# 新加坡的「摩天工廠」：工業上樓模式全解

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Published: 2023-09-12
Source: 獅城新聞

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來源：城市產業動力研究院

作者：戴夢雲、董申喆



**![新加坡的「摩天工廠」：工業上樓模式全解](https://www.shicheng.news/images/image/1729/17295736.avif?1694502012)**







**新加坡「摩天工廠」開發背景**

**市場和政策雙驅動**

**儘管新加坡國土面積僅有720平方公里左右，但是工業對GDP的貢獻占比達到25%。緊缺的國土面積和發達的工業製造業之間存在矛盾，新加坡創造性地用輕工業上樓的模式完美破解，創造了一批具有代表性的「摩天工廠」項目。**

**（一）產業選擇和組織轉向：勞動密集型到知識密集型，政府主導到市場驅動** **20世紀60到70年代，新加坡發展勞動密集型工業，以政府為主導進行開發。**此時，新加坡的工業處於起步階段，承接了大量從英美德日等已開發國家轉移出來的輕工業、紡織業等勞動密集型、出口加工型產業，新加坡充分吸納產業轉移成果，形成以出口加工為主導的勞動密集型產業結構。

1961年，新加坡政府成立了國家經濟發展局，負責投資、建設、招商、服務、產業政策全過程。其中，代表性事件是新加坡政府在裕廊地區劃定6480公頃土地擬發展裕廊工業園，並撥出1億新元作為開發資金。20世紀60年代末，新加坡調整了工業開發組織的內部結構，1968年，經濟發展局工業園區部獨立出來，成為裕廊鎮管理局，負責工業園區開發和營運工作。

**20世紀80、90年代，新加坡工業產業結構從勞動密集型升級為資本和技術密集型。**80年代，作為新興工業化國家的新加坡，將勞動密集型產業向發展中國家進行轉移，進而將本國工業推向具備高附加值的資本密集型和技術密集型方向，同時服務業也得到很大的發展。九十年代始，知識密集型經濟逐漸興起，高新技術、研發、工程設計、電腦軟體、服務業等以信息產業為中心的知識密集型產業逐漸成為新加坡工業園區的發展重心。

**21世紀初，新加坡工業開發組織正式改組，由政府導向轉變為市場導向。**21世紀以來，全球科技創新活力空前，知識密集型的信息產業迅猛發展。2001年，裕廊管理局進行了改組，裕廊集團成立，全面負責裕廊工業區的經營管理工作，裕廊工業區也由此進入了全新發展時期。企業化的經營運作，使得工業項目在市場競爭中更靈敏，更靈活，資金的來源也呈現多元化趨勢。裕廊工業區以占用不到全國十分之一的國土面積，貢獻了新加坡超過20%的GDP，並吸納了全國1/3以上的勞動人口，被譽為世界著名的「花園工業鎮」。 

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圖：新加坡貿工部組織結構圖

**（二）產業空間開發：廠房空間縱向發展，容積率不斷提高**

裕廊集團（JTC Corporation）作為新加坡貿工部下屬的官方機構，同時也是新加坡最大的工業地產開發商，積極實施市場化運作，租金收入是其主要收益來源。裕廊集團旗下的騰飛公司負責科學園、商業園、工業園等空間的開發和管理。2015年騰飛集團與星橋集團合併，2019年6月30日，凱德集團收購騰飛和星橋兩家公司，成為亞洲最大的多元化房地產集團之一。 

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圖：裕廊集團收益占比

裕廊集團在開發工業產業項目的過程中不斷創新產業空間的利用模式，不斷提高開發強度。在開發過程中，**裕廊集團一方面不斷加高工業廠房樓層，**實現從大型低密度廠房到多層廠房，再到斜坡式廠房的蝶變；另一方面，全面開發地下空間，將市政公用設施、運輸、倉儲以及工業設施布局在地下，建立多層地下設施，將工業項目的容積率從1.0~1.4提高到2.0~2.5，直至達到3.0以上。

