# 濱海灣390套＋烏節路110套，誰會成為下一塊「地王」？

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Published: 2026-10-01
Source: 獅城新聞

濱海灣＋烏節路兩幅黃金地段GLS推出，未來預計新增約500套住宅



 

新加坡核心地段又有兩幅住宅用地正式進入市場。



 

市區重建局（URA）於8月13日，在\*\*2026年下半年政府售地計劃（2H2026 GLS Programme）\*\*下正式推出兩幅住宅地段招標。



 

其中一幅位於Marina Gardens Lane，預計可興建約390套住宅；另一幅則位於Orchard Boulevard，預計可提供約110套住宅。



 

兩幅土地分別位於Marina South以及傳統黃金第10區，雖然規模和產品定位不同，但都屬於市場高度關注的核心地段。



 

尤其是在One Marina Gardens及UpperHouse at Orchard Boulevard取得不錯銷售表現之後，這兩幅土地最終能夠吸引多少發展商競標，以及成交地價能夠達到什麼水平，都值得關注。



 

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Marina Gardens Lane：Marina South第三幅住宅用地



 

首先來看Marina Gardens Lane。



 

這幅土地規劃用途為住宅兼首層商業用途，占地約6,007平方米（64,659平方英尺），最高總樓面面積（GFA）可達到33,642平方米，預計能夠興建約390套住宅。



 

這也是未來Marina South新社區推出的第三幅土地。



 

Marina South未來將被規劃成為一個集住宅、商業、可持續發展及社區生活於一體的全新綜合區域。



 

地理位置上，項目鄰近Gardens by the Bay（濱海灣花園），同時靠近未來的大型健康休閒項目Therme Singapore。



 

隨著整個區域逐步成形，Marina South也正在成為新加坡未來最值得關注的新興市中心住宅區之一。



 

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One Marina Gardens銷售表現，為發展商增加信心



 

Huttons Asia執行長葉潤明指出，市場對於Marina South這一全新住宅區的需求已經得到驗證。



 

作為該區首個推出的私人住宅項目，One Marina Gardens自2025年4月開盤以來，已經售出超過70%的單位。



 

One Marina Gardens的銷售表現具有一定參考意義，因為在一個全新的住宅區開發初期，買家往往需要承擔周邊配套尚未完全成熟的不確定性。



 

如今首個項目已經取得不錯的銷售成績，市場對於Marina South真實買家需求也有了更清晰的判斷，這或將增強發展商競投新地塊的信心。



 

地鐵直通＋首層商業，解決新社區初期配套不足



 

最新推出的Marina Gardens Lane地塊未來將設有首層零售空間，並擁有地下通道直接連接Marina South MRT Station。



 

未來居民可通過Thomson-East Coast Line快速前往CBD及新加坡其他區域。未來項目預計將提供約150平方米商業空間，可引入便利零售及日常服務。



 

這一點對於Marina South尤其重要。由於整個區域目前仍處於發展初期，附近成熟生活配套相對有限，因此項目自帶商業空間，可以提高居民日常生活便利度，也有助於提升項目對買家的吸引力。



 

部分單位或擁有Gardens by the Bay無遮擋景觀



 

這幅土地最大的吸引力之一就是地段本身，未來部分住宅有機會享有Gardens by the Bay的無遮擋景觀。



 

同時，項目鄰近Marina Bay Financial Centre、CBD以及Marina Bay Sands，意味著未來居民不僅住在核心商業區附近，也處於新加坡最重要的旅遊、娛樂及生活方式目的地之一。



 

對於在CBD及Marina Bay工作的專業人士而言，項目擁有相當明顯的通勤優勢。



 

不過，這個地段也存在一個潛在短板：周邊學校較少。因此，對於以孩子教育資源為主要置業考量的家庭來說，吸引力可能相對有限。



 

上一幅地賣$1,402 psf ppr，這一次會賣多少？



 

市場自然也非常關注最新地塊最終能夠拍出什麼價格。



 

相鄰的首幅Marina Gardens Lane土地，於2023年7月以10.34億新元成交，相當於：S$1,402 psf ppr



 

該地塊後來發展成為擁有937套住宅的One Marina Gardens。



 

在One Marina Gardens取得70.5%銷售率後，市場已經能夠更準確判斷這一帶的實際購買需求，因此發展商對於最新地塊的出價可能更具信心。



 

根據土地規劃條件，未來項目既可以設計成一棟高層住宅，也可以採用一棟較高住宅塔樓搭配一棟較低樓棟的形式。



 

如果採用後一種設計，較高樓棟的住宅由於擁有濱水地段及更好的景觀條件，有機會獲得較強買家需求。



 

各機構對Marina South地價預測出現明顯差異



 

不過，對於最終地價，各大房地產機構的預測存在一定差異。市場預計出價介於S$1,350至S$1,450 psf ppr，最高地價或可達S$1,550至S$1,650 psf ppr。



 

值得注意的是，根據招標文件，中標發展商還必須支付403,704新元以及相關GST，作為Marina Bay電力變電站建設費用的一部分。



 

發展商會不會開始更加謹慎？



 

另一個值得觀察的因素，是未來土地供應選擇正在增加。



 

此前附近的Marina Gardens Crescent地塊僅收到一份投標，但由於URA認為出價過低，因此最終沒有批出土地。



 

該地塊後來被轉入Reserve List，目前仍可接受發展商申請。



 

與此同時，隨著大型集體出售（En Bloc）項目的額外買家印花稅期限近期獲得延長，未來可能有更多項目嘗試集體出售。



 

