5月9日，新加坡發布了一項新的房產政策，適用於信託購買房產(Trust)範圍，政策的目的在於填補現有缺口。
因為牽涉到不少法律常識，蘿蔔諮詢了房產律師，給大家來個詳細解讀。
簡略說一下這次的新政。
1.住宅類房產轉入生前信託(Living Trust), 即日起需支付35%的額外買房印花稅（ABSD）。
2.滿足3大類條件，可以向稅務局申請退稅。
什麼是信託買房？
父母買房掛在兒女名下
首先跟大家介紹一下信託買房這個方式。
所謂生前信託(living Trust)，代表委託人在世時設立的信託。
我們遇到的絕大部分信託買房的情況，都是父母設立信託，指定不滿二十一歲的未成年子女為受益人。
新加坡當前的房產政策，額外買家印花稅率（ABSD）和買家身份相關。
新加坡公民（以及美國等其他五個國家的公民）購買第一套房產，享受優惠免ABSD稅率。外國公民身份買房，ABSD稅率高達30%。
2021版最新印花稅率：
因此，近年有不少的買家，年幼孩子是新加坡或者美國國籍，但買家本身是中國國籍，就採用了信託購房的方式，把房產購買在兒女名下，享受第一套房產免ABSD的優惠。
由於銀行不能貸款給未成年人，採用信託買房給年幼孩子的交易，需要全款支付。
新加坡出台新政策
信託購房需先支付印花稅
符合3項條件可申請退稅
這次新出台的政策，加強了信託購房的監管和限制。
5月9日新措施生效後，採用信託方式買房，一律需要先支付35%的額外買家印花稅。
但符合條件的買家可以向稅務局申請退稅。
稅務局(IRAS)明確列出了3項條件。符合所有3項條件的情況下，才可以向稅務局申請退稅（Remission）。
1.信託受益人必須是可以確定的自然人。
什麼意思呢。
聯合早報的相關報道里是這樣解釋的。
還有另一種情況：
張先生的太太正在懷孕，張先生打算通過信託買房，把未出生的胎兒作為受益人。胎兒未出生的情況下，也不能算是「確定的自然人」。
通常情況下，父母設立信託買房，設定未成年孩子成為受益人，孩子有身份證明，肯定是「可以確定的自然人」。
2. 信託人已經支付了35%的額外買家印花稅。
3. 退稅申請必須在信託執行日期的六個月內。
稅務局官網舉例
以下兩種情況不能退稅
一種情況可退稅
稅務局網站上舉例明確說明了兩種不能退稅的情況。
1. 信託買房時，信託受益人需要即刻持有住宅的擁有權，而不是設立年齡條件，延遲執行。
什麼意思呢。
很多父母給未成年兒女信託買房時，指定兒女需要在年滿21歲後才可以執行信託，實際擁有房產。稅務局明確說明，這種設立年齡條件的買房信託，不會退還ABSD。
2. 信託買房時，不能設立類似於「大學畢業以後」的條件。
稅務局舉的例子是，父母設立信託給兒女買房，兒女持有50%的擁有權，另外50%的擁有權需要等大學畢業後再持有。設立類似條件的買房信託，不會退還ABSD。
稅務局網站上舉例明確說明了一種可以退稅的情況。
舉例：我在2022年6月採用信託購房方式為我的孩子（新加坡公民）購買公寓，這是孩子的第一套房產。孩子擁有信託的全部權益，信託沒有任何取消/修改的條件。
官方回答：這種情況下，買家在新加坡允許退稅的時間範圍內遞交申請和證明文件，符合退稅條件。
這是孩子的第一套房產，退回的ABSD稅率將是全部35%。
退稅的額度，是35%的額外買房印花稅，和信託受益人需要支付的稅率之間的差額。
舉個例子，信託受益人是擁有新加坡或者美國公民身份的孩子，名下沒有房產，享受0%的優惠ABSD稅率。退稅的額度是35%-0% = 35%。
如果信託受益人是擁有新加坡永久居民身份的孩子，名下沒有房產，享受5%的優惠ABSD稅率。退稅額度就會是35%-5%=30%。
新政策只是為了填補漏洞
而非限制信託購房
新加坡對樓市走向，向來關注密切，採用精細監控的手段。
5月9日新措施的實施，目的在於補漏洞。
首先針對的是沒有列明實際信託受益人，企圖採取複雜信託架構避稅的機構和買家。
其次針對的是高凈值人士採用有條件信託的方式，在未來取消/修改信託，從而鑽漏洞避稅的情況。
至於富裕家庭對子女設立信託贈與房產，新加坡將採用個案審核的方式，對於符合條件的信託購房的案件退還ABSD。