裕廊集團數據顯示，目前集團管理的工業地產有45項，覆蓋面積達到7600公頃，並擁有400套預製標準廠房設施，高層廠房面積超過100萬㎡，配備有便利的配套中心。標誌性項目包括裕廊工業區、裕廊島能源和化學工業園、大士生物醫學園，以及新加坡機場物流園、國際商業園、樟宜商業園，和實里達航空園、清潔技術園。 

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圖：裕廊集團管理園區示意圖

**（三）重點政策支持：精細定價，獎懲並舉**

**1、政府土地出讓計劃GLS** **新加坡「工業上樓」項目的土地出讓期在20年或30年，所處區位較好的項目土地出讓金將增加5%～20%。新加坡規定土地轉租比例上限為30%，如果土地用途發生變化，要另外徵收發展稅。**

**GLS計劃通過釋放國有土地供私人開發商開發，盤活土地市場。**入選GLS計劃的開發商名單每六個月公布一次。在已確認名單（CL）上確定出售的用地在預定日期開始出售，大多數地塊通過招標出售。儲備名單（RL）上的地點不會立即招標，僅是可供申請的狀態。當開發商表明接受政府的最低價格時，RL站點將進行招標。

**土地採取精細化定價的策略，位置好的地塊需要繳納更高的土地出讓金。**新加坡政府將定價精細地落到每個地塊上，土地出讓價格根據其所處位置不同、容積率要求不同各有差異。對於地理位置相對較好的地塊，比如在主要道路、快速公路或地鐵站附近的土地，土地出讓金較同等的土地高出5%至20%。2013年之後，土地出讓期為20年或30年，多為20年。

**土地租金周期性靈活調整，設置浮動上限。**新加坡工業項目的土地出讓金根據土地出讓年限一次性付清，也可以按月繳納。根據修訂的城市規劃公布新的租金值，每年上浮率上限為5.5%。一般來說，在租賃期間，租金每隔幾年會調整一次，靈活性較高。目前裕廊集團30年土地租金均價為每平方米504.24新加坡元，約2600人民幣。

**對土地轉租設置最高轉租比例，對用途變化的土地徵收發展稅，以此抑制投機行為。**新加坡允許土地轉租，但轉租比例不得高於30%（不適用於全資子公司或占股51%以上的企業），以此來限制用地企業成為「二房東」的可能。當土地用途發生變化時，將對其徵收發展稅，稅收比例達土地增值收益的70%以上，從而有效減少了囤地、炒地的可能。

**2、土地強化津貼LIA** **LIA土地強化津貼擴大獎勵空間，鼓勵工業上樓，補貼工業企業因提升容積率而產生的各階段開支，對未達標者實施「降低出讓年限」的懲罰，並規定需要達到的最低容積率GPR和建築面積GFA。**

新加坡於2010年提出土地強化津貼（簡稱「LIA」）計劃，以**高容積率導向提升產業用地效率**，達到集約利用工業用地、提高土地效率和附加值的目的。LIA激勵措施適用於**占地面積大而容積率（GPR）低**的製造業和物流行業企業。2017年3月8日，LIA增加了**「支持在綜合建築和預製加工中心進行貿易或商業等多用途產業形式共存」**的內容，鼓勵產業上樓和混合用地。

**LIA既對容積率提高的項目施以獎勵，也對容積率未達標的受助人進行規制。**獎勵方面，獲批LIA的受助人，將原先未達容積率要求的項目提高容積率達到要求的，給予建築物或構築物建造/翻新/擴建而產生的新增成本（包括可行性研究、設計、建造和拆除等費用）部分，**以25%的首初始津貼，且每年享有5%的補助津貼，直到100%覆蓋提容的新增成本。**懲罰方面，最低GPR基準每3至4年審查和更新一次，在LIA資助期內，申請人長時間、持續性不符合所有批准的條件，即**未達到約定的GPR條件（約定容積率標準和10%的容積率改善）和企業入駐率占比達到建築面積的80%的要求，資助方保留收回初始及年度津貼的權利。**對於容積率未達下限要求的，須按照比例重新折算土地的出讓期。 

