# 加息預期升溫下，新加坡房托公布最新季度財報

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Published: 2022-02-12
Source: 獅城新聞

**S-REITs季度業績最新進展 - DPU增長和穩定的入住率是共同的主題** 

在截至2月7日已經發布季報業績的24隻S-REITs中，一個共同的主題是DPU的增長以及整體穩健的投資組合占有率。值得注意的是，對本地辦公樓資產有重大敞口的REITs紛紛表示，隨著經濟的復甦和收入預期增加，辦公樓租金和入住率有所提高，他們對辦公樓REITs這一細分市場的感到樂觀。

**過去10年的S-REITs峰值/低點回顧**

在過去10年中，S-REIT板塊經歷了11個峰值/低點周期（如下圖中紅色顯示），大部分與美國加息周期相對應。

在2011年12月至2013年4月期間，該板塊在良性利率環境下實現了強勁增長，出現了最強勁的從低點到峰值的反彈（+56.1%的價格表現）。相反地，最劇烈但短暫的從峰值到低點的變化（-37.9%）則出現在疫情和相關封鎖的初始階段，其中海峽時報指數（STI）也下降了約31%。過去十年，從低點至峰值的平均變化均值為+31.8%，從峰值至低點的平均值為-18.6%。

在潛在加息預期日益增強的背景下，該板塊目前比2021年1月的最近高位回調約10.2%。儘管利率可能是驅動因素，但S-REITs目前的平均資產負債率約為37-38%，遠低於50%的上限。

在借貸成本上升的預期下，雖然全球REITs年初至今下跌了約8%，但全球銀行業則上漲了約7%。新加坡銀行業平均上漲10%，引領本地市場上漲。 

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**收益率利差約為400個基點，為10年歷史平均水平** 

S-REITs收益率利差（無風險利率與行業股息收益率之間的差額）約為400個基點，是過去10年的平均水平。儘管無風險利率（即SG 10Y基準政府債券收益率）在過去1年內上漲了44個基點，但S-REITs板塊股息收益率也以相同的速度增長。雖然利率波動可能會縮小收益率利差，但宏觀經濟復甦/經濟重新開放等基本面也可能對股息收益率產生積極影響。

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**2021年散戶投資者資金流動推動總回報率為+6.2%**

富時全股房地產投資信託指數（FTSE All-Share REIT Index）2021年總回報率為+5.4%，逆轉了2020年的回報率負值。該板塊由醫療保健REITs（+35.8%），辦公樓REITs（+10.1%）和零售REITs（+9.6%）領漲。散戶投資者推動了S-REITs資金流動，散戶凈流入超過10億新元。