# 2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/a2mkA Published: 2025-08-26 Source: 獅城新聞 新加坡有沒有房地產泡沫？ 我們其實看了一個叫房地產泡沫指數的東西，是瑞銀銀行做的。怎麼看這張圖呢？如果指數超過1.5，那就別買房了，有泡沫，可能會破裂。指數在1到1.5之間，說明房價有點高。低於1，特別是0.5到1之間，說明房價是合理的。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696476.avif?0) 被高估了。如果低於0.5就說明被低估了。對，所以我們為什麼還要關注房地產泡沫呢？這很重要，因為這是導致房價崩盤的關鍵因素之一。你要知道，房地產泡沫形成的原因之一就是市場上槓桿過高，簡單說就是人們借的錢超過了自己能承受的範圍，一旦出現問題，他們還不起債，泡沫就會破裂。對，就用這個指數來看。 我們可以判斷房地產市場是否存在高估。好，2022年，新加坡的房地產泡沫指數是0.5，屬於合理估值。2023年是0.47，2024年最新的數據是0.59。你看，雖然0.59還是在合理區間內，但我覺得到目前為止還是處於健康水平。所以現在看市場的人，我知道實際情況可能不覺得市場有多誇張。 價格太高了，別買了，很多人都說，嘿，接下來買啥呢？我覺得這是個有意思的討論。價格總是太高，從沒人覺得價格便宜，或者突然覺得很合理，對吧？但我們注意到的是，大家並沒有說「別買了，別買了」，雖然很害怕，但其實都在想買啥，這點很有意思。相比之下，新加坡整體情況是這樣的。 相比東京、邁阿密這些地方，0.59的合理價值還是挺低的，那些地方的房價已經泡沫化了。但總體來說，因為高利率環境，過去三年大多數房價指數都比較低，市場才剛剛跟上。好，我們其實追蹤了一下，這是2024年的房產泡沫指數報告。我們看了房價這些年漲了多少。那我們來比較下20年的平均值。和2010年比，你可以看到。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696477.avif?0) 價格漲了30%，2007年漲了15%，2018年我們漲了差不多10%。房價其實一直在20年平均線以下，這也是政府想要的，他們希望保持穩定增長。如果仔細研究整個報告，會發現他們提到收入增長實際上超過了房價漲幅。所以這為市場打下了基礎。現在如果看當前的房產泡沫情況，也算合理。 適中的合理價值，主要是因為最近出台的降溫措施，確保房價不會脫離基本面。最重要的是，過去幾年利率一直很高，我們的收入和GDP增長都不錯，這為新加坡房地產市場打下了很堅實的基礎。好啦，和往常一樣，我們每個季度都會關注一個指標，叫GDP增長。為什麼要看這個呢？因為如果你把它畫出來…… ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696478.avif?0) 圖表，好的，這是GDP增長率，也就是國內生產總值，衡量的是新加坡的經濟產出，然後把它和新加坡的房價對比。你會看到藍色線條，這是GDP增長率；這裡的紅色柱狀條代表新加坡房價的變化。你會發現它們的相關係數是0.74，挺高的。所以我們一直在跟蹤這個數據，確保沒有什麼異常。 GDP持續增長。不是說房價漲得特別瘋狂，但收入沒跟上。我們也希望老闆們能一直漲工資，至少收入能跟上房價的節奏。是的。如果你仔細看，會發現我們GDP增長其實從2023年開始已經連續兩年是正增長。上一次表現很糟糕的是2020年COVID-19疫情期間。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696479.avif?0) 稍後再說。COVID-19期間為什麼價格沒有崩盤呢？好吧，如果你看我們MTI最近在2020年第一季度到2025年第一季度的更新，預計增長在1%到3%之間。特別是當時貿易戰不斷，但我覺得市場還是比較樂觀的，不是很悲觀，GDP增長只是有點收縮。還有，如果你看DBS最近做的一份報告，研究了2025年的經濟前景，這個是挺重要的參考。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696480.avif?0) 有五件事真的吸引了我們的注意。第一部分是提到增長預期，新加坡房地產市場預計2025年會有大約2.8%到8%的增長。重點其實挺有意思的，是半導體產業，作為新加坡經濟的一個驅動力。那房地產銷售跟這個有什麼關係呢？經濟增長，產出提高，通常我們看到的是房價不會太僵硬，會隨著GDP一起漲。 經濟增長實際上就是收入增長，收入增長意味著更高的購買力，這樣人們才能買得起房子，這也是我們一直在關注的。另外，我們關注的第二點是我們的特殊經濟區，那將是新前沿。 新加坡特別想在**數據中心、電子、可再生能源和旅遊這幾個領域**擴大投入。這個很重要，因為如果你想找增長點，正是這些領域能看到機會，了解新加坡的增長方向，也能找到投資機會。第三是通脹方面，他們說通脹不會太高，我覺得這是件好事。 意思是讓大家還能買得起那些東西，實際上從收入和房價的比例來看，還是挺合理的，這算是個好消息。第四點也很有意思，現在新加坡的資產負債情況很強勁，實際上他們的國家儲備還有額外的18億新幣，除了住房公積金之外。所以整體來看，情況非常穩健。 關於我們的價格，大家都挺支持的，因為我們公司的實力很強，現金流也充足。即使遇到經濟下行，我們也能有緩衝。我覺得新加坡人總體上比較保守，不管是投資股票還是房地產，他們通常不會全押，都會留個安全墊。我們也一直鼓勵客戶這樣做，畢竟投資最重要的就是有保障。 始終要考慮負擔得起，所以一定要留好備用金。我覺得這也是為什麼2019年疫情真正爆發時，市場反彈得比較快。因為大家基本上只有一套房，而且存款也比較充足，即使收入有變動，也能繼續支付房貸。所以這為單一房產市場打下了很堅實的基礎，我們並沒有看到哪怕是疫情期間會出現崩盤的情況。 GDP下降了差不多11%到13%。好，最重要的是我們一直在關注的，就是所謂的美元符號附近的政策寬鬆。現在新加坡正在做的其實是降息，放鬆貨幣政策，讓借錢更容易，利率更低。我們之前做過一次網絡研討會，講過這和房價關係很大。所以，對於那些被鎖定在高位的人來說，... ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696481.avif?0) 之前利率變動了，去問問你的銀行經理，看有沒有辦法幫你重新定價，算算有沒有罰金，看看有沒有意義。如果沒有，你也可以聯繫我們，我們幫你算算，看看換個貸款劃不划算。