# 觀點：共居年代市場一房難求？樓市降溫前的暗潮湧動 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/eqWm3 Published: 2022-10-11 Source: 獅城新聞 **共居年代市場一房難求？** ![觀點：共居年代市場一房難求？樓市降溫前的暗潮湧動](https://www.shicheng.news/images/image/1707/17073248.avif?1679362550) 由馬新公司總裁陳碧敏和博納產業總裁伊斯邁等本地房地產矚目人物投資成立的The Assembly Place，這幾年增長十分快速，已從創立初期的六個客房，發展成如今的850個，並計劃下月將客房總數增至1000個。（The Assembly Place提供） **自我國邊境重開後，有更多外籍人士回到本地工作和求學，加上現在年輕人嚮往擁有個人空間，選擇在外租房，促使共享居住空間需求激增三成，甚至出現供不應求的情況。投身共享居住空間的業者也從2018年的至少八個，增至如今的至少18個。** ![觀點：共居年代市場一房難求？樓市降溫前的暗潮湧動](https://www.shicheng.news/images/image/1707/17073249.avif?1679362549) Coliwoo是本地上市公司賢能集團旗下共居品牌。冠病疫情暴發以來，公司平均出租率從之前的約95％，升至如今的97％（Coliwoo提供照片） 自冠病疫情暴發以來，本地共享居住空間業者Coliwoo的資深區域營銷經理莊晴瑩工作十分忙碌，因為她公司每周平均收到800多個租房詢問，平均出租率從疫情前的約95％，升至如今的97％，許多租戶經常還一房難求。 她接受《聯合早報》訪問時說，疫情期間，共享居住空間的需求很高，因為它們提供較短期且靈活的租賃條款，符合一些想回國但不確定邊境何時重開的外籍人士需要。此外，一些住宅項目施工延期也造成許多家庭對臨時住房安排需求增加。 她說：「疫情後，由於租賃市場供應短缺的關係，共享居住領域持續強勁增長，並有更多新業者和運營模式崛起。如果考慮到租金下來可能繼續上漲，一般租房又須簽下一至兩年長租約，以及與房產中介打交道等麻煩事，共享居住空間顯然更受青睞。」 根據房地產網站99.co和新加坡房地產聯合交易網（SRX）最新數據，本地私宅租金連續20個月上漲，8月份環比上升3.2％。分析師預計，由於住房供應有限，仍難以滿足需求，私宅租金會持續升高。 Coliwoo是本地上市公司賢能集團（LHN）旗下共居品牌，創立於2019年，雖然至今不過三年，卻已經營12個物業的超過1600個客房，包括結合共享居住空間概念的酒店。 所謂「共享居住」（co-living），即租戶只租下公寓或酒店的單間臥室，其他地區則屬於共用設施，一般上有廚房、客廳、茶水間／廚房、衛浴等，有些甚至有休閒區、健身房或閱讀室。為了拉近租戶之間關係和提升居住體驗，許多共享住宅每月還會舉辦派對、烹飪班等各種社群活動。 這種租房概念約從2017年開始，如今越來越受歡迎，特別是專業單身人士、年輕創業者和經常遊走於各城市的自由工作者。相對於傳統租房，共享生活空間除了價格較便宜，也提供很好的社交環境與氛圍。另外，共享生活空間租金通常包含定期客房打掃和各種水電、雜費等，甚至包括衣物送洗。對於不擅打理居住環境的千禧一代來說，是一大便利之處。 受訪業者指出，越來越多外籍人士回到本地工作和求學，加上國人對共居的接受度提高，今年的需求增加三成，甚至出現供不應求的情況。 ****|** 負擔能力及靈活生活安排推動對共居空間需求** 本地共享居住空間領域競爭也更激烈，從2018年至少八個業者，如今估計增加到至少18個。