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圖：新加坡LIA土地強化津貼政策原文解析 



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**新加坡「摩天工廠」產品屬性**

**工業空間和附屬空間有效混合**



**（一）產品空間屬性：多用戶開發分層細分，工業和附屬用途六四開** **新加坡「摩天工廠」產品空間開發分為單用戶和多用戶兩種開發模式。單用戶開發的工業空間**，是擬由單一用戶使用的建工業築，包括用於製造、改變、修理、裝飾、整理、清洗、洗滌、包裝、裝罐、分解或拆除任何物品或其部件以及加工和處理礦物的建築物或部分建築物。該形式的工業空間允許轉租，但不允許分層細分，將空間轉租給其他租戶的單用戶/業主開發項目（即未細分的分層）受到與多用戶開發項目相同的標準控制。

**多用戶開發工業空間由多個用戶進行使用**，該形式的工業空間可以對其不同層的用途進行細分，但要保證工業單位最小面積達到150㎡，在每個分層細分的工業單元內，至少60%的建築面積應用於工業用途。附屬辦公室、會議室等附屬用途，所占建築面積不得超過單位建築面積的40%。 

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圖：單用戶開發空間布局 

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圖：多用戶開發空間布局

**新加坡將工業劃分為兩種模式**，B1、B2不同模式對於工業空間的主要用途和附屬用途均為六四開，但在細分用途上有所區別。B1模式適用於清潔工業和輕工業，B2模式適用於一般工業和特殊工業，新加坡的工業上樓空間既有工業單位，也帶有商業單位，業態布局和設施建設需要遵循政府《工業發展控制參數手冊》的嚴格規定，允許的使用類型須經主管當局和其他有關當局評估。

具體細分用途上，B1空間的60%需要用於製造業、印刷出版、食品工業、電子商務等，輔助用途包括辦公室、會議室、陳列室、託兒中心、食堂、宿舍、商業場所等。B2空間的60%與B1的區別在於B2有維修與保養、化學品油品儲存、裝配區域等，輔助用途和B1的區別在於B2有病房、柴油和泵點和機電服務。 

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圖：新加坡不同工業模式的用途細分

**（二）產品市場情況：高層廠房占有率居第二，價格水平居第三**

新加坡對於工業空間的定義是用於或打算用於一般工業、輕工業、倉儲、貨物或食品儲存、貨運和物流業務、研究和開發活動或商業園活動的空間 。產業載體一般包括四種類型——高層廠房、陸基工廠、商業園區和倉庫。高層廠房和陸基工廠在垂直維度進行區分，**高層廠房**指兩層及兩層以上的工業空間，一般包括平層廠房和坡道廠房形態；而**陸基工廠**通常指位於一樓的生產空間，具有較高的樓層高度和較大的樓層荷載，適用於較重的製造活動。

**商業園區**是為從事高科技、研究與開發、高附加值和知識密集型活動的非污染性行業和企業提供的空間。從2002年第三季度開始，**以研究和開發為主要活動的科學園也被納入商業園的範疇。倉庫**主要用作或打算用作原材料、半成品或成品儲存區的封閉式空間。

據裕廊集團關於工業空間的占有率的最新數據，從2018年末至2022年末，**倉庫**的市場占有率一直處於第一位，達到90%左右。**高層廠房**的占有率於2021年超過商業園區，2022年第四季度高層廠房占有率達到76.8%，位列第二。而**陸基工廠**的占有率始終位列末位，2022年第四季度僅達到72%。 

