# EC（執行共管公寓）仍然是本地買家的最佳選擇？

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Published: 2024-02-25
Source: 獅城新聞

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Executive Condominium（執行共管公寓）是一種頗受歡迎的混合型公寓，將私人公寓設施與公共住房資格標準相結合，其價格近年來達到了創紀錄的水平。

隨著需求的增長、供應短缺以及EC開發土地價格的上漲，新推出的房產價格也隨之上漲。

根據市區重建局（URA）的數據，2023年新建EC的中位價創下每平方英尺$1,417的新高。

然而，過去五年來，與其他私人房產相比，價格上漲的速度要慢得多，而且相對於市場上其他新建的私人住宅，EC的定價看起來仍然相對合理。

新EC的中位價格從2019年的每平方英尺$1,101上漲到2023年的每平方英尺$1,417，上漲了28.9%。

相比之下，新建有地房產的中位價格從每平方英尺$1,053大幅上漲112.9%至每平方英尺$2,242，而同期新建非有地房產的價格從每平方英尺$1,664飆升至每平方英尺$2,486，上漲49.4%，幅度將近一半。

EC價格增長幅度仍落後於其他細分市場

儘管EC是由私人開發商建造的，但其售價仍低於私人公寓。政府為EC項目提供大量補貼，其補助金相當於公共住房的補助金。EC項目在完成10年後將私有化；此後，開發項目中的單位可以出售給外國人。

然而，EC受到更嚴格的購買條件、資格要求、最短入住期（MOP）和特定轉售標準的限制，這些標準與按訂單建造（BTO）公共住房組屋類似。為了有資格購買新的EC，買家必須是新加坡公民或與永久居民結婚的公民。此外，買家在MOP期間不得持有其他房產，並且除了總債務償還比率（TDSR）之外，還必須遵守抵押貸款償還比率（MSR）。

EC價格增長落後於其他細分市場的一個可能原因，或許是施加的借貸限制和收入上限規則。

除了現有的TDSR規則外，符合資格的EC買家還必須遵守30%的MSR，這意味著借款人只能使用其月總收入的30%來償還新EC的抵押貸款。此外，新EC的購買者受到家庭收入上限的限制。

如果EC價格上漲幅度過大，買家將面臨高額現金支出，這可能會讓許多人望而卻步。

假設一對總收入為$16,000的夫婦購買了一套新的EC。他們最多只能借到房價的75%，根據MSR和收入上限計算約為100萬新元。

如果買家選擇以每平方英尺$1,400的價格購買1,000平方英尺的三居室新EC，則必須以現金或公積金支付40萬新元的房價（其中必須支付售價的5%現金），此外還有印花稅、律師費和其他雜項費用。

未來盈利潛力

分析顯示，大多數EC通過轉售實現盈利。通過將2007年至2023年轉售數據，幾乎所有 （6,341個單位中的6,338個單位）均實現盈利，每個EC的平均毛利潤超過360,000新元。

其中，1,307個單位的毛利潤至少達到50萬新元，其中7個單位的毛利潤超過100萬新元。

有限供應支撐EC價格

EC市場目前供應不足。自2014年以來的過去十年里，對新EC的需求（已售出19,072套）一直超過推出的套數（16,893套）。

今年到目前為止，僅推出了一套 EC：位於Bukit Batok Avenue 5的512套單位項目Lumina Grand。

今年的EC供應量將低於2014年至2023年期間每年推出的平均1,689套EC單位。相比之下，多達2012年發布了4,936套，2015年發布了3,750套。

在不久的將來，根據2024年上半年政府土地銷售計劃的確認清單，只有一個位於Jalan Loyang Besar的710個單位的EC項目將被釋放出售。另外兩處EC地塊也在保留名單上，估計總共可提供855個單位。然而，這些預留用地只有收到政府認為可以接受的最低價格報價後才會啟動招標。

鑒於EC供應有限，今年價格和需求可能會持續下去。

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