這當中有大型住宿業者雅詩閣（Ascott）的LYF、紅杉資本（Sequoia Capital）與日本三菱地產（Mitsubishi Estate）支持的Hmlet、由馬新公司（M+S）總裁陳碧敏和博納產業（PropNex）總裁伊斯邁（Ismail Gafoor）等本地房地產矚目人物投資的The Assembly Place、由多個創投基金支持的Dash Living、吉寶置業（Keppel Land）參與投資的Cove，以及專以店屋居住為主的Figment等。 談起共享居住空間的火熱趨勢，高力（Colliers）諮詢與顧問部總監佐納丹（Jonathan Denis-Jacob）說：「負擔能力是共享居住空間需求上揚的主要動力，此外，人們對靈活生活安排的需求也越來越大。共享居住空間提供較短租期，對自由職業者是一大吸引力。」 仲量聯行（JLL）新加坡研究與諮詢部高級董事王德輝則認為，現在年輕人搬到外頭獨居的風氣越來越盛，共享居住概念恰好吸引這群人。「共享居住領域如今發展更成熟，無論是年輕人或外籍人士，都被這種生活概念吸引。它現在也成了傳統出租房屋的另一個可行替代方案。」 根據PropertyGuru一項調查顯示，54％的年輕國人有意買新房子以享有更多個人空間，不少年輕人卻傾向於租房。當被問及為什麼選擇租房而非買房時，66％表示房價太高、儲蓄不夠是首要原因。 接近四分之一的年輕國人說，現階段的房價太高，因此選擇存錢而不買房。一些人有興趣考慮其他選項如租金較便宜的共享居住空間。 國家發展部長李智陞本月在國會發言時也說，共享居住空間受到更多年輕新加坡人的歡迎，政府會繼續收集民意，探討如何提供更多住屋類型，更好地滿足不同群體的需求。 ****|** 看好本地共居市場業者持續擴大規模** 隨著需求越來越強勁，共享生活領域近來有不少新動向。例如Coliwoo於8月在芽籠路開設了第八個物業。5月，雅詩閣開設了位於花拉公園的lyf Farrer Park，這是lyf品牌在新加坡的第三個物業。同月，Dash Living在本地開設了它的首批兩個獨立物業。 此外，這個領域也出現一些合併交易。今年4月，The Assembly Place收購了韓國共享生活空間品牌The Commontown在新加坡約120個客房。同月，Hmlet宣布與歐洲共享生活Habyt合併，打造為全球擁有8000個客房的共居業者。 ![觀點：共居年代市場一房難求？樓市降溫前的暗潮湧動](https://www.shicheng.news/images/image/1707/17073250.avif?1679362549) Hmlet為本地共享居住領域的先行者，今年4月更宣布與歐洲共享生活Habyt合併， 進一步拓展公司規模。（Hmlet提供） Hmlet可說是本地共享居住領域的先行者，這家2016年創立的公司，在疫情時曾面對財務狀況，裁退了兩成人手，但現在公司疫後再迎春天。去年第四季度的查詢和預訂量環比增長35％，業務明顯改善。 Hmlet總裁馬喀拉蚩維利（Giselle Makarachvili）受訪時說：「疫情改變了許多人的消費行為，Hmlet是這些變化的受益者之一。像疫情推動的居家辦公措施，讓一些難以居家辦公的本地人，毅然決定搬出去住。」 她透露，公司目前租戶有四成是本地人，租用率和租金增長表現良好。她也說：「千禧一代租房者如今進入市場，對專人管理住宅需求持續提高。反之，傳統租賃方式將逐漸成為過去式。」 創立於香港的Dash Living，約兩年前進軍本地，收購了共享房屋企業Easycity，擴張亞太區業務版圖。 Dash Living新加坡總經理陳凱說，這兩年公司急速增長，從兩年前在本地有約200個單位，如今已增加三倍至超過800個單位。 ![觀點：共居年代市場一房難求？樓市降溫前的暗潮湧動](https://www.shicheng.news/images/image/1707/17073251.avif?1679362549) 創立於香港的Dash Living，約兩年前進軍新加坡，如今在本地擁有超過800個客房。 （Dash Living提供） 她說，防疫措施逐步放寬後，租戶能積極參與共享居住空間的活動，共同打造更具活力的社區。