# 論新加坡房市：人生第一套房，該買二手房還是一手房

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Published: 2018-06-22
Source: 獅城新聞

兢兢業業工作多年，不知不覺的到了成家立業的年紀，就算逢年過節回家親朋好友不催，自己也到了著急的時候。成家立業，擁有一套屬於自己的房產永遠走在事業選擇的前面。然而對於即將在新加坡購買人生第一套房產的你，研究透了地產信息、攢足了購買力、湊夠好了首付+稅費，你覺得萬事俱備？且慢，有考慮過究竟是買一手房（新房）還是買二手房（轉售房）了麼？別急，容我給你慢慢道來，也許看了下面的信息，你會改變現有的想法。

現在的新加坡房地產市場：房產市場自2012年來，政府為遏制房地產市場過熱趨勢，先後出台了一系列降溫措施，包括著名的「額外買房印花稅」 ，使外國買家購買成本增加15%，房價應聲下跌，如今已創造連續14個季度下跌的最長下跌記錄，迄今已下滑11%，銷售額僅為2013年的一半。但是考慮到新加坡通貨膨脹率常年超過儲蓄利率，更多的資金等待時機流入房產去賺取資產增值的收益。所以，即使經過一系列政府降溫政策，新加坡的房產市場依舊強勁。專業人士認為，現在的問題不是應不應該進入房產市場，而是到底是優先購買新房還是轉售房的問題。

下面詳細分析新房的購買優勢：

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1) 按工程進度付款（Progressive payments）

新公寓的付款按照工程進度收取購物款項，簡言之就是房子建到特定階段付特定的款項。這樣的付款方式降低了購房者放貸供款負擔，意味著如果貸款比例達到80% 的化，購買者可以更輕鬆的以一種更具管理性的還款方式償還貸款。根據下圖中房屋進度收款，在工程初期，舉例$100萬新幣左右的房子月供剛開始才$300-500每月，隨後才根據工程進度增加，房子月供才慢慢增加，有效減輕來購房者的負擔。對於想在房產市場快進快去的投資者而言，甚至可以考慮在TOP（Temporary Occupation Permit）之前進行轉售（若持有房產超過4年，政府則不會抽稅SSD）。

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2） 完善的質量保障

如同購買新車一樣，經銷商會提供購車者一個保障期，保障期內的維修全權有經銷商負責。同樣的道理適用於新加坡的新公寓房產，再購置新房一年內（從TOP起算），如果有質量問題或者瑕疵，開發商會負責所有的維修工作，這只是在購買新房時才有的優勢，而 買轉售房/二手房則以交房時的質量為準，沒有額外的保修期。

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3）嶄新的房屋 – 滿足您的「初房情結」

購買新房，意味您成為這個房屋的第一個主人，屋內的每一個細節，無論是內飾還是電器設備都處於最佳的運作狀態。另外，對一些人而言，在沒有前屋主的房屋裡生活能夠給他們帶來心理上的平靜。同時買二手房／轉售房時，因為二手房的過去無從知曉，有時候買家看到房價明顯低於市場價格的房源，就會去擔心房屋是不是凶宅，屋主有沒有借高利貸。而對於選擇新房的您而言，這樣的擔心完全不存在。

4）新公寓開發商提供誘人折扣

開發商為了儘快賣掉所有樓盤，通常想盡各種辦法、理由為購房者提供購房優惠，例如早期購房優惠、VVIP優惠等等。同時新加坡政府嚴格的房產政策規定指出，迫使開發商在當前的房產政策下讓利銷售：開發商需要在買地5年之內賣出所有單位。若開發商是上市企業，只要有一間沒賣掉，就要付地價15%的額外買家稅（ABSD）。所以開發商在合格證書條例（Qualifying Certificate）快到期前，大部分開發商會明智的決定給予購房優惠，例如之前的D』Leedon（麗敦豪邸）和The Interlace（翠城新景）直接提供高達15%折扣，促銷的價格就很有吸引力。在烏節路的高檔項目Admore Three在提供15%折扣後，很多買家直接入場購買。因此，當有房產經紀人提及這一方面的信息時，建議想買房的您可以重點多多了解。

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5）多樣化的房型選擇

有一個原因可以解釋，為什麼每次新公寓開售前門前總會排起一條長龍，那就是排在隊伍前列的購房者在房型、位置的選擇上有更多的機會。而後來的購房者，則只能在前面購房者挑選剩下的單元中儘可能的選出自己滿意的戶型。而且，當您看轉售房(二手房)時，只能看市場上屋主放出來在賣的房子，選擇相對有限，雖然面積相對較大，但新房的面積則相對緊湊些，主要是開發商從控制總體房價的角度考慮，希望買家可以承擔得起。所以如果你下定決心要某一種類型的住宅單元，提前搶在新公寓開盤前去排隊值得認真考慮。