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圖：裕廊集團已建成工業設施占有率 （按產品類型劃分）

**租金指數上，**2019年末到2022年末裕廊集團工業空間的租金分布較為明顯，**商業園區的租金水平以絕對優勢居於最高位，**其餘從高到低分別是單用戶工廠、多用戶工廠和倉庫。其中，多用戶工廠租金水平在2022年後三個季度，以每個季度大於2%的增長率在增長，第三季度增長率為2.65%。

**從區域分布看，**自2019年末到2022年末，**多層工廠價格的區域分布呈現北部最高，從北部向南部、從東部向西部遞減的價格形態。**多層工廠在新加坡北部的價格水平是最高的，在東部和中部的價格水平不相上下，2022年第四季度，多層工廠中部的價格高於東部價格。價格水平較低的地區是東北部以及西部地區，其中西部地區一直保持著價格窪地的位置，價格優勢使得大士生物醫藥園等眾多工業園紛紛入駐西部，裕廊工業園和裕廊化工島也同樣選址西部。 

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圖：裕廊集團工業空間租金指數（2012Q4=100） 



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**新加坡「摩天工廠」運營模式：**

**「REITs+PE」雙基金模式**





**（一）開發背景：產品發展成熟，REITs市值占比15%以上**

REITs，英文全稱Real Estate Investment Trust，意為房地產信託投資基金，作為一種上市工具，REITs通過投資於創收物業組合，向租戶收取的租金，減去費用後定期分配，為基金單位持有人提供穩定的收益。

**REITs主要有四大優勢，其一，**REITs可以從租戶方收取租金為投資人提供穩定的回報。**其二，**REITs對合格的單位持有者在分配環節具有免稅或稅收優惠政策，對於個人投資者（包括本地和外國個人投資者）的股息收入免徵所得稅，對於外國非個人投資者（即外國機構投資者）徵收稅率由20%減免至10%。**其三，**作為投資組合的多樣化工具，REITs風險略高於債券，回報略低於股票，為持有者所承擔的風險提供有競爭力的投資回報。**其四，**REITs是一個很好的對沖通貨膨脹的工具，通貨膨脹時，房地產和房地產證券的價值也會上升，REITs可以被視為固定收益投資組合的替代品。

新加坡REITs市場開始於1999年，是亞太區域僅次於日本第二大的REITs市場。截至2022年6月底，新加坡共有42支REITs於新交所上市，總市值約為724億美元，占新交所總市值的16.2%，占新加坡總GDP約19.1%。

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圖：新加坡及附近地區REITs情況（截至2022年6月底）

新加坡REITs產品發展成熟，以凱德騰飛房地產投資信託基金為例，**通過多次併購重組、轉變投資組合、剝離低效資產，回籠資金，反哺新項目開發收購。**凱德騰飛房地產投資信託基金（CLAR），自2002年11月上市以來已發展成為新加坡**最大的工業REIT，其市值以17.2%CAGR 增長。**CLAR通過多次收購商業和科學園資產轉變投資組合，並且加快剝離收益較低的舊資產，將資本循環至收益較高的物業或重建中。

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圖：新加坡REITs發展歷程

**新加坡對REITs監管制定了嚴格細則，對負債、資產、分紅、投資和投資者各方面進行規制。**REITs資產負債率不得超過35%，獲得A評級可以超35%，但不能超60%；至少70%以上的資產需投資於房地產和房地產相關領域；每年90%以上的租金收入用於分配，則可免收企業所得稅；持有資產時，可持有部分股權，不必持有全部股權，可部分從事房地產開發以及投資未完工房地產項目；投資者公積金普通帳戶中投資儲蓄的35%可用於投資REITs。

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圖：新加坡REITs監管細則

**（二）運作模式：「REITs+PE」雙基金模式，CLAR年均增長率約17%**

凱德集團採取「REITs+PE」雙基金模式，對公司資產進行輕盈擴張。一般對處於培育期的項目採取房地產**私募基金PE**進行投資，這類項目往往是高收益伴隨高風險，而私募基金的募資主要來源於機構投資者，抗風險能力較強，有能力投資培育期項目；對處於成熟期的項目，則採取**REITs模式**為主要的投資方式，私募基金將項目培育成熟後，可以優先進入REITs以此完成退出，可以認為REITs為PE提供了良好的退出通道。由此，**「PE先培育，REITs後接手」**的雙基金運作鏈條形成。

