# 8M地產公司的店屋投資組合價值在六年內從4億元飆升至14億元 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/a8KVK Published: 2023-06-08 Source: 獅城新聞 ![8M地產公司的店屋投資組合價值在六年內從4億元飆升至14億元](https://www.shicheng.news/images/image/1723/17234930.avif?1686139275) *Manchharam：當我們在2014年第一次開始收購店屋時，沒有一處房產超過1億元。今天，我們有幾處價值超過1億元的房產（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）* 新加坡（EDGEPROP）- 自從首次購買位於廈門街（Amoy Street）112至116號的一排五座店屋至今，8M房地產公司（8M）創始人兼執行長Ashish Manchharam已經邁入保護性店屋市場九年了。早在2014年，他就花了5000萬元在中央商務區買下了這些店屋。根據這五座店屋的總建築面積27500平方英尺計算，5000萬元的購買價格換算為1818元/平方英尺。 如今，廈門街的五間店屋的價值超過1.1億元，即每平方英尺4000元。Manchharam說：「當我們在2014年第一次開始收購店屋時，沒有一處房產的價值超過1億元。如今，我們可能擁有少數價值1億元以上的房產。」 ![8M地產公司的店屋投資組合價值在六年內從4億元飆升至14億元](https://www.shicheng.news/images/image/1723/17234931.avif?1686139275) *廈門街最近的店屋交易：EdgeProp Research Tool* 廈門街上8M持有的店屋有從1990年起擁有99年的地契。位於黃金地段第1和2區的中央商務區和牛車水的999年地契和永久地契的店屋的價格上漲的更多。 ![8M地產公司的店屋投資組合價值在六年內從4億元飆升至14億元](https://www.shicheng.news/images/image/1723/17234932.avif?1686139275) *這座位於廈門街112至116號的五座店屋於2014年以5000萬元的價格購買，目前價值超過1.1億元（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）* 2022年11月，廈門街94號的一家店屋以1868.8萬元或6028元/平方英尺的價格易手，總建築面積估計為3100平方英尺，位於地契為999年的1856平方英尺的土地上。五個月後，即4月初，同一家店屋又以2180萬元或7032元/平方英尺的價格被記錄交易。買家是NC Properties，一家與香港新世紀集團（Hong Kong’s New Century Group）有關聯的實體。據說NC Properties在Telok Ayer和Circular Road也擁有其他保護性店屋。 PropNex Shophouse Elites的高級集團區域總監、保護性店屋專家Richard Tan表示：「廈門街的交易為第1區和第2區CBD和牛車水地區999年地契和永久地契商店屋的價格樹立了新的基準。」 ![8M地產公司的店屋投資組合價值在六年內從4億元飆升至14億元](https://www.shicheng.news/images/image/1723/17234933.avif?1686139275) *店屋價格趨勢：EdgeProp Market Trends* 8M是保護性店屋價格上漲的重要受益者。2017年，這家房地產公司的9個店屋投資組合價值4億元，在30個商鋪地塊上。六年過去了，8M在72個商鋪地塊中積累了30筆店鋪投資，如今該投資組合的價值接近14億元。 ![8M地產公司的店屋投資組合價值在六年內從4億元飆升至14億元](https://www.shicheng.news/images/image/1723/17234934.avif?1686139274) *8M最近以2900萬元（每平方英尺4472元）的價格購買了史丹利街（Stanley Street）28號的四層店屋。\[照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore\]* **「長期投資者」** 「我們是一個長期投資者，」Manchharam說。「8M是一家非上市房地產公司，目標是長期擁有物業。」該公司自籌資金，由他本人和海外機構投資者支持。「我們不需要進行任何外部籌資，」他補充道。「與房地產基金不同，我們不需要在特定時間退出，除非我們認為房地產不是我們投資組合的核心。」 許多人曾預計，保護性店屋行業會有大量外國買家湧入，尤其是在4月27日生效的房地產降溫措施之後。據房地產經紀人介紹，來自中國、香港、台灣、印度和印尼的外國人都對保護性店屋產生了興趣。 