6）精裝修公寓

在新加坡，每一個新開公寓都是由開發商負責精裝修，由於優質的社會信用體系，實際入住的公寓與在購買時參觀的樣板間都是一比一的比例做出來的，對於購買新房的購房者而言，無需在裝修上進行再投資。 當新房交房時，開發商會幫您刷好牆，裝飾好衛生間（包括坐便器，衛浴，柜子等），廚櫃，爐灶，油煙機等，類似中國的精裝修，您只需額外購買家私即可立即入住。甚至開發商會為購房者在大理石和瓷磚上提供奢華的選擇。相反，如果購買二手房（轉售房），一般房齡若在5年以上，花費額外的時間和金錢去翻新則不可避免。

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7）更與時俱進，與時偕行的設計

新建房屋在設計時都會採用最新的建設標準，不論是在安全、防火，還是在時尚、採光、環保方面，設計師與建築公司都會與時俱進，與時偕行的設計，讓新房設計更加新潮、更加環保、更加有吸引力。而新加坡建屋局BCA時常頒發的綠色建築標識獎則是這一領域的奧斯卡。但是對二手房（轉售房）而言，幾年前的房屋建設標準已經落後，幾乎沒有改進措施去達到新規範的要求。以建設材料為例，隨著科技發展，為新建房屋提供更好的隔熱性能、防火性能和隔音性能，這些是老舊房屋永遠不可企及的。

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新舊相比，大多數人都偏愛新的。但是在購買房產這一個方面上，二手房也是有自己獨有的優勢的，畢竟蘿蔔白菜，各有所愛。下面請隨我再了解一下購買二手房（轉售房）的優勢都有哪些？

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1）潛在的租金收入。

對於有資金壓力的購房者而言，通過購買二手房，然後立刻部分或全部出租可以緩解購房貸款的壓力，甚至若夠幸運遇到有租約的房屋，則房屋出租的中介費都已經省去了上千的費用。

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2）單位面積售價更便宜

對同一個地區的二手房而言，通常轉售房的單位價格（新元／平方尺）都會低於新房的單位售價。雖然在新加坡一般來說5到8年以上的新公寓通常擁有更大的室內面積，但是考慮到相對便宜的單位面積價格，同樣的預算，可以買到更大的二手房，當然二手房售價似乎便宜一些的主要原因是房屋地契有效年限縮短打折後的結果。

3）眼見為實的安心

相比於只能幻想於新房交房前的樣板間，二手房最大的優勢在於可以真實用五官感受到房屋內部設計、設施及維護情況，周圍居住的鄰居，也不用猜測早上的太陽在哪個方向升起，夕陽的太陽在哪個方向落下。是否有西曬或者說西曬的直曬角度到底是多少？ 除了直觀的感受，屋內更多的細節可以通過更為仔細的檢查保障質量的完好。相反購買新房時，無法直接五官感受房屋的細節更無法去評估西曬的具體角度是多少。因此，購買二手房不失為一個消除所有不確定性的明智之舉。

4）無延期交付的風險

買賣二手房不用多說，屬於一手交錢一手交房的實物買賣，而購買新房，換句話就是購買了期房。因此無論風險多小，就會可能面對開放商因為種種原因不能在承諾交房日交付的尷尬處境。小則延期半年，增加租房成本；最壞則面臨開發商倒閉，項目爛尾的可能性。當然你可以不相信這樣的情況會在新加坡發生，因為政府在這方面的監管非常嚴厲，開發商都是墊資建房的。另外，房屋購買者通常分為兩類，一類想通過快速出租房屋收取租金收益，另一類則希望資產不斷增值。因此對於第一類購房者而言，購買二手房能快速的達到收取租金償還貸款的目的，而對於第二類購房者而言，新公寓往往在建成後，一般來說會有一定幅度的增值。

總而言之，購買人生第一套房產對所有人而言，都不是一個容易的選擇，需要長時間的計劃、認真的討論思考。新房和轉售房各有利弊，不同需求的購買者可能會有不同的傾向性，正所謂蘿蔔白菜，各有所愛，希望以上種種利弊分享，能夠給計劃或正在買房的您提供參考！

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關於吳洲：任職於新交所上市企業，新加坡最大的國際性產業集團ERA擔任高級營銷總監，金牌房產經紀人（新加坡IEA房地產經紀協會2013/2014 年度金獎得主），他從業8年，秉承專業誠信，事無巨細的工匠精神從業理念，迄今為止，成交完的產業總市值以數億新幣計算，服務過數百位中高端客戶投資新加坡產業，獲得客戶滿意好評，服務過的客戶群體有新移民，企業家，藝人，教授學者和房地產開發商等，常年專業提供【新加坡任何公寓樓盤和商業地產以及地皮的買賣投資服務，買私宅無任何經紀費用】，如果您有任何新加坡產業需求，歡迎買家/賣家聯繫我們，常年買賣各類產業，我辦事，您絕對放心。

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(圖文由吳洲提供）