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圖：「REITs+PE」雙基金模式

目前，凱德集團旗下共管理6支上市房地產投資信託基金（REITs）和商業信託，以及20多支私募基金。6支REITs分別是凱德綜合商業信託、騰飛房產投資信託、雅詩閣公寓信託、凱德中國信託、騰飛印度信託和凱德商用馬來西亞信託。

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圖：凱德集團REITs運作模式

其中，騰飛房產投資信託CLAR由凱德騰飛產業信託管理有限公司管理。CLAR在新加坡交易所（SGX）上市，投資人可以在新加坡中央存管（私人）有限公司開設證券帳戶，通過基金經紀人在新加坡交易所購買或出售。根據首次公開發行價格每單位0.88新元計算，截至2020年12月31日，**CLAR的收益率為16.7%；**根據2020年12月31日收盤價2.98新計算，收益率為4.9%，與市場上的其他投資產品相比更勝一籌。CLAR的年度財務期自1月1日起至12月31日止進行計算，從2020年起，分派時間是每年6月30日到12月31日，每6個月進行一次定期分配。

**（三）產品分類：商業園區REITs市場價值高，工業園區相對弱勢**

凱德騰飛房產投資信託基金（CLAR），作為新加坡第一家也是最大的上市商業空間和工業房產投資信託基金（REIT），重點關注發達市場的技術和物流資產，重點布局三個領域——商業空間和生命科學園區、物流工業園區、工業和數據中心。截至2022年12月31日，CLAR在三個重點領域擁有228項資產，其中有95項資產坐落於新加坡。

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圖：凱德騰飛房產信託基金項目新加坡分布圖

**商業空間和生命科學園區**處於政府規定的區域範圍內，擁有企業總部（HQ）和研發（R&D）集群，設置研發和高科技企業社區，並配備了餐飲、託兒中心等生活、教育業態。

**物流園區**主要位於機場和海港附近，方便用戶前往新加坡的主要交通樞紐。CLAR在新加坡的物流資產類型包括倉庫和配送中心，倉庫形態多為大部分為單層或多層廠房，且設有運輸坡道，或帶有重型載貨電梯，配備高荷載的樓層地面和高層高的樓層空間。

**工業和數據中心**包括工業物業和數據中心。**工業物業**提供從清潔工業和輕工業到一般工業和特殊工業的廣泛工業業務，工業園區具備現代化的園區外觀，**以堆疊廠房形態作為工業製造空間，**配備高功率的生產系統能夠滿足一般製造活動的業務需求。工業物業多位於城市主要住宅區附近，便於吸納周圍勞動力；**數據中心**則處於數據處理需求較為集中的中心區域，便於存放信息技術（IT）設備。

根據凱德集團官網相關數據，CLAR在新加坡REITs業務三種項目類型中市場前景最好的是**商業和科技園區**，且位於城市邊緣地帶的資產比位於島嶼的資產價值高出約1.6倍，截至2022年12月31日止六個月的CLAR價格達到每月每平方米452元人民幣。工業和數據中心、物流園區的基金市場相對弱勢，CLAR價格總體上僅是商業和科技園區二分之一到四分之一。

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圖：截至2022年12月31日止六個月的CLAR租金情況

**（四）項目分布：輕工業上樓成趨勢，REITs項目工業上樓項目占比七成**

**根據凱德集團官網的相關報告，CLAR投資的工業項目中有約70%屬於工業上樓產品，且大部分為輕工業上樓，其他涉及電氣製造、半導體行業等高端工業。**

以「層高大於等於4層，且容積率大於等於2.5」為工業上樓項目篩選標準，對工業上樓項目的REITs數據進行分析。凱德騰飛房產信託REITs在新加坡工業上樓項目購買時間大多分布於2004-2006年間，產品形態多為4至7層工業建築，大部分項目已全部出租。