好，行。那我們先不急著開始第一部分，先說說到底什麼是land bid，好，我們看看最後一部分。很多人可能會問，為什麼在…… ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696482.avif?0) 新冠疫情期間GDP下降了11.9%。但你會發現價格不像上次那樣暴跌，比如之前跌了20%到15%。實際上，之後價格又開始回升。好了，如果**你明白整個房地產泡沫的概念**，有一件事我們特別關注，那就是房價相比收入的可負擔能力。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696483.avif?0) 最重要的是，通過這樣做，我們會看這張圖表，這是**房地產泡沫的技術分析**。如果你看這個圖，就能明白。 每個季度都會更新，橙色線代表我們的GDP，是真實GDP。藍色線代表房價指數，房價指數反映了房價和交易數量。我們把它們從1975年開始做了歸一化處理。你會發現，在四個重大事件期間——80年代經濟蕭條、亞洲金融危機、股市崩盤和全球金融危機，這四個事件有一個共同點，就是藍色線實際上超過了... 橙色線。每次崩盤前都會有個小泡泡。每次都是。就是因為房價漲得遠遠超過我們收入增長的基礎，這才形成了泡沫。到了頂點，市場一跌，價格就會暴跌。好，如果你注意到這點，我一直跟客戶強調，也希望更多人了解的，就是泡沫破裂的主要原因，很可能是因為大家槓桿用太高了。當經濟下行發生的時候。 對，沒錯。人們付不起房貸了，那就是破產的時候，房價也會崩盤。對吧？我覺得這些情況都是在2013年限購措施出台之前發生的。那時候，我們沒什麼經驗，沒有額外買家印花稅（ABSD），也沒有總債務償還率（TDSR）。我們父輩那代，只要有錢，想買多少買多少。 你去銀行，銀行通常很樂意借錢給你，因為那是他們的生意。可是如果出了什麼事，比方說他們失業了，付不起按揭，那怎麼辦？如果他們手裡只有七套房子，他們只能留著自己的房子，其他六套就得被銀行收回。這其實就是房產泡沫破裂、房價崩盤的原因。但現在有了額外買家印花稅（ABSD），情況就完全不一樣了。 最多只能持有一套。你可以持有多套，但得付額外買家印花稅（ABSD），這不划算，而且一般沒人這麼做。所以，當你只持有一套房子，又受到總債務償還比率（TDSR）的限制時，比如在疫情期間，你很少聽到有人說「我們賣房吧」，因為他們只有這一套房。我覺得正因為這樣，從2013年開始的限購措施，某種程度上讓新加坡的房價更穩定了。 新加坡政府不想房價漲得太瘋狂，但他們希望保持穩定增長。沒錯，個人的購買力也會提升。其中一個關鍵措施就是所謂的TDSR（總債務償還比率）。這項措施是在2013年6月29日推出的。它的作用很重要，關於貸款借款來說，在2013年之前，一個月入1萬的新加坡人，30歲，按3%的利率買房，可以借大概217.4萬。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696484.avif?0) 好了，政策之後，借貸能力降到了133萬9。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696485.avif?0) 收入完全一樣，貸款降了很多。是的，借貸能力就是這樣。這裡的意思是，借貸能力下降表示你不能超出自己能力去借錢，而且這不是銀行定的，是監管機構制定的這個標準。借得越少，現金儲備越多，安全感也越強。很多人都提倡這種觀念，就是多存錢，不要總是借錢。 遠遠超出他們的承受能力，讓市場達到一種平衡狀態，不再有人借錢買房借得太多，而是在買投資房時更加安全。2021年之後，他們甚至收緊了貸款額度，降到了大約108.5萬，這又一次為本地人創造了一個非常安全的環境，不會過度負債，還能多存點錢，這樣在經濟下行時還有現金儲備。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696486.avif?0) 可以支撐8到9年也沒問題。總的來說，這就總結了我們每個季度都要做的市場更新，確保房價不會漲到40%、50%那樣的水平，否則就遠遠超出新加坡房地產的基本面了。好了，看看我們現在的位置。最後講一下GDP，這條橙色線或者金黃色線，現在其實是高於我們的房價指數的，這情況和以前不太一樣。 上次你看到藍線遠遠超過橙線。現在橙線其實已經超過了GDP，GDP也高於房價指數。這說明市場我覺得還是挺穩定的。收入相比房價還是在上漲。是的，雖然大家都說收入不夠高，但根據我們掌握的數據，GDP其實和房價漲幅差不多。沒錯。好了，接下來我們繼續。 2 2025第一季新盤總結 今天話題重點是2025年新加坡新盤市場總結。第一季度公寓新盤表現怎麼樣？你知道接下來有什麼項目嗎？2021年第一季度總共有大概七個新盤發布，從The Orie、Bagnall Haus、Parktown、ElTA at Clementi、Lento Central到Aurea，還有東海岸快速線附近的Aurelle at Tampines。我們看這些主要是想通過過去這些項目的表現，來判斷一下市場的情況。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696487.avif?0) 市場情緒怎麼樣？評論說說你覺得哪些發布會最棒，哪些表現不太好。然後我們會在展示答案前先聽聽你們的看法。我覺得大部分新產品表現都挺不錯的，只有一個例外。接下來我們在下一頁里一起看看答案。好了，這是百分比數據。總體來說挺瘋狂的，比如你可以看到The orie高達86%，Parktown也已經有80%了，實際上還有Lentor ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696488.avif?0) central 95% 和 EC 也差不多賣了 91%。所以大部分庫存沒問題，大概賣了 3320 套。排第二的，我說第二名是第二批，也就是 Bagnall Haus , ELTA, ，大概賣了 65% 到 70%，還是挺不錯的，表現還算可以。真正賣得不太好的就是 AUREA 項目，賣了 23 套，單位總數是 188 套。這其實說明了一個問題，就是如果項目規模小，單位數量不多，賣起來會比較難。 當某個區域的CCR價格差距很大，但那裡的需求並不高時，你可能會遇到這種情況。我覺得現在的消費者更有見識了，信息透明且公開，所以有些東西大家會避開，需求自然也不會太高。就像你說的，小規模開發就是一個例子。從投資者的角度來看，這些項目你可能也會考慮。