新加坡購房流程是怎樣的

2019年03月01日 • 6萬次閱讀

新加坡是一個多元文化的移民國家，以穩定的政局、廉潔高效的政府而著稱，是全球最國際化的國家之一。又是一個較為發達的資本主義國家，被譽為「亞洲四小龍」之一，花園城市的美譽，每年吸引數以萬計的遊客旅遊參觀，發達的經濟和文化吸引許多年輕人求學工作，舒適的環境宜人的氣候，吸引許多度假養老的居住者，是不是很想生活在這樣的新加坡卻苦於不了解沒有門路呢，正宗的新加坡資深投資置業人來為您詳細介紹如何在新加坡購房投資移民。

外國人在新加坡買房，可以申請到最高80%的房貸。貸款期限最長30年。申請銀行貸款沒有任何收費，貸款原則批准之後，如果沒有買房也不要緊。建議買家先申請到銀行的貸款原則批准，然後才開始看房和支付購房定金。貸款原則批准的有效期是1個月，超過1個月就要重新提交最新的貸款申請文件。

如果購買的是現房，定金是房價的1%，買家支付定金換取屋主簽名的購房合同。從支付定金當天開始的2個星期之內（只要賣家同意，可以延長），買家需要到律師樓簽署購房合同，並且繳納4%的房款。這4%的房款存在律師協會的監管帳戶（後綴是CVY），無人可以動用。簽署購房合同的2個星期之內，買家需要繳納買房印花稅。整個交易過程大概是3個月（這個期限可以延長，不可以縮短）。下圖是開給稅務局和律師協會的現金支票樣本。

新加坡房產交易一定要通過律師進行，律師會在在這3個月內寫信給7個政府部門查詢有關交易房產的信息，包括向土地局查詢賣家是否是真正的屋主，屋主是否破產等。查詢陸路交管局和水電局的規劃是否對該交易單位有影響。查詢建設局有關交易單位的房子架構。查詢稅務局是否有欠稅。查詢規劃局有關最新的城市規劃對交易單位可能造成的影響。查詢環境部是否有未解決的蚊蟲問題和排水系統對該交易單位的影響。

如果查詢到該交易單位有問題，交易就會暫停。律師會審查購房合同的每個條款，如果沒有問題，律師就會代繳納買房印花稅和貸款印花稅。律師在交易完成的前一個星期，通知買家支付房價的15%和其他費用，包括律師費，物業費和房產稅等。這些費用需要準備現金支票給律師，律師就會以現金支票和賣方律師交換鑰匙。

期房

如果購買的是期房，購房當天就要繳納房價5%的定金，2個星期之內就會收到購房合同，在收到購房合同的3個星期之內，需要在律師樓簽署購房合同。簽署購房合同的2個星期之內，就要繳納買房印花稅。另外從支付定金當天的8個星期之內，需要支付房價的15%。接下來開發商完成多少建築，買家就支付多少的建築費用。也就是建多少付多少。以防開發商跑路，留下爛尾樓。

拿到新房鑰匙的時候，買家也只是支付房價80%其中的85%的房款，等到1-2年之後才需要支付全款。拿到鑰匙的第一年，房子的任何缺陷包括電器問題，開發商負責保修。拿到鑰匙之後，建議買家讓專業人員檢查缺陷。最需要注意的不是衛生問題，而是要檢查廚房衛生間陽台等是否有積水。窗戶是否密閉，因為房間都是木地板，長期進水容易造成木板腐爛。檢查地板，牆壁和玻璃是否有裂痕等，水電煤氣網絡電器等是否有問題。一個單位通常可以發現幾十個缺陷。

作為專業的房地產從業人員，我們可以協助買家檢查新房的缺陷並安排開發商修理，幫忙買家申請水電煤氣，管理和出租該單位，解決出租期間產生的任何問題。代支付房產稅和物業管理費等。每年的12月份支付下一年的房產稅。物業管理費是每三個月繳納一次。

現房

如果購買的是現房，在支付定金之前就要和賣家商談清楚，哪些部分需要賣家維修或更換，哪些家具需要留下來，然後簽署額外的協議，和購房合同一起執行。現房交易沒有保修期，如果在支付定金之前沒有簽署額外的協議，那麼交房之後，房子有任何的問題，賣家都不需要負責。

無論購買的是期房還是現房，如果買家無法親臨新加坡簽署購房合同和貸款合同，以及其他的法律文件，我們會負責快遞全部的文件給買家，買家到新加坡駐中國大使館，在大使館官員的見證下簽署文件，然後快遞迴來新加坡，完成整個交易程序。下圖是新加坡駐成都大使館出具的證明文件。

完成交易的當天，律師會給買家一封律師信，證明買家從即日起就是屋主。屋主可以出示這封信給公寓的物業，註冊成為正式的業主。完成交易之後的幾個月，房契才會準備好，但是原件抵押在貸款銀行，直到貸款還清了才可以取出。下圖是完成交易之後的律師信和房契。

買家就要支付物業管理費和房產稅。如果房子屬於自住，那麼就要通知稅務局，要求把房產稅調整為自住。因為房產稅的徵收，是按照就高不就低的原則，也就是您買房之後，稅務局直接按照出租的稅率計算房產稅。很多買家都是買來自住，每年都在浪費不該繳納的6%的房產稅，這6%的差別可能是上千新幣。房產稅是按照年值計算，年值通常是年租金的三分之二左右。如果是自住，房產稅相當於年值的4%；如果是出租，房產稅相當於年值的10%。如果出租，就要申報租金收入，繳納個人所得稅。

從2017年3月11日起，賣家印花稅期限從4年縮短為3年，稅率下調4個百分點。買家成為屋主的第1年內，如果脫售自己剛剛買下的房產，需要繳納相當於售價12%的賣家印花稅，第2年是8%，第3年是4%。第4年免稅。

目前外國人買房最大的障礙就是，相當於房價15%的額外買家印花稅，但是如果沒有這個門檻，也一定不是目前這個房價。政府今年內應該不會取消額外買家印花稅。目前市場有眾多的跡象顯示，房價已經或者即將到了谷底。最新數據顯示，非有地私宅轉售價格連續4個月上升，2017年2月份的轉售價格環比上升0.9％，比2016年2月份上升1.8％。

如果想要避開額外買家印花稅，那麼可以考慮商業地產，包括辦公樓，工業地產，政府的店鋪和有天有地的整棟店鋪，外國人包括新加坡綠卡被禁止購買有天有地的住宅，但是可以投資有天有地的私人店鋪。新加坡地少人多，占有一塊土地就少了一塊，有天有地的店鋪的租金回報率低，但是長期的資產回報率高。下圖是有天有地的永久地契店鋪。