「當然，邊境重開意味著旅遊業回彈，因此我們對這個行業的前景感到樂觀，我們能乘勢而上抓緊更多增長機遇。」 成立於2019年的The Assembly Place，這幾年增長也十分驚人，從創立初期的六個客房，公司如今已有850個客房，並計劃下月將客房總數增至1000個，在明年突破2500個客房的大關。 公司最近也進軍酒店業，設立了共享居住酒店Hotel@ Mayo，並計劃今年底開設更多這類型酒店。 The Assembly Place公司創始人兼總裁林英劼說：「我對共享居住空間領域發展充滿信心，只要它能填補傳統租賃市場的缺口，這個領域就會繼續增長。」 不過他指出，如果共享居住空間競爭越來越激烈，市場或許會出現一些整合，實力較弱者可能被強大業者併吞。 世邦魏理仕（CBRE）東南亞研究主管宋明蔚說，新加坡繼續對外開放政策，吸引全球頂尖外國人才到本地居留，相信這將有利於共享生活領域。 ****|** 須提供更獨特居住體驗才可與傳統租賃市場競爭** 不過她提醒有意投資者說，必須仔細考慮設立的地點，如靠近地鐵、餐飲／購物、工作場地和休閒娛樂場所等，因為這些將是吸引租戶、業務取得成功的主要因素。 此外，經營者也須提供具吸引力的設施和定期活動，為租戶的互動和交流創造機會。 她說：「共享生活空間必須提供更負擔得起的住房產品和獨特居住體驗，才可能與傳統租賃市場競爭。」 **樓市降溫前的暗潮湧動？** ![觀點：共居年代市場一房難求？樓市降溫前的暗潮湧動](https://www.shicheng.news/images/image/1707/17073252.avif?1679362548) 樓市大好不是壞事，但房價上漲一旦偏離基本面，出現炒房或投機活動，甚至帶動一些未經深思熟慮的買家跟風進場，必然會引起當局的「關注」。（王彥燕攝） **各地央行掀起新一波加息潮，預料接下來本地房貸利率也會再調高，人們對私宅的需求是否依然強勁？若房價繼續上揚，誰還能確保不踩到房市底線？** 準備移民到我國的香港朋友最近向我抱怨，香港二手樓價跌跌不休，新加坡房價則節節上升。現在想把香港的房子賣掉，把資金轉到本地置業，卻因「低賣高買」的心理作祟，始終下不了手。 香港房價向來比我國高出許多，即便如今兩地房價走勢兩極化，把香港小房子賣了，也還能在本地買較大的房子。這名香港朋友也明白這一點，但不想在低價時變賣房子是人之常情。他更擔心的是，香港樓價會繼續跌，本地樓價會持續漲。如果現在不出手，到頭來會不會兩頭不著岸？ 香港樓市經歷10多年的大牛市後，近來樓價出現下跌。根據香港中原城市領先指數，7月份樓價月比下跌1.6%，年比更跌了7.3%，回落至兩年半前的水平。分析師預測，今年接下來幾個月，當地樓價可能會再跌10%。 相對於香港樓市的冷颼颼，我國樓市就顯得一片陽光燦爛。當香港房地產界人士在討論港府應否為降溫措施「減辣」時，本地業者卻為「政府可能再為樓市降溫」的傳聞而繃緊神經。 ****|** 降溫措施頻傳房地產業者繃緊神經** 從社交媒體散播出來的新一輪降溫措施來襲的傳聞，在市場以訛傳訛。雖然今年「夏季」的私宅市場，跟天氣一樣炎熱，業者卻擔心突如其來的狂風驟雨。 6月底，即便本地三大銀行開始調高房貸利率，也難敵私宅的火紅需求。7月間，宏茂橋1道推出372個單位的Amo Residence，首日發售就賣出98%的單位，頂樓一單位還以600萬元天價成交。 最令人驚訝的是，它讓市場見證首個大眾化私宅項目，還是位於中央區以外的地區，跨過2000元尺價。 上一輪的降溫措施在去年12月無預警空降，其中針對私宅市場的措施就包括調高額外買方印花稅，以及收緊總償債比率。沒想到才過了一兩季，降溫藥力就似乎失效了。 今年第二季的私宅市場表現異常亮眼，幾乎所有新推出的大型項目，如麗福苑（LIV＠MB）和鑫麗嘉園（Piccadilly Grand）都在開盤日售出大部分單位，推動該季房價環比上漲3.5%，漲幅是第一季0.7%的五倍。 