嗯，考慮一下要避免，因為退出的時候會有點難。 對。主要市場12%的收益，也反映了二級市場的情況，大家願意買這個項目。是的。或者說在戶型方面，你會發現，比如之前一居室很受歡迎，需求量很大，因為投資門檻低，但現在一居室反而賣得慢了。是的，是這樣。 市場已經有了變化。 好，關於一件事，就是看收了多少支票。這是我們一直關注的，想了解需求在哪裡。我們的客戶也總是看收了多少支票，因為他們想知道自己在跟誰競爭。是的，我希望我能從2000張支票中拿到第一名。你看這裡，表現特別好的那家收了2200多張支票，單位數是777多，差不多是三倍，足足三倍多。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696489.avif?0) 超過三倍。嗯，回到房子這邊，我們大概有200個認購，130多個單位。好的。繼續說。231，呃，2315個認購，超過1195個單位。所以你可以看到，需求至少是兩倍，差不多快三倍了。是的，買家現在真的很火熱。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696490.avif?0) 嗯，如果你看看其他的，比如你的ELA，嗯，就算是500個單位，也有大概兩倍，1169個認購。至於EC，嗯，這一直是很多人買EC的最愛。760個單位，有1171個認購。760套。差不多是1.5倍。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696491.avif?0) 好的，最後一項列表，我們剛幾周前剛推出了Lentor Central，表現非常非常好，完全在預料之中，因為剛上市時價格非常便宜。你可以看到收了1068個支票，賣出了477套。然後我們有一個我說是「異常值」的情況，真的是個異常值，大家通常支票數都會比套數多，但這裡是188套，只有40個支票，不是40套188個支票，是188套40個支票。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696492.avif?0) 是的。嗯，我說是0.2，也就是20%。這是一些開發項目的例子，因為價格已經開始上漲了。一般開發商都會這樣，先定個高價，然後等市場跟上。但問題是，這個區域的需求其實沒有供應那麼大。 好了，到2025年第一季度的推出時間，時間過得真快，兩三個月就過去了。我們來看看，最重要的部分。 2025即將推出供應 機會在哪裡？ ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696493.avif?0) 下一部分是關於即將推出的供應情況以及機會在哪裡？這個項目的開盤價到底會是多少？是的。我覺得我們還有一個觀眾提出的問題，能不能稍後討論一下Lento Central？這是很多人關心的問題，比如說「為什麼這麼便宜」，這有點讓人意外，因為它還是同一個開發商。那它到底是不是搞砸了Lentor項目的市場？我個人覺得他們確實得推出那個項目。 他們的起價必須低，因為他們是整個Lentor區高度最高的。所以項目起始樓層的價錢得低，不能一開始就很高，到後面高層就會很離譜。我覺得如果你拿的是三房，競爭不會像兩房那麼激烈，因為兩房市場供應會很多，對於投資者來說。三房單位的話，我覺得很多都是自住的。我們有客戶。那些買了房子自己住的，住在那裡。 還有一點，正如Grace提到的，Lentor Central的平均價格其實更高。Lentor做了件挺有意思的事，他們針對四房戶型做了總價劃分，有兩種不同的布局，一種是緊湊型，價格便宜一些，然後另一種是四房豪華版，定了一個新的價格標準。 它會給不同群體打造一種不同的買入畫像，這樣就形成了一個特定的基準點。所以關鍵還是看你買的布局和買入的價格，買對入場價最重要，就算是在同一個項目里也是這樣。 對的。我覺得Lentor Central還有一點，就是它沒有學校，但開發商會配合，比如說如果沒有學校，那價格上就得做些調整。比如說，假如……有人來找學校，真需要一所學校的話，Land Central肯定不會是他們考慮的選項，但也不是所有人都把它當學校看。 所以我覺得開發商在一個區域占據壟斷地位時，通常不會去建競爭產品。你看Lento Modern吧，4bdr的價格其實最高能到330萬左右，但有些家庭看的是330萬以上帶書房的戶型，和看lentor cenral 的買家群體可能完全不一樣。 好，沒問題。那我們接著講今天的主題，關於即將發布的GLS。好的，總共有三個發布，我們關注的是其中一個是今年的，已經發布了的，還有下半年即將發布的，我想大家都挺期待的。第二個是在2026年，雖然還遠，但我們已經開始動手準備了。我們會優先給大家看看那些地塊的情況。 已經買好了，最重要的是2025年的計劃，什麼是預留和確認名單，從那裡我們可以大致了解市場的開盤情況。和2019、2020年那兩年有4萬次開盤比起來，今年2025年，我們看不到太多開盤或者供應的大量湧現。這個我們後面會進一步分析，搞清楚情況。 4 Bloomsburry 接下來到底有什麼condo的新發售？好的，是這樣的，我覺得馬上要出的應該是Bloomsberry和Media Circle。是的，這會是Media Circle的第一個地塊，應該挺有意思的。大家都在問，會不會是Norman？ ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696494.avif?0) 2.0？是的，沒錯。因為它就在Normanton那邊高速公路對面。你看，Media Circle的盈虧平衡價大概是2076，嗯，這是區域統一後的價格。所以實際的盈虧平衡價大概在2200左右，我覺得可能會在2500左右，他們可能會稍微定低一點，因為這是第一塊地。通常這種不靠近地鐵站的地塊，賣的時候會比較難，因為買不了地鐵，也買不了學區房，因為附近沒有學校。然後就是這樣。 他們那邊其實沒有什麼配套設施，因為那個區還挺新的。開發商可能唯一能賣得出去或者吸引買家的方法就是靠價格。對，所以他們可能會先低價推出，吸引一批買家，然後慢慢提價。沒錯。好了，現在是358套房，我覺得算是中等規模的開發項目，不算精品也不算超級大盤。對。然後我們可以拿一個對比項目，就是normanton 2.0。這個項目跟它差不多，算是一個類似的項目。 位置相似，但項目規模不一樣，normanton 1800間。嗯，明白了。所以當Kingswood推出這個項目時，大家都覺得哇，供應量這麼多，怎麼賣得掉呢？我們來看看錶現如何。