# 【專家詳解】新加坡最新一輪降溫措施會有哪些影響？

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Published: 2023-04-28
Source: 獅城新聞

新加坡國家發展部、財政部、金融管理局在4月26日深夜發布聯合文告，宣布最新一輪的房地產降溫措施，主要內容是**針對住宅房地產市場將實施更高的額外買方印花稅(ABSD)稅率**，具體措施請見下圖。這是五年內第四次重大房地產政策調整。

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**降溫原因**

儘管新加坡政府2018年7月、2021年12月以及2022年9月曾先後三次調整房地產政策，然而，新加坡私宅市場仍然火熱，已經連續12個季度漲價。今年第一季度，新加坡市區重建局預估，新加坡整體私宅市場價格再度上揚3.2%。**然而，今年第一季，新加坡整體經濟增速放緩，以及第二季住房需求不受抑制，當局果斷出手調控宏觀局勢。**

當局也認識到市場上的購房需求來自有自住需求的剛需買家和投資者兩個群體，**此次調控措施的目的主要是調節投資需求，同時增加房屋供應，以確保滿足真正的住房需求。**

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**降溫影響**

在新加坡房地產市場，投資需求占2022年新加坡房地產交易的10%，外籍買家購房占比約為5%。戴玉祥產業研究和諮詢總監藍振文認為，**提高額外買方印花稅肯定會抑制投資需求。**他也認為，在最新一輪降溫措施中，**外籍買家受到的衝擊最大**，因為單單他們需要支付的額外買方印花稅已然翻倍，從30%調高至60%。對於大部分外籍買家最為感興趣的高端住宅，此次調控將對該市場產生明顯的負面影響。

此外，**新加坡公民和新加坡永久居民**在購買第二套以及更多房地產時，所需繳付的額外買方印花稅稅率也調高3-5個百分點，藍振文認為，**這部分買家的投資需求也會在一定程度上減弱。**

藍振文表示，**真正的購房和房屋升級需求仍保持不變，而且該類買家可能會受益於降溫措施後放緩的房價上升趨勢。**因為他認為，部分發展商可能會在政策宣布後暫停推出項目等待市場平息，但在市場上，自主買房需求占主導地位，因此今年計劃推出的大部分住宅項目依然會按計劃開盤。

**降溫後房價走勢**

鑒於短期內投資需求，尤其是外國投資需求預料急劇減少，藍振文認為，**這將迫使開發商謹慎採取具有競爭力的定價策略。**

「顯而易見，整體餡餅已然縮小，要想開盤獲得良好反響，將不能採取過於樂觀的定價策略。近期房市銷量預料走軟，因為一些潛在買家正在觀望開發商是否調整價格，尤其是在代表高檔私宅的核心中央區(CCR)，那些接近 ABSD 截止日期的房地產項目，更是讓買家翹首以待。在二手房(轉售)市場，面對經濟下行壓力和困難的融資環境，房產價格勢頭一直在減弱，發展商未來幾個月預料對價格磋商持越來越開放的態度。」

當局在聯合文告中宣布，房地產發展商接下來須支付的額外買方印花稅(ABSD)仍為35％，包括可在滿足印花稅規定的條件下退回給發展商的30％印花稅，以及無法退回的5％印花稅。 

儘管如此，藍振文預計，**發展商接下來在競標土地時將更為謹慎。**

「我們預計，投標活動和投標價水平，均會下降。」

藍振文表示，在這輪房價上漲周期內，新加坡政府頻頻出台干預政策，使市場越來越難樂觀估計金融機構的承保水平。

不過，相較於這輪降溫措施影響較大的私宅市場，藍振文認為，**市場對那些擁有特殊屬性的大眾私宅和執行共管公寓(EC)地段，興趣仍十分濃厚。**

對於最新一輪降溫措施帶來的影響，藍振文表示，**未來幾個月內，房價漲幅將受到抑制。**他認為，這一年接下來的日子，房價調整的風險在加大，原因是經濟壓力加大，融資更為困難，租金有可能進行調整，以及政府有可能再次干預市場。藍振文也因此調低了他對新加坡房地產市場的預計。

「我們預計今年新加坡整體房價將上漲4-6%。新房銷量有望售出約7000至8000個單位，二手房(轉售私宅)銷量將從去年的約1萬4800套放緩至8000 至1萬個單位。」

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