這段期間新項目銷售報捷，但不僅沒有讓業者群情鼓舞，反而還可能讓他們心神不寧。一些相熟的業者不諱言，項目熱銷都不敢太過張揚，擔心任何振奮的市場反應，都可能觸及政府再次出招降溫的底線。 對於這條底線，政府曾多次強調，實施降溫措施是為了預防出現房市過熱現象，確保房價不會偏離經濟基本面，讓國人繼續負擔得起基本房屋需要。 問題是，房市距離底線到底有多近？ 因此，在新一輪降溫措施即將來臨的陰影下，手上還有未推出項目或未售出單位的發展商備感壓力，有意進場的買家也舉旗不定，大家都像熱鍋上的螞蟻般，一些有心人偏偏乘機散播謠言。 8月初開始的中元節（農曆七月），可說是房市一年中的非官方中場休息時段，這個月份一般都少有新項目推出，看房買樓的人也相對減少。 當舉國上下正準備歡度國慶日，市場上就開始瘋傳政府即將推出降溫措施，甚至傳言李顯龍總理會在群眾大會的演講中宣布。結果，慶典圓滿落幕了，總理的演講也結束了，降溫措施傳聞原來只是虛驚一場。 中元節一過，市場上多個蓄勢待發的新私宅項目，都迫不及待地趕在市場「被降溫」前面市。打頭陣的是位於勿洛中心、擁有158個單位的Sky Eden@Bedok，8月底開始讓公眾預覽，準備在兩個星期後的9月10日開盤。 在這個項目開始預覽的同一個星期，不知是巧合還是安排好的，新加坡土地管理局和市區重建局各自在相隔一天給發展商發出通告。雖然兩份通告內容有別，但卻有異曲同工之妙，都是對發展商未來的發展成本和項目可行性有影響。 前者是有關更新剩餘地段的費用框架，基本上發展商在購買剩餘地段和毗鄰地段合併時，費用將有所上調。 後者則通知，數個政府單位為總樓面面積（GFA）的定義進行統一，而統一後和現有的總樓面面積相比，發展商的可售面積可能減少，所得利潤也因此受影響。結果這些通告的內容也被人解讀為針對發展商的「降溫措施」。 不知是受通告的影響，還是為了抓緊時機，Sky Eden@Bedok的發展商突然宣布將項目開盤日提前三日，導致買家和經紀陷入一片慌亂。 同一時間，市場又開始傳出當時剛開始預覽的新項目曲水倫庭（Lentor Modern）也準備把開盤日挪前一個星期，讓整個樓市出現降溫措施即將來臨的恐慌。最後，臨時提前發售的Sky Eden@Bedok的銷售業績讓人刮目相看，首日發售就賣出近八成單位，平均尺價破2000元，與之前的Amo Residence不相上下。 9月中，一直被市場看好的曲水倫庭也不負眾望，首日就賣出超出八成單位。弔詭的是，發展商並沒有公布售出單位的平均尺價，取而代之的是跨度頗大又沒多大意義的尺價範圍（1856元至2538元）。有市場人士笑稱，這個項目的平均尺價可能破了Amo Residence的紀錄，發展商不想張揚。 **| 高房價及強勁需求是經時間堆疊現象** 本地樓市大致上由自由市場操作，發展商承受的風險高，追求利潤最大化，天經地義。只要有價有市，交易乃合情合理。 樓市頻傳捷報，發展商難免心虛作祟，覺得如果項目賣得太好，房價定得太高可能促使政府採取降溫行動。其實，不管是高房價或強勁房屋需求，都需要一段時間堆疊，也並非一兩個發展商所能造就的現象。在自由市場，只要供需協調，房價就能在合理的水平上上漲，人們也買得起房子。 樓市大好，有市有價，原本無可厚非，但房價上漲一旦偏離基本面，出現炒房或投機活動，甚至出現一些買家跟風進場，沒考慮到本身長期供房的能力，必然會引起當局的「關注」，或出台新降溫措施，緩一緩市場過熱情況。 雖然目前新一輪降溫措施只聞樓梯響，但發展商面對的成本壓力不斷加劇。上星期四（9月22日），政府宣布非有地住宅的土地增值費平均上調12.9%，這對發展商未來的新項目勢必有一定的衝擊。再加上美國聯邦儲備局宣布再加息75個基點，借貸成本更加昂貴了，對整個房地產業的影響極大。 各地央行掀起新一波加息潮，預料接下來本地房貸利率也會再調高，人們對私宅的需求是否依然強勁？若房價繼續上揚，誰還能確保不踩到房市底線？ 樓市今年收穫甚豐，但是否能平安過冬，大家拭目以待。