好，看normaton Park的價格增長情況，936平方尺的三房單位表現非常好，非常好，利潤超過50萬，這挺有意思的，因為這和該區域四房單位的利潤差不多，差不多是46.9萬左右。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696495.avif?0) 我記得當時這個項目反響並不怎麼樣，首先當時開發商被吐槽得挺多的；其次，地段比較新也不太方便；再就是附近一層學區學校幾乎沒有，配套設施也沒有，沒有高鐵站什麼的。從整體來看，確實沒什麼優勢。那麼為什麼3bdr Compact能漲這麼多呢？這就是我們要去看的，也是它能交易的原因。 當Normanton Park剛推出時，平均每平方英尺大概是1776。這裡我們看到RCR的新盤當時平均售價是2056每平方英尺。也就是說，你推出的價格比它低了大約280每平方英尺，可以說是當時市場上最便宜的RCR新盤。所以這是一個緩衝區，我們不用以更高的價格出售，可以比其他低280每平方英尺的價格賣出去。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696496.avif?0) 嗯，我覺得基本上是有保障的。好啦，如果你看一下Quantum，也就是總價，三房的價格大概是173萬，而RCR新推出的三房平均價格是208.4萬。所以你又可以看到，這價格比市場價低了大概35萬，我覺得這點我們一直會關注，看看是不是有個緩衝。這也是為什麼有人能賣得更高，漲了50多萬，比其他在2019、2021年買入的樓盤多賺了20萬。 沒錯。這是個例子，說明一個位置很差、聲譽很差的樓盤，但是卻表現很好，因為的入場價合適。是的，這正是我們關注的點，實際上今天我們也會拿它當作一個基準，看看它在現在市場上的表現如何。是的。現在市場上，你會看到很多新推出的RCR（核心重建區）項目，平均售價大概是266.7萬，新加坡2025年，今年的均價大約是每平方英尺2670新幣。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696497.avif?0) 好的。所以如果你能以合適的入場價買入，選對需求點，當然每個區域都得考慮那個估值模型，看看什麼價位合適入手。這樣你才能保護好這個價格，看看這房子能漲多少。嗯，關於估價這塊，戶型都已經出來了，不過今天我們不打算詳細講，整個講完估計得四五個小時，如果你感興趣的話。 One Marina Garden 好了，接下來是One Marina Gardens。天啊，OMG，真的，天哪。很有趣的是，他們買的時候價格還不錯，盈虧平衡點大概是每平方英尺2361塊。說到10%到15%的利潤，價格大概會在2700到2900之間。再看一下開盤價，這個項目開盤價挺有意思的，大概是每平方英尺2700到2800塊。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696498.avif?0) 我覺得這算是CCR區的RCR價，但這背後是有原因的。CCR市場，像Marina這樣的區域，我們在分析時發現，這裡的房屋需求沒RCR和OCR那麼旺。沒錯。我覺得看需求時，也得考慮潛在買家的類型。比如過去CCR主要是外國買家推動的，60%額外印花稅影響的買家其實是他們。 這確實影響了CCR的價格，因為大部分需求其實都來自那裡。一般來說，有預算買CCR的人更喜歡新的樓盤。所以你會看到一些新的推出，像某些豪宅項目賣得特別貴，你會發現CCR的二手價差特別大。因為在二手市場，能買CCR的外國人通常不會去看二手房。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696499.avif?0) 所以這其實會導致需求減少，這也是價格下跌的原因，你看到270萬這麼便宜，價格便宜是有原因的。所以當然你得好好分析，看看在這種情況下什麼價位才是合適的入場點，並且把這個角度考慮進去。 6 71 Science Park OMG之後是71號科學園路。嗯，這個不是每個人都會提，因為它其實不是政府地段（GLS）。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696500.avif?0) 有個有趣的事實，Capital Land 其實以前是DSTA的項目，之前是DSTA的一個項目，2020年拆掉了。就跟Jayen把J Cube改成住宅地塊差不多，這個地方也會做類似的處理。這將是科學園區的第一個地塊，而且走路就能到Kent Ridge MRT, 如果你覺得Bloomsburry價格太高，不用急著買，因為接下來還有機會。 這裡有幾個地塊，71號科學園路將成為下一個中型項目，大概有300多個單位。不過，像在Jaden發生的那樣，這些地塊因為靠近地鐵站，通常會賣得比較貴，他們可能會利用科學園區的轉型優勢，所以價格可能不會便宜。這點你得注意。 在看這類圖表時，要把事情放到整體角度來看，而不是想著「好吧，我等下一個，也許會更便宜」。這個項目詳情可以一對一聊。 De souza avenue 好了，下一個，De souza大道。這個地方真的很deep in，靠近Upper Bukit Timah，一直往下就是old jurong road。挺有意思的，因為這個地方其實根本不屬於裕廊區。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696501.avif?0) 地價的打平價格大概每平方英尺1602。好，考慮到OCR區域。好的，加上10%到15%的利潤，大概是1900。總共355個單位的中型開發項目。挺有意思的是，因為這個區域真的很偏，靠近OCR區域。所以只有兩個買家對這塊地感興趣，分別是SL Capital和 Capital Land，他們倆其實關係挺近的，第一個就是SL Capital贏得了競標。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696502.avif?0) 如果你單看這個區域，2000每平方的價格確實算是OCR（郊區）里的高價了。我覺得這個地塊離市區很遠，完全不靠近MR（市區），但他們定那麼高價可能是有原因的，要是他們真按這個價賣，挺有意思的。 Margaret Drive ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696503.avif?0) 接下來是Margaret Drive。我們剛剛講的地方算是有點偏遠，這個位置好多了。Margaret Drive靠近Queenstown的MIR，對吧？