# 【市場分析】2023年房產市場保持彈性，其他中央區RCR樓盤會成為市場亮點

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Published: 2023-01-12
Source: 獅城新聞

2023年的展望，轉載自 The Business Times 在2022年12月28日的一篇英文報道。其中引用了各大房產公司及相關研究機構的觀點。也有詳實的數據。

分析師表示，**新加坡的私人住宅市場將在 2023 年保持彈性**，其他中央區 (RCR) 將在價格表現和新項目推出方面處於領先地位。

房屋供應會增加。然而，**市場分析人士認為明年待售項目的質量將支持定價**。需求來自那些希望升級房屋的購房者，以及被新加坡安全和好客的環境吸引而來的外國人。

2023年新加坡房產市場將繼續保持彈性。這會使得**新加坡在全球主要城市中脫穎而出。**其他主要城市，像倫敦和香港正面臨因央行大幅加息而引起的房價下跌。

根據 Huttons Asia 的估計，新公寓的總供應量**將在 2023 年增加至 10,000 至 12,000 套左右，分布在 40 個項目中**。大約一半的單位將位於 RCR，30% 位於中央區以外的大眾市場 (OCR)，以及 20% 在市中心或核心中心區 (CCR)。

相比之下，開發商在 2022 年前 11 個月推出了 4,592 套私人非有地住宅。大約 37%位於OCR，RCR和CCR各占30%。

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在 RCR 明年推出的新項目中，ERA Realty 研究和諮詢公司負責人 Nicholas Mak 指出，一些「相當大的項目」將位於 **Jalan Tembusu 和 Katong 地區，有 600 至 800 個單位，估計中位價格約為 每平方英尺 (psf) 2,200 新元至 2,400 新元。**

我們很少有這麼大的項目，」他說，「一旦啟動，我認為它們將推動市場。」

其他可能會看到價格進一步上漲的 RCR 地區包括 **第 5 區（西海岸、巴西班讓和金文泰）**和**第 16 區（勿洛和上東海岸）**。CBRE 東南亞研究主管 Tricia Song 將此歸因於該地區即將推出的具有吸引力的項目，包括混合開發項目，例如 MCC Singapore 在丹那美拉的 Sceneca Residence；EL Development 在 Buona Vista 的Blossom by the Park；位於 Jalan Anak Bukit 的 The Reserve Residence，由遠東機構和信和集團共同開發。

**第 26 區（Mandai 和 Upper Thomson）**也可以「繼續看到持續上漲的價格」，因為預計 Lentor 地區將在 2022 年的政府土地銷售 (GLS) 地塊推出新項目。其中包括 2022 年 1 月出售的 Lentor Hills Road Parcel A ，以及 2022 年 9 月售出的 Lentor Central 和 Lentor Hills Road 地塊 B。

至於 **OCR**，One Global Group 研究和內容創作高級分析師 Mohan Sandra-segeran 預計開發商將在最近推出的**每平方英尺 2,000 新元的新基準價格的基礎上**進一步發揮，例如 Ang Mo Kio 的 AMO Residence， Lentor Modern and Sky Eden@Bedok。

根據市場表現，由華業集團及其合作夥伴新加坡置地集團和慶隆集團聯合開發的 **AMO Residence** 於 去年7 月以每平方英尺 **SS2,100** 左右的水平推出。Guocoland 的 **Lentor Modern** 推出時的中位價為每平方英尺 **2,108** 新元，而星獅地產的 **Sky Eden@Bedok** 的中位價為每平方英尺 **2,118** 新元。

同時，分析師預測CCR 的價格將保持堅挺，這主要是由於該地區缺乏顯著的新項目。

ERA Realty 的 Mak 預計明年 **CCR 只會推出一個大型項目：Marina View 的 GLS white site，他認為 IOI Properties 的售價約為每平方英尺 3,000 新元**。

相當積極的市場前景來自於 2022 年的強勁表現，其中 OCR 處於領先地位。

2022 年前三個季度，全島非有地私人住宅價格指數上漲 8.2%。OCR 和 RCR 的價格上漲推動了增長，分別上漲 9.8% 和 9.4%。CCR 價格漲幅不到一半，為 4.2%。

**OCR 和 RCR 歷史上以來都屬於增長速度較快的區域。從 2017 年第三季度到 2022 年第三季度，CCR 的公寓價格上漲了 14.6%，而 OCR 和 RCR 的價格分別上漲了 44.6% 和 43.7%。**

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PropertyGuru 房地產智能、數據和軟體解決方案負責人 Lee Nai Jia 表示，在之前的上行周期中也是如此。從 2009 年第二季度到 2013 年第二季度，CCR 的公寓價格指數增長了 48.6%。OCR 和 RCR 的價格分別飆升了 71.2% 和 62.8%。

他說：「**當住宅市場的需求相對於供應增加時，OCR 和 RCR 往往會比較容易感受到這種影響，因為該細分市場通常以升級者或剛剛開始漸進式積累資產的人為主要購買人群**。」

「**他們的需求更有彈性，對收入或政府組屋 (HDB) 價格的變化反應更靈敏。**」

另一方面，CCR 的公寓迎合了 5% 到 10% 的富有新加坡人的需求，Lee 說。他說：「市場上的銷售量往往較低，因為潛在買家的數量較少，而且該細分市場的房屋較少。」

**OCR 領先的另一個原因是它在過去一年中推出的新公寓比 CCR 和 RCR 更具吸引力**。

隨著 Lentor Modern 的推出，26 區（一個涵蓋 Mandai 和 Upper Thomson 的 OCR 市場）的中位數價格在 2017 年第三季度和 2022 年第三季度之間**取得 134% 的最高增長率**，Lentor Modern 是「該區13 年來的第一個主要新項目」，世邦魏理仕的 Song 指出。

第 28 區（楊厝港和實里達）和第 20 區（宏茂橋、碧山 和 湯申）在推出 AMO Residence 後，同期價格分別上漲了 56% 和 54%。

**這些「受歡迎的新公寓」推動了價格上漲，尤其是在升級需求被壓抑和供應不足的地區，例如宏茂橋等成熟城鎮，**」宋說。

Knight Frank 研究主管 Leonard Tay 強調，**OCR 的價格也受到組屋提升者的推動，他們在組屋轉售市場上獲得了「大幅」價格上漲。**

**「這群買家大大提高了 OCR 的價格，從 2020 年第一季度的低谷到 2022 年第三季度的當前峰值價格上漲了 26.4%」**

他說，這導致私人住宅價格的階梯進一步升級，RCR 的價格從 2022 年第二季度的低谷上漲 32.5% 至 2022 年第三季度的當前峰值。

明年，其中許多價格上漲壓力可能會持續存在。

PropertyGuru 的 Lee 表示，儘管利率上升，但組屋升級者和「財富代際轉移中獲利」的首次置業者將繼續推動市場，支持新的價格基準。

「除非組屋轉售市場放緩或失業統計數據顯著回升，價格應該保持不變，」他說。

Huttons Asia 高級研究總監 Lee Sze Teck 補充說，市場的彈性也可能是由於「**低投機活動和充足的流動性**」來消化掉更高的利率。

此外，投資者，尤其是超高凈值人士，被新加坡的商業友好型環境和高質量的生活所吸引。他說：「**全球不確定性也提升了像新加坡這樣的避風港作為投資物業的主要地點**，」（而且）強勁的房地產市場甚至可能吸引更多海外買家的興趣。





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