然而，PropNex的Tan表示，本地投資者依然活躍。「現在價格要高得多。他們（本地買家）無法輕易接受這樣的價格。」Tan補充道，利率也更高，這意味著借貸成本更高。今天的交易將由「全現金買家或槓桿率很低的買家」推動。 ![8M地產公司的店屋投資組合價值在六年內從4億元飆升至14億元](https://www.shicheng.news/images/image/1723/17234935.avif?1686139274) *位於廈門街94號的商店於4月初以2180萬元或每平方英尺7032元的價格易手，並為黃金地段第1和第2的CBD和牛車水地區設定了新的價格基準（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）* 其中一位買家就是8M，該公司在JLL的代表下，於4月中旬以2900萬元的價格買下了史丹利街28號的四層保護性店屋。該房產位於1729平方英尺的永久地契土地上，樓面面積6485平方英尺，以空置狀態出售。價格計算為每平方英尺4472元。 「它並不便宜，」Manchharam說，「但根據目前的價格來看，價格還可以。」他正在以全現金的方式收購空置的店屋。「買一棟沒有收入的空置建築並支付高昂的利息是沒有意義的。我們希望利率會下降，我們可以再融資。」 Manchharam補充道，根據目前的市場租金，租金收益率估計為2%，而借貸成本為5%。PropNex在4月26日發布的2023年第一季度店屋報告中表示，這可以解釋更為謹慎的情緒，以及交易量同比收縮46%的原因，從2022年第一季度的52筆店屋交易減少到2023年第二季度的28筆。2023年第一季度的交易價值為2.78億元，比上一季度下降11.7%，比2022年第一季度4.67億元同比下降40.6%。 ![8M地產公司的店屋投資組合價值在六年內從4億元飆升至14億元](https://www.shicheng.news/images/image/1723/17234936.avif?1686139274) *位於史丹利街10號的店屋，8M於2016年6月以920萬元的價格購買，並將其改建為服務型辦公室（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）* **購買房地產的耐心** 儘管目前的市場狀況如此，8M仍堅持長期經營。Manchharam說：「當你購買房地產時，你必須有耐心。」他補充說，購買史丹利街28號並非機會主義。五年來，他一直在追蹤該物業，等待業主出售。它終於在去年進入市場。「所有者是長期持有該資產的個人。」 8M打算翻新斯坦利街28號的店屋。前兩層已被批准用於餐廳，總面積約3000平方英尺。Manchharam說：「在這個地區很難找到這樣的空間」。「我們有幾個餐飲經營者在排隊等候。」樓上兩層將被出租作為辦公空間。 他看到了與Cecil路的Solitaire的「一些協同效應」，這是一個新的、永久地契的、20層的A級辦公樓，位於Cecil街的馬路對面，有共有產權的樓層可供出售。這是TE Capital Partners和LaSalle Investment Management對前PIL大樓的重新開發。4月底，橫跨17層至20層的樓頂三層以1.628億元的價格售出，即37857平方英尺的總面積平均4300元/平方英尺。最頂層（20層）創下4325元/平方英尺的新高。第一太平戴維斯（Savills）新加坡公司促成了這筆交易。 ![8M地產公司的店屋投資組合價值在六年內從4億元飆升至14億元](https://www.shicheng.news/images/image/1723/17234937.avif?1686139273) *去年9月，8M房地產公司以4000萬元收購了位於Jalan Besar 109至117號的五座店屋（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）* 在附近，8M還擁有斯坦利街10號，該公司於2016年6月以920萬元收購了該物業。現在是一間服務型辦公室。 Manchharam「長期」關注的另一處房產是位於Jalan Besar 109至117號的五座店屋。去年9月，在List Sotheby’s International Realty副總裁Simon Monteiro的代表下，8M以4000萬元的價格買下了這些物業。它們位於6584平方英尺的土地上，從1926年起租賃999年。 賣方為TSG集團，成立於1950年，名稱為Teo Siok Guan私人有限公司。20世紀60年代，Guan先生曾在馬來西亞和新加坡擁有鈴木摩托車經銷商Guan Hoe。半個多世紀以來，TSG積累了豐富的房地產投資組合。2017年，TSG集團出售了其位於Tembeling路和Joo Chiat Place的店屋組合。Jalan Besar的店屋是最後一批出售的。Manchharam說：「但我們知道它即將到來，因為過去五年我們一直在關注它。」