走路就能到Queenstown。 嗯，我覺得他們拿地的價格挺低的，競標這塊地做得不錯，對吧？但當然，這並不代表開發商一定會推出項目，不過總有希望。460套，如果利潤率是15%，大概能拿到2500左右。沒錯。你會注意到，其實有兩個開發商競標了這塊地，Hong leong和Sing holding。這些競標裡面其實也有一些要求。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696504.avif?0) 開發商需要建一個託兒所，至少能容納大概100個小孩。是的，大概在下半年到第三季度。我們拭目以待這個項目的推出情況。如果很保守的話，那是沒問題的，但如果他們想定高價，那是因為地段在MRT附近。我覺得他們可能會，也可能不會，但通常一旦開發項目臨近，尤其位置不錯的話，周圍肯定會有很多需求和炒作。 通常當需求和炒作很高的時候，比如chuan park，開發商往往會占點便宜，畢竟他們畢竟是做生意的。 Faber Walk 接下來很有意思，我們有一塊位於Faber Walk的地塊。好了，1682每平方英尺。你加個10%到15%，大概是2000到2100，也算比較低的。確實挺低的。我猜這真的是新出的一批OCR地塊。挺有意思的，總共有399套單位。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696505.avif?0) 這裡會是中到大型開發。如果你看看這些為這塊土地競標的人，好吧，有三個競標者。我們有Guoco land,這就是他們這麼激進的原因。他們想套現LLentor collection的一個原因，是想確保這筆錢能投入到其他土地競標上，並且他們成功競得了這類土地。然後第二名是Oasis，接著是Apex Asia Alpha Investment。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696506.avif?0) 有趣的是，我覺得有幾個開發商雖然不太出名，算是比較低調的，但他們非常自信。最近大部分OCR項目的地塊都是他們拿下的，在評論區有人評論說他們可能會重新做一遍同樣的項目。需要注意的是，這塊地不會建高樓，不會像Elta或者Lento Central那樣，容積率只有1.4。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696507.avif?0) 周圍的樓盤情況也差不多，因為你離有地住宅區更近，所以這裡主要是五層左右的低層建築。是的。有些人不太喜歡低層住宅，可能這個就不太適合你。還有一點很有意思的是，周邊的Parc rivira和Twin vew ，whilster grand 的價格一直漲，Whister grand是最新的項目，尺價最高甚至接近2000psf的水平，接下來是Twin vew和 parc Riviera。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696508.avif?0) AYE 因為就在旁邊，所以有點吵。這就是你在那個區域看到的價格，如果他們推出的價格跟二手房差不多，我覺得還是挺有競爭力的，可以考慮。 Upper Thomson B 好，接下來要說的是下一個地塊，下一個要推出的是Upper Thomson的B區。這是Lentor的延伸部分。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696509.avif?0) 錯過了lentor的人可能會看這個新地塊。有人問為什麼從B開始，那A區在哪兒呢？我們 也跟你說說A的情況，快來了。嗯，之前A沒通過招標，因為有個新的長期服務公寓項目，基本上沒有開發商願意接那個地塊的風險。 現在要到盈虧平衡點是1688，實際上比他們在Lentor Central的出價還低。如果你仔細看，有一個開發商確實投了標，而且還在堅持。看起來像是在爭取控盤。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696510.avif?0) 光靠壟斷Lentor還不夠。他們還想壟斷Upper Thompson，就是Springleaf，對吧？這也不錯，因為這樣他們就能控制價格。是的。好，如果你看，他們拿下這塊地的價格比Lentor Central的標價低了大概7.8%到8%。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696511.avif?0) 但你回頭一查，總會有潛在的原因。我們發現這塊地有個問題就是保護限制的意思啊，上次發生好像是在Avenue South，如果我沒記錯的話。對，有保護限制。這裡有一所學校，有時候我覺得開發商挺聰明的，不對，是政府挺聰明。有時候他們想建個公園，就會說，好吧，我把這個加到你拿地的條件里，如果你想拿這塊地，就得幫我建個公園。就是這樣。你想要一塊地，但得保留我的學校，所以不能拆學校。你知道，有些東西是他們想讓你保留的。當然，這也意味著開發商成本會更高，他們得壓低點報價來彌補成本。因為學校只有幾層高，他們不能像原本打算的那樣建高樓。這也是一個影響因素，另外一個原因是春葉相比Lentor有潛力。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696512.avif?0) 我覺得Springleaf還挺靠北的，大概就在woodlands附近，靠近Thomson那邊。這可能也是價格稍微低一點的原因。 Canberra Crest 好，接下來是Canbarra。哇，這地方好久沒新盤了，之前是Water Gardens和Commodore。這個land bid也剛出來，價格挺有意思的，大概1536每平方英尺。因為它是Canberra，位置真的挺北的，比Springleaf 和Lentor還要往北一些。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696513.avif?0) 這個區域的話，我覺得差不多能達到收支平衡。我估計每平方英尺大概在1500到1600之間，按10%到15%的增長率算，大概是1800到1900塊p左右。總共有375個單位。然後如果你看一下區域，這個GLS實際上挺深入到Canberra大道那邊的。這個地方離MRT不太近，所以他們其實是把它分成了好幾個地塊。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696514.avif?0) 讀者提問：跟新開盤比，什麼樣的二手價格差距才算合理呢？ 