酯材料小固件，並在節能燈泡中置入了反射鏡。牆立面被建築師處理成堆疊的、波浪起伏的條帶，並輔以懸伸的花園和露台。白天，在太陽光的映射下整個牆體閃閃發光；到了夜晚，萬燈齊放更是絢燦異常。 ![新加坡範本：商業與城市的和諧共存](https://www.shicheng.news/images/image/1605/16053006.avif?1589859164) ![新加坡範本：商業與城市的和諧共存](https://www.shicheng.news/images/image/1605/16053007.avif?1589859164) 作為新加坡第一個城市零售娛樂中心，白沙浮可謂名聲在外，一度成為國內商業地產操盤借鑑的經典案例。事實上，即便是「出生」在寸土寸金的新加坡，白沙浮也並不具備商業地產的天然優勢，甚至從某種意義上說，這裡並非是打造零售商業中心的優選之地。 李嘉誠曾有一個著名論斷：「決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。」**商業地產講求區位氛圍，背後的實質，是對目標人群的吸引。因此，「抱團」發展、互競互促，是商業地產的優先訴求**，呈現出的典型產品便是：商圈（如北京的西單、王府井）與綜合體（最典型的萬達廣場）。 而白沙浮商業中心所在的整個白沙浮街區，主要還是以藝術、教育類功能定位為主，新加坡藝術中心和博物館讓這個區域充滿了「藝術氣息」，商業氛圍卻顯得較為單薄。也正因為如此，華麗登場的lluma購物中心，逐漸經營不善而被迫歇業，最終落得被凱德收購的命運。 但凡從事過商業地產行業的人都清楚，**商場的生命力主要來自於交通動線的設置以及由此實現的人流引導**，而對於空間的分割與聯接，恰是新加坡最為人所津津樂道的拿手好菜。 白沙浮的一層與周邊街道形成一個連續的路網，行人可以極為便利的從各個方向進入商場；二層修建了人行天橋，跨越道路直接與臨近的項目相連。商場所有的通道都通向一個高40m 的主廳，第三層設計了一個躍層挑空的城市廣場，而屋頂則設置了劇場、咖啡廳，寬敞的活動空間，鬱鬱蔥蔥的露天植被，透過平台中央的玻璃天窗，中庭的精緻一覽無餘。**整個商場內部呈現的街區化景觀，給人帶來強烈的代入感。** ![新加坡範本：商業與城市的和諧共存](https://www.shicheng.news/images/image/1605/16053008.avif?1589859164) 據介紹，整個商場 60%的面積被用於設置娛樂場所，強調錶演和展覽空間的組合，打破了近年來方興未艾的「一站式購物」商業形態。也正是這種業態配比，白沙浮打造了一種新的商業地產模式：城市生活休閒中心。 倘若從純粹坪效的角度，白沙浮在整體的空間布局上，無疑存在極大的敗筆：挑空的城市廣場，以及寬敞的活動空間，都極大的降低了租金收益。但這些舉措正是實現lluma起死回生的關鍵所在：**基於客戶需求提升消費體驗，回歸商業本質。** 或許這也正是國內依然鮮見同類商業中心的原因所在，眾多地產商對白沙浮趨之若鶩朝拜紛紛，又前赴後繼的倒在了精明的財務算計之中。時至今日，我們的商場擅長的，依舊是年復一年地在每個服務員胸口掛上一個笑臉，並四處張貼製作精美的標語：客戶之滿意乃吾之動力！ ![新加坡範本：商業與城市的和諧共存](https://www.shicheng.news/images/image/1605/16053009.avif?1589859164) **新加坡初生時，只是東印度公司一個地位不甚穩固的貿易站點。但這個公司完成使命，消失在歷史長河之後，新加坡卻頑強的存活了下來。**從不甚情願地被接受為王室直轄殖民地，逐步繁榮發展起來，成為大英帝國最重要最興盛的港口之一。而且它也比大英帝國更長壽，在這個帝國解體之後，它一度可能成為馬來西亞聯邦的紐約，卻又在新馬倉促分家之後，被獨自丟下，成為一個似乎根本無法自立存活下去的孤兒。 然而，**就是這樣一個國家，它不僅獨立了，而且還活的越來越好——這似乎違背了幾個世紀以來，所有被人們公認的政治學和經濟學的既有規律。也正是這樣一個資源匱乏的小島國，還在繼續探索並引領著世界商業發展的潮流。** 借用時下流行的一句話，**它所創造的商業發展模式，一直被模仿，卻從未被超越。**一如被國人反覆朝拜的白沙浮，一如讓黨國心馳神往的淡馬錫。