這意味著發展商除了GLS之外，可能擁有更多補充土地儲備的選擇。當土地選擇增加，發展商未來在購買土地時也可能變得更加挑剔。



 

Marina Gardens Lane地塊招標將在2026年10月15日中午12時截止。



 

Orchard Boulevard：僅110套的小型黃金地段住宅項目



 

另一幅土地位於Orchard Boulevard。與Marina South相比，這幅地塊規模明顯更小。



 

項目位於黃金第10區（District 10），規劃為純住宅用途，占地約3,438平方米，最高總樓面面積約9,627平方米，預計僅能興建約：110套住宅



 

也正因為規模較小，這幅地可能成為本輪GLS中相當受發展商關注的一塊核心區土地。



 

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UpperHouse銷售82.1%，證明Orchard Boulevard仍有需求



 

這幅土地可能引起發展商興趣的重要原因之一，就是附近新盤已經證明了買家需求。



 

同樣位於Orchard Boulevard的UpperHouse at Orchard Boulevard，推出約一年後已經售出超過八成單位。



 

對於通常銷售周期較長的核心中央區（CCR）項目而言，這樣的銷售速度相當突出。這說明Orchard Boulevard一帶的買家需求依然穩健。



 

近期多個CCR新盤的銷售表現，都顯示核心區住宅需求仍具有一定動能。



 

CCR未售庫存降至近年低位



 

另一個值得關注的數據，是CCR的未售新房庫存正在下降。



 

根據數據：2025年第一季度，CCR未售住宅曾達到8,419套。



 

到了2026年第二季度，則下降至：5,504套。這也是自2025年第一季度高點以來的最低水平。



 

隨著庫存逐漸被市場吸收，發展商未來可能需要補充新的核心區豪宅土地儲備。



 

這可能是Orchard Boulevard最後幾塊住宅地之一



 

這幅土地可能是Orchard Boulevard沿線最後幾幅住宅地塊之一。項目同時位於高端住宅雲集的Cuscaden豪宅區，周圍擁有眾多頂級私人住宅。



 

因此，它同時具備兩個非常重要的特點：黃金地段的稀缺性，以及相對較小的開發規模。



 

較小的土地規模意味著整體地價金額不會像大型GLS項目那麼高，這可能為部分中型或精品發展商提供進入CCR豪宅市場的機會。



 

上一幅Orchard Boulevard地價為$1,617 psf ppr



 

上一幅Orchard Boulevard GLS土地在2024年2月結束招標時，共吸引4組競標者。最終成交價為4.283億新元，相當於S$1,617 psf ppr。



 

最新地塊除了靠近Orchard Road核心商業及購物區，周邊還有大量國際品牌、餐飲場所以及甲級寫字樓。



 

因此，對於喜歡高便利度都市生活的買家而言，項目具備明顯吸引力。



 

附近大量國際企業及Grade A辦公樓，也有望帶來外籍人士租賃需求，從而提高項目對投資者的吸引力。



 

最新地價最高會不會突破$2,000 psf ppr？



 

由於Orchard Planning Area的政府住宅用地相當稀缺，各大機構普遍認為這幅土地會獲得發展商關注。



 

市場預計地價可能落在S$1,650至S$1,700 psf ppr區間，最高可能達到S$1,950至S$2,050 psf ppr。相當於總地價約2.021億至2.124億新元。



 

如果最終落在這一範圍，其總地價甚至可能成為近年來黃金CCR GLS項目中相對較低的土地總價之一。



 

作為比較，Handy Road地塊，也就是如今的Haus on Handy，在2018年以約2.122億新元成交。



 

小地塊，可能反而成為發展商爭搶的優勢



 

雖然Orchard Boulevard屬於頂級黃金地段，但由於僅能興建約110套住宅，發展商所需投入的總資本相對可控。



 

這種規模對於中型及精品發展商而言可能尤其具有吸引力。對於發展商來說，這幅土地提供了一個以相對可接受的總價，在自己的開發履歷中加入一個高端CCR項目的機會。



 

不過，項目也存在額外開發成本。根據土地招標條件，未來所有停車位都必須設置在地下停車場。相比地面或樓上停車設施，地下停車場的施工成本通常更高，因此發展商在計算最終投標價格時，也必須將這一因素納入考慮。



 

Orchard Boulevard地塊的招標將在：2026年10月29日中午12時截止。



 

總結：兩幅土地，代表兩種不同的核心區機會



 

這次URA同時推出Marina Gardens Lane和Orchard Boulevard兩幅土地，其實代表了兩種截然不同的發展機會。



 

Marina Gardens Lane預計提供約390套住宅，屬於一個正在從零開始逐步成形的全新濱水社區。它最大的故事來自Marina South未來整體發展、地鐵直連、濱海景觀以及CBD就業圈。



 

Orchard Boulevard則只有約110套住宅，最大的價值來自傳統District 10、Cuscaden豪宅區、土地供應稀缺以及Orchard Road成熟生活圈。



 

一個代表未來城市新區的成長潛力，一個代表傳統黃金地段的稀缺價值。



 

而隨著One Marina Gardens銷售率突破70%、UpperHouse at Orchard Boulevard約一年售出82.1%，兩個區域都已經出現較明確的買家需求。



 

接下來真正值得觀察的，就是發展商願意為這兩幅土地付出怎樣的價格。



 

尤其是Orchard Boulevard最終地價會停留在約S$1,700 psf ppr，還是可以突破S$2,000 psf ppr？



 

這不僅會決定未來項目的成本，也可能為下一輪Marina South與Orchard新盤的定價提供新的參考指標。





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