入場？好的。我覺得這方面需要考慮的東西挺多的，因為我們發現，以前大家總是看每平方英尺的價格，但我們發現，有時候雖然面積很大，但轉售的時候表現並不好。原因可能是戶型不好，或者是總價太高。當然我們沒時間詳細講，但總體來說，別光盯著每平方英尺的價格看。 總價和戶型也是你想比較的東西，有時候人們還會看開發項目的配套設施，但當然你得深入了解， 對吧？可以聯繫我們或者找中介，我們會跟你分享我們實際做過的二手房價格差，比如說如果是10年，價格差應該是多少，15年又該是多少。如果價格差達到某個百分比，你就可以考慮買新的而不是轉售。 好，我明白了，還有一個問題，就是2230psf，三樓高層單位,non-Harmonized的lentor 區域新房，你怎麼看？其實，現在可以說。我們看到OCR的尺價大概是2000左右，可以算作OCR的平均價。2230psf其實有點高了，需要重新考慮，因為如果你看庫存的話，我們可以找價格更便宜、每平方英尺更合適的，然後可能會找到更好、我覺得更合適的產品。是的，但我不覺得價格特別誇張，因為你說到底還是要買高樓層，對吧？再說了，不管是高樓層還是低樓層，看不同樓盤的時候，有很多因素要考慮，這也跟地段有關，看是買低樓層還是高樓層哪個更合適。沒沒錯。這就是我們需要根據你的投資組合重新分析的地方。 那我們回頭看看Canberra Crescent這個GLS，好，轉售的情況。其實這是跟Commodore和Water Gardens一起新推出的項目。Water Gardens有448個單位，我覺得是個比較大的開發項目，而Commodore稍微小一點，只有219個單位。它們其實離Canberra MRT更近，跟這個新推出的項目比起來更便利。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696515.avif?0) 你可以看到它們的利潤怎麼樣。The commodore and WaterGardens，情況都還不錯。 **The Commodore** ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696516.avif?0) **The Watergardens** **2B2B利潤 200-300K比較好。 2B1B 78K-100K 不高，兩房一衛的利潤不高。** ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696517.avif?0) W residences 接下來我們來看一個叫W Residences的項目，正對面就是Marina View。對，真的就在Marina區，正對著Shenton Way地鐵站。 Shenton Way地鐵旁邊的那個房產，實際上他們打算把它定位成奢侈物業，純粹的豪宅。所以他們會用超高檔的裝修，賣出瘋狂高的價格。最開始我聽說是要以每平方英尺4500塊的價格推出，作為一個豪宅項目，因為它是W Residences的品牌，你懂的，可以和酒店結合，打造成一個豪華品牌。但後來我聽我們IC說，價格大概會在每平方英尺3200到3500塊左右。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696518.avif?0) ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696519.avif?0) 他們會大幅提升豪華裝修，確保有人買。所以這是酒店和商業結合的項目，挺有意思的。但說到豪宅的需求，他們確實得做大戶型，才能吸引到想要的買家。這樣的項目，從專業投資角度不會考慮。 Orchard Boulevard ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696520.avif?0) 接下來是CCR圖表。嗯，看來很多CCR項目要出來了。是的，CCR這段時間對大部分Land bid都挺安靜的。實際上，因為最近沒有ABSD 的降溫措施，CCR也沒怎麼出新的Land bid 。Land bid表現不太好，所以進展比較慢。我覺得這讓節奏變得更保守了，政府方面也很謹慎。 保守點說，我覺得今年是關鍵的一年，終於有土地供應出現，真正為市場樹立了一個標杆。其實我們也看到有開發商本來打算推盤，但又因為覺得市場需求不足而按兵不動。他們寧願等需求回暖，或者想想怎麼重新包裝產品，也不願意盲目推出然後賣不出去。嗯，或許政府會有一些新的措施出來。放鬆措施。 嗯，所以可能六個月內不會有ABSD了。好吧，但我覺得沒有ABSD市場現在真的很難看懂。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696521.avif?0) 你可以看到GLS下 orchard boulevard的樓盤，持平的價格大概是每平方英尺2652，實際上大概是2838每平方英尺。嗯，我覺得推出時大概是3100到3300左右。所以這是整個新加坡設定的新基準。大約有270套單位。不過有趣的是，你可以看到那裡 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696522.avif?0) 有不少人競拍這塊地，特別是UOL、All green, wingtai和Sustain Land，都是很有名的開發商，都對這塊地感興趣。可能是因為他們覺得現在市場有點看跌，覺得價格還不錯。總體來說，我覺得價格挺合理的。這裡我們想拿附近的Cuscaden來做個對比，那是離這塊地最近的，也是大家一直在談論的項目。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696523.avif?0) 是去年的事嗎？還是前年？是去年的。對，就是他們說要降價近20%的地方。甩賣折扣。降幅非常大，我覺得非常大，和最初買入的人相比。是的。那些幾個月前買的，之後開發商決定降價的人，真的很幸運。就是那九個買主。說實話，這對他們來說挺難過的。這還是個92套單位的開發項目。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696524.avif?0) 我們有一棟99年產權的高層，價格大幅下調的時候，人們會問值不值得買，比如能不能買到每平方2900的折扣價。有些人會以為能賣出七八成，但實際上還沒完全賣完。你會發現即使降價了，很多人還是不願意進來看。