新加坡公寓轉售市場在10月份延續了價格上行趨勢，儘管交易量較上月略有放緩。
這種價格持續上漲而交易活動趨穩的組合，反映市場在強勁需求的支撐下保持基本穩健，但隨著價格水平攀升，買家也變得更加審慎。
1）轉售價格持續走強
10月份，公寓轉售價格指數環比上漲1%，從9月的270.8點升至273.5點。與2024年10月相比，價格同比上漲5.3%。
圖源：99.co
所有細分市場均有上漲，但增速不一。核心中央區以外（RCR）漲幅領先，環比上漲2.3%，凸顯城市邊緣住宅需求持續強勁。核心中央區（CCR）緊隨其後，上漲0.8%，而中央區以外（OCR）則微漲0.2%。同比來看，RCR同樣表現突出，價格上漲6.2%，高於OCR的5%和CCR的3.6%。
圖源：99.co
這一格局突顯了城市邊緣項目的持續吸引力。隨著核心區域價格波動性較大，郊區價格在某些細分市場已開始觸及心理上限，買家似乎越來越青睞那些能提供中心位置、交通便利性和相對可負擔性平衡的樓盤。
2）交易量小幅回落，需求結構依然穩健
10月份共錄得約1069宗共管公寓轉售交易，較9月的1,119套下降4.5%。與2024年10月相比，交易量也減少了4.7%，較過去五年10月的平均交易量低1.6%。
圖源：99.co
分析師指出，這種活動放緩並不一定反映需求減弱，而可能是買家關注點出現暫時性轉移。近來推出的預購組屋項目很可能分流了一部分買家轉向公共住房，緩解了私人轉售市場的部分需求。
儘管交易量略有下降，轉售活動在地域上依然分布廣泛。OCR占據了總轉售交易的47.7%，其次是RCR（29.4%）和CCR（22.8%）。
這一分布持續表明大眾市場和城市邊緣共管公寓是交易量的主要驅動力，而核心區域的交易雖數量較少，仍在影響價格走勢方面發揮作用。
這解釋了為何在交易量趨軟的情況下，價格增長依然堅挺。很多新買家在有效競爭較新或位置優越的轉售單位，與此同時，轉售供應緊張，特別是在成熟社區中樓齡較新、維護良好的項目，繼續支撐著較高的成交價格。
3）轉售前交易占比微升
轉售前交易（指項目竣工前的次級市場交易）在10月份占所有次級市場交易的6.4%，高於9月的5.1%，環比增加1.3個百分點。
雖然占比較小，但轉售前交易比例的上升可能反映了市場信心的增長，尤其是在新盤價格上漲和轉售估值改善的背景下。
10月份，公寓的轉售賣家繼續獲得可觀收益。整體轉售中位數資本收益為401000新元，較9月增加了42000新元。
然而，各區域的收益差異顯著。第十郵區（涵蓋東陵、荷蘭、武吉知馬）錄得最高的中位數資本收益754000新元。
相比之下，第一郵區（包括駁船碼頭、萊佛士坊、濱海灣等）則錄得中位數資本損失54000新元。
這種差異反映了入場價格、購買時機和本地化需求周期如何影響賣家收益。在核心金融區，較高的入場成本和較慢的資本回收通常意味著較弱的轉售收益，尤其是對於持有期較短的業主而言。
在非槓桿回報率方面（即不考慮融資成本，將當前轉售價與歷史購買價進行比較），10月份整體中位數回報率達到30.4%，表明許多共管公寓業主獲得了持續的長期資本增值。
第二十郵區（宏茂橋、碧山、湯申）錄得最高的中位數非槓桿回報率48.2%。反之，第一郵區的中位數非槓桿回報率為-2.6%。
這反映了近年來的一個反覆出現的主題：與波動性更大的核心區域相比，郊區和城市邊緣區域的資本增值往往更為持續。