。它從未在市場上上市，因為8M在它上市出售之前就購買了它。 ![8M地產公司的店屋投資組合價值在六年內從4億元飆升至14億元](https://www.shicheng.news/images/image/1723/17234938.avif?1686139273) *Jalan Besar五座店屋翻新後的設計圖（圖片：8M Real Estate）* **令人驚嘆的投資組合** 2022年末，8M房地產公司以7500萬元的價格在丹戎巴葛（Tanjong Pagar）路25號、27號、29號和31號又收購了一排四座店屋。賣家是兩個公司，Silkroad Property Partners和Clifton Partners，他們各自擁有兩座。根據1994年起租賃99年的四座店屋的總建築面積，8M的購買價格為每平方英尺3700元至3800元。 Manchharam說：「丹戎巴葛地區99年地契店屋的每平方英尺價格現在高達3000至4000元。」。收購丹戎巴葛路25至31號的四座店屋，使8M房地產擁有丹戎巴葛路15號到43號整排15間店屋的所有權。 他在五年多的時間裡通過三次大宗收購獲得了丹戎巴葛路的店屋。2018年3月，8M以5740萬元的價格首次批量購買了丹戎巴葛路15號、17號、19號、21號和23號附近的五座店屋。根據26500平方英尺的總建築面積計算，這相當於每平方英尺2166元。 ![8M地產公司的店屋投資組合價值在六年內從4億元飆升至14億元](https://www.shicheng.news/images/image/1723/17234939.avif?1686139273) *去年年底，以7500萬元的價格收購了丹戎巴葛25號、27號、29號和31號的四座店屋，使8M擁有了丹戎巴葛路15至43號15座店屋的全部所有權（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）* 2018年，丹戎巴葛路15至23號的五座店屋以8140萬元的價格從房地產投資者Stanley Quek手中購買，作為七座店屋投資組合的一部分。其他物業位於Gemmill Lane 18號（1100萬元）和Neil路71號（1300萬元）。 根據提交的交易數據，8M於2019年2月以8000萬元的價格第二次批量購買了丹戎巴葛路33號、35號、37號、39號、41號和43號的六座店屋。賣家是Arcc Holdings執行長Tony Chen，他是另一位保護性店屋的長期投資者。Manchharam說：「我們做了一筆交換交易：我們從他那裡買下了丹戎巴葛路33至43號，然後把Neil路71號賣給了他，就在他已經擁有的一處房產旁邊。」。 去年晚些時候，在丹戎巴葛路25至31號，排中間的最後四座店屋被收購，現在整排店屋的總建築面積為80000平方英尺，其中包括50000平方英尺辦公空間和30000平方英尺的零售空間。Manchharam估計，它的價值估計為3.5億元，是「迄今為止我們最大的資產」。 ![8M地產公司的店屋投資組合價值在六年內從4億元飆升至14億元](https://www.shicheng.news/images/image/1723/17234940.avif?1686139272) *這些店屋位於Gemmill Lane 18號，是2018年800萬元從Stanley Quek手中購買的七套組合的一部分，售價1100萬元（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）* 另一筆重要的投資組合收購發生在2018年2月：以8250萬元的價格在Boat Quay、Circular Road和New Bridge Road購買了九座保護性店屋和一棟商業建築。賣家是Lee Brothers（Wee Kee），這是一家由已故慈善家和廣東企業家Lee Wee Nam家族控制的公司。 該投資組合包括位於Boat Quay和Circular Road的五棟999年地契的店屋，總建築面積為14445平方英尺，售價4550萬元，即3150元/平方英尺。這些店屋的總土地面積為6002平方英尺，橫跨61 Boat Quay，77 Boat Quay，17 Circular Road以及45和46 Circular Road。 投資組合中唯一的商業建築是位於新橋路（New Bridge Road）23號的五層永久地契房產，毗鄰位於新橋路27號、29號、31號和33號的四棟99年地契保護性店屋。8M對新橋路房產的購買價格為3700萬元。 ![8M地產公司的店屋投資組合價值在六年內從4億元飆升至14億元](https://www.shicheng.news/images/image/1723/17234941.avif?1686139272) *位於新橋路27至33號的商店大樓正在翻新，並有一個新的後部擴建部分，將於今年晚些時間作為一家有48間客房的酒店重新開放（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）* ![8M地產公司的店屋投資組合價值在六年內從4億元飆升至14億元](https://www.shicheng.news/images/image/1723/17234942.avif?1686139271) *WOHA Architects在新橋路設計的擁有48間客房的新酒店的設計圖（圖片：8M Real Estate）* **出售非核心，重新定位的資產** 然而，8M在2021年6月以1120萬元的價格出售了投資組合中的三家店屋，首先是61 Boat Quay，然後是17 Circular Road，在2021年10月以1070萬元出售，77 Boat Quay在2022年第一季度以1618.8萬元出售。Manchharam說，這三家店屋是單獨的單位，因此是「非核心資產」。 8M保留了位於Circular Road 45及46號的毗鄰單位，以及位於新橋路27至33號的轉角樓。他補充說，位於新橋路的四座店屋的價值可能超過1億元。 新橋路27至33號的四座店屋增加了一個新的後部擴建部分，作為其改建為擁有48間客房的精品酒店的一部分。它由著名的建築公司Woha設計，將有一個屋頂游泳池，三樓有一個景觀花園，一樓有兩家餐廳。他目前對這處房產保密，並計劃在今年晚些時候公布。Manchharam說：「這將是我們最具標誌性的建築之一，就像南橋路（South Bridge Road）的余仁生大樓（Eu Yan Sang Building）一樣。」。 ![8M地產公司的店屋投資組合價值在六年內從4億元飆升至14億元](https://www.shicheng.news/images/image/1723/17234943.avif?1686139271) *位於南橋路265至271號的余仁生大廈已經翻新，並租給The Great Room，作為一個22000平方英尺的四層共享辦公空間（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）* 2019年12月，8M以5400萬元的價格購買了位於南橋路265號、267號、269號和271號的四座保護性店屋的余仁生大廈。賣家是Eu Realty，他出售了該房產的199年租約，儘管該房產的地契為999年。 翻新後，合作運營商The Great Room已將余仁生大廈出租10年。該共享工作空間於4月開業，占地22000平方英尺，共四層。據Manchharam報道，8M與The Great Room簽訂了一份為期10年的租約。 除了即將在新橋路開設的48間客房的酒店外，8M還擁有其他三處酒店物業：位於Ann Siang Hill 的 Ann Xiang House、位於Keong Saik Road的Kesa House和位於小印度 Dickson Road的Wanderlust。全球服務式公寓運營商Oakwood Worldwide自2019年以來一直將這些資產作為Unlimited Collection進行管理。 ![8M地產公司的店屋投資組合價值在六年內從4億元飆升至14億元](https://www.shicheng.news/images/image/1723/17234944.avif?1686139271) *Wanderlust酒店是Oakwood作為Unlimited Collection管理的三處房產之一（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）* 2022年7月，凱德置地投資公司（CapitaLand Investment ）以未披露的金額從Mapletree Investments手中收購了Oakwood。收購Oakwood將8M的Unlimited Collection的管理權納入凱德的住宿業務部門雅詩閣（Ascott）。 8M在香港街（Hong Kong Street）和Gemmill Lane也有店屋，由Cove經營，作為共同居住的住宅。8M還擁有70至72Boat Quay，這是2017年5月以2300萬元購買的三棟相鄰的三層店屋。Manchharam說，這些店屋的上層建築面積為8600平方英尺，最近租給了一家旅館經營者。 Manchharam的數據顯示，酒店、合租和服務式公寓僅占8M總收入的20%。約40%的收入仍來自辦公空間，另有40%來自零售和餐飲。「我們的投資組合仍然以辦公和零售為主，」他補充道。 ![8M地產公司的店屋投資組合價值在六年內從4億元飆升至14億元](https://www.shicheng.news/images/image/1723/17234945.avif?1686139270) *Ann Siang House也由Oakwood的Unlimited Collection管理（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）*