還有一個關鍵原因，除了可能是小型樓盤和需求低之外，比較遺憾的是戶型設計問題，戶型不好是導致銷售不佳的原因之一。這也是我們一直強調戶型設計很重要的原因，尤其是Cuscaden來說。 嗯，我覺得他們當時的想法是做一些稍微小一點的戶型，這樣那些預算可能沒那麼高的人更容易買得起。但他們好像忘了，其實能在這個區域買房的人，他們預算充足，而且更喜歡大戶型。所以大戶型反而賣得更好。這裡的一個特點是所有的廚房都是開放式的，而且不僅僅是普通的開放式。這個概念是這樣的。廚房正好在客廳和餐廳中間，所以你做飯的時候，味道就像在你身後飄著。 是的，實際上，非常有意思。他們這裡有兩個臥室，一個主臥套間在這邊，一個臥室在那邊，布局有點像啞鈴形狀。但這是個很不尋常的布局，沙發正對著廚房，而且你可以把空間打通，變成一個超級大的開放式單間。對了，你的沙發其實是朝著窗戶的，所以你能真正看到外面的景色。刺眼的燈光對吧。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696525.avif?0) 這就是cuscaden表現不好的主要原因，不僅僅是價格問題，更多是他們的戶型設計。是的，你真的得有個特別的地方才能接受這種戶型設計。三居室的戶型挺有意思的，通常在烏節路這種高檔區，大家都喜歡封閉式廚房，但這裡卻是開放式的。同樣的，他們可能就是特別喜歡把空間打通。客廳跟廚房放在一起，開放式設計，就在你沙發和臥室前面。所以這布局說實話挺不尋常的。 如果你是長期持有，價格看起來還行，但單從布局來說，我覺得在CCR市場不是特別理想。 Tampines st 94 接下來要推的新盤，可以叫它Park Town 2.0，嗯，跟之前那個有點類似。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696526.avif?0) 這也是個綜合項目，不過現在不是淡濱尼北區了，是在淡濱尼西區。這個是淡濱尼94號的GLS。嗯，它是一個混合開發項目，總共585個單位。如果你從這裡開始算，他們的盈虧平衡價大概是1800左右。但如果你看我們之前的視頻，你會發現這其實不是真正的盈虧平衡價。因為我記得Parktown那邊說他們的盈虧平衡價是1600左右。所以大家認為平衡價在1600，他們會開在2000psf,他們實際開到了2300-2400psf. ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696527.avif?0) 是的。那麼為什麼他們賣到2300到2400的尺價呢？如果你看Parktown的價格，平均大概是每平方英尺2369塊，最高甚至到2600塊每平方英尺，雖然他們的起價是1661塊。好了，回顧一下，我們根據之前的視頻快速說一下。很多人根據YouTube上有人說的1661塊每平方英尺來看，以為會賣到1800、1900千塊。其實在那之前，我們就預測過它不會賣這麼便宜。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696528.avif?0) 因為你得明白啊，當你看那些不是純住宅的開發項目，有商業加住宅的那種，你得考慮到商業部分是賣不出去的。商業部分通常是開發商或者大型物業，他們會自己管理，就會有成本，有費用。他們最終會選擇自己管理，而不是賣出去。主要有兩個原因，一是如果你想賣，市場上根本沒人買零售物業。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696529.avif?0) 最近有個商業項目 one sophia，賣得不好，零售市場需求不高，所以他們也知道沒多大意義。第二點是，如果他們想讓整個地方更宜居、更有面子，他們不會隨便賣零售店鋪，而是會好好打理，確保整個外觀和零售體驗都讓人覺得舒適，這才是重點。 他們真的會這麼做，你可以看到，比如One Holland Residences，還有The Reserve Residences也都在這麼做。考慮到這一點，商業部分，比如你在Parktown這邊看到的，有商業區、購物中心、巴士換乘站、社區設施、熟食中心，這些不會出售，而是由開發商管理，然後出租給使用者。所以，唯一會出售的其實就是住宅部分。 不是用126,000平方米，我這裡給的是1661每平方尺的視頻和其他數據，這個數字不太準確，你應該看108,000平方米的可售住宅部分。把總成本除以這個面積，實際是1931每平方尺，考慮7%的面積調整後是2066每平方尺，再加上10%的利潤率，大概是2273每平方尺，這就是他們推出的原因。價格大概在2200、2300，甚至高到2500左右，所以這是你必須考慮的因素。特別是在看綜合開發或者商業部分開發時，商業部分尤其如此。這也是為什麼最終你會關注最後的開盤價，我們通常會在他們開盤前注意到這個，因為從中你可以發現一些可能低於市場價20%到30%的好機會，或者找到其他地方更低的入場價格。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696530.avif?0) 考慮一下，我們最後停下來可以看到2300的尺價 三房緊湊型大概賣220萬，大的四居室甚至賣到350萬。然後你還能看到那個三房高級戶型賣245萬到250萬左右，差不多接近RCR的價格。這裡甚至有一個一居室，價格也差不多是134.5萬，你可能在別的地方能找到更划算的。至於這個Parktown residence，開盤訂購率大概88%。挺有意思的是，對混合戶型的需求真的很高。真的很瘋狂。 咱們把這些也就是我們學的Parktown放到Tampines west裡面放進去。好嘞。如果你做同樣的作業，你得明白這活兒得自己干。哦，好的，我做完了。那我給你看最終答案。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696531.avif?0) 商業部分大概有10,500平方米，那能賣的居民部分只有51,314平方米。你把數字都算一遍，差不多。算上harmonisation 的持平價大概是每平方米2349塊。平均價格我覺得大概在2584到甚至2600、2700左右。所以這價格真是瘋狂，對吧？為什麼OCR會達到這種價格，但你看OCR ELTA其實已經開始達到這種價格了。我覺得這就是未來的定價，我們得接受。 Zion Road A 下一個是在Zion Road A。現在我們發現有很多A、B、C地塊，所以開發商現在比較保守，他們一般不會拿太大的地塊，因為風險比較大。 價格稍微偏高一些。然後政府就說，「好吧，我來給你們把地塊分開一下。」 