從項目數量上看，集團2022年相關報告顯示的42個工業項目中，工業上樓項目有29個，占工業項目總體比重69%；從項目**建築面積**來看，工業上樓項目的建築面積共計76.5萬平方米，占工業項目總建築面積比重達82%；從**項目市值**來看，工業上樓項目總市值共計106.5億元，占工業項目總建築面積的比重達到66%；從項目的出租率來看，工業上樓項目平均**出租率**高達90.3%，與工業項目整體平均出租率91.1%不相上下，基本持平。

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表：凱德集團「工業上樓」REITs項目一覽表

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**結語**





**新加坡「工業上樓」項目受市場和政策雙輪驅動成型。**產業類型選擇隨國際形勢和當地發展狀況，從勞動密集型升級為資本和技術密集型，再到知識密集型。項目開發以政府主導轉變為市場驅動。廠房空間縱向發展，實現從大型低密度廠房到多層廠房，再到斜坡式廠房的蝶變，形成高層堆疊式廠房的產品形態，容積率不斷提高至2.5以上。國家提供重點政策支持，政府土地出讓計劃GLS對土地開發進行精細精準定價，對土地租金周期性靈活調整，對用途變化的土地徵收發展稅，以此抑制投機行為。土地強化津貼LIA對受助人進行獎懲並舉，補貼工業企業因提升容積率而產生的各階段開支，對未達標者實施「降低出讓年限」的懲罰。

**新加坡「摩天工廠」有B1、B2兩種不同的工業模式，兼具工業空間和附屬空間。**B1模式適用於清潔工業和輕工業，B2模式適用於一般工業和特殊工業，工業和附屬用途空間比例為6：4，混合業態有利於增強員工的職住平衡。空間開發分為單用戶和多用戶兩種開發模式，單用戶開發的工業空間允許轉租，但不允許分層細分，而多用戶開發可以進行分層細分，但要保證工業單位最小面積達到150㎡。產品市場方面，高層廠房2022年第四季度高層廠房占有率達到76.8%，占有率居第二，價格水平居第三。多層工廠價格的區域分布呈現北部最高，從北部向南部、從東部向西部遞減的價格形態。

**新加坡「摩天工廠」以「REITs+PE」雙基金模式運作。**新加坡作為亞太地區第二大的REITs市場，REITs產品發展較為成熟，截至2022年6月，新加坡42支REITs占新交所總市值15%以上。作為亞洲最大的多元化房地產集團之一的凱德集團採取「REITs+PE」雙基金模式對「工業上樓」項目進行運作，培育期項目採取私募基金PE運作，待私募基金將項目培育成熟後，可以優先進入REITs以此完成退出。凱德旗下共管理6支上市REITs，其中凱德騰飛房產投資信託基金（CLAR）作為新加坡最大的工業S-REIT，年復合年均增長率約為17%。新加坡對REITs監管制定了嚴格細則，對負債、資產、分紅、投資和投資者各方面進行規制。

**工業REITs項目中上樓項目占比七成，輕工業上樓成趨勢。**凱德騰飛房產投資信託基金布局商業空間和生命科學園區、物流工業園區、工業和數據中心三大重點領域，**有95項資產坐落於新加坡**。其中工業和數據中心包含的工業物業，提供從清潔工業和輕工業到一般工業和特殊工業的廣泛工業業務，以堆疊廠房形態作為工業製造空間。從物業類型維度上分析，工業和數據中心REITs市場水平相較於商業和科技園區，處於弱勢地位。僅從工業項目的維度分析，2022年相關報告顯示的42個工業REITs項目中，工業上樓項目數量占比69%，大部分是輕工業上樓，產品形態多為4至7層工業建築，平均出租率高達90.3%，總市值共計106.5億元。 

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