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696532.avif?0) 這個地塊有點特別，會有740套住宅，還有290套服務式公寓，而且這些可不是普通的服務式公寓，是長期租住的那種。是的，這是一個新的試點項目，所以你會發現幾乎沒人來競拍這塊地。是的，就只有這麼回事。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696533.avif?0) CDL其實是因為他們真的在管理酒店。對，所以他們有勇氣去嘗試一些新東西。是的。我猜他們有點因為覺得「好吧，我可以試試」。沒錯。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696534.avif?0) 其實這個服務式公寓Service Apartment有點特別，不是那種你可以住七天的普通服務式公寓，最少要住三個月。所以這是個很新的概念。新概念一出來，大家都會有點害怕，因為你不知道會怎麼樣，不知道該怎麼辦。 我覺得市場對這種長期服務公寓Service Apartment的反應怎麼樣，其實就是一種賭注。賭的話，你得儘量壓低成本。所以有時候他們不會出很高的價買地，或者根本就不想買。對，就是這樣。這是我們對這類地塊觀察到的情況。其實不止這一塊，之前Upper Thomson那邊也有一塊地出來，是在Parcle A區，第一塊推出的。我們就想，為什麼只有Parcle B呢？ B是從A那邊開始 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696535.avif?0) 的。對，A那邊沒人建那個。是的，因為這是個新概念。大家說，如果你看真的有價值，可能服務式公寓還是有需求的，因為人們期望在那裡租房。至於Spring Leaf，那邊租短期的人不多，不是那種常見的短租地方。通常短租的是那些來這邊待一段時間的專業人士，他們可能會短租。 所以對開發商來說，這真的是一個全新的概念，因為SpringLeaf那邊你知道的，只有店屋、自然景觀、還有Prata和一些其他的東西。所以那個項目，我完全不會去碰，因為壓根不值得冒那個險。這個是需要注意的。還有這個很有趣的Zion Parcle A，好吧，情況也是一樣的。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696536.avif?0) 如果你有商業部分或者服務式公寓部分，或者其他不能出售的東西，你得把這個跟其他商業部分，還有那個不能賣的早教中心都算進去。所以實際可售的住宅面積只有63,461平方米，你把這個加進去。實際的盈虧平衡點大概是2819，按Harmonisation面積算大概是每平方英尺3000塊，也就是說按10%的利潤率大概是每平方英尺3311塊。所以那些覺得「哇，好便宜，等一等再說」的人，可能得三思了，看起來沒那麼簡單。 實際的盈虧平衡價很便宜，就像Park Town的盈虧平衡價，但那是假盈虧平衡，是假的盈虧平衡。網上看到這種信息有點誤導，不過也能理解，畢竟可能想推出低價，因為這是CCR，他們可能想考慮成本，可能會把價格定得接近盈虧平衡點，甚至低於盈虧平衡點，實際上是為了吸引人買。 Zion Road **B** 然後呢，當然還有Parcel B。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696537.avif?0) 路段B的盈虧平衡點大概是2229。這個項目純粹是住宅，所以610套單位里沒有服務式公寓的長期租賃部分，這也是為什麼你會看到它有兩個區塊，而不是一個區塊。土地溢價率大約比A區高出8.49%，這也是因為沒有服務式公寓的緣故。你可以理解為，如果沒有服務式公寓的話，就是這樣。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696538.avif?0) 公寓更像是做買賣，你懂的，我清理我的單元，算清財務和現金流，然後再買一個來做買賣。但服務式公寓的話，我的現金流被綁住了，不能賣那部分，只能靠租金來賺點錢。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696539.avif?0) 所以你看Parcle B 回本價其實出乎意料地低，實際上比起類似的Pacle A要稍微高一點，但差別也不大。 純住宅區。所以加上10%的利潤率，20%的利潤率，我覺得大概是2800，2700,2800，這個數字可能會是新盤的起價，或者還可能更高，表現不錯。是的。目前CCR市場有一個新盤的推出價格。 Holland Village 好的。接下來是今年CCR市場最後一塊地。是的，可以說是定了個新標杆，穩住在3000。我們有Holland Drive residences。好，這塊地價格又一次出奇地低。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696540.avif?0) 好的，謝天謝地這是個反應。所以我們得按比例算一下每平方英尺的 平衡價格在 2203。好，如果看15%的利潤率，大概是2700，2800。我覺得還挺不錯的。他們可能會在CCR區域以2800、2900左右的價格推出，但其實他們完全可以接受2700，2800的價格。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696541.avif?0) 你也可以看看這個區域，有三個開發商，Holy Development、Interpret 和 Japura Development Power Limited。Holy 是.也就是Capital Land，基本上是這樣。沒錯。他們實際上拿下了這塊地，就在旁邊，我們這邊有Holland Village的住宅區，已經推出了。有些部分到現在已經全部賣完了。這就是他們參考的標準，如果他們推出的價格比較低，我們可以預見價格可能會有所波動，因為Holland Village的位置比Marina區更有吸引力。嗯，我覺得這些就是未來要關注的。 地塊。我知道還有很多其他小型精品項目，但我覺得這些才是主要的，不是那種只有20到40套的。這些至少都有200套，是2025年即將推出的項目。 ![2025新加坡是否房價過高？ 新盤有哪些投資機會？ —— 地價和開盤價分析](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17696543.avif?0)