去年達MOP項目中 數EC單位轉售毛利潤率破100%
根據合登集團數據，去年和今年共有九個EC項目滿五年MOP，可開始轉售套利。今年達到五年MOP的項目中，位於楊厝港的Hundred Palms Residences最吸金，扣除交易費和稅務，轉售毛利高達71萬3800元，毛利潤率最高93.2%。
Hundred Palms Residences
去年達MOP的項目中，好幾個單位轉售時毛利潤率衝破100%，包括樂陽軒（Sol Acres）、萬寶園（Treasure Crest）和萬樂軒（Wandervale）。
樂陽軒（Sol Acres）
萬寶園（Treasure Crest）
萬樂軒（Wandervale）
執行共管公寓轉售利潤節節升高，過去三年轉售的單位，扣除賣方印花稅後的平均毛利超過51萬元，比2020年冠病疫情前三年的31萬多元，高出近65%。
受訪分析師指出，相較於私宅和政府組屋，轉售執行共管公寓（EC）取得的利潤比率極為可觀。這或許意味，是時候重新檢討EC相關政策，包括採納跟黃金和優選地段組屋一樣、長達10年的最低居住年限（Minimum Occupancy Period，簡稱MOP），以及增加政府售地計劃（GLS）的EC供應。
不過，分析師也指出，新的EC項目尺價越來越高，如今在高峰期購買的買家，未來賣出時利潤率可能下降。
受訪分析師提供給《聯合早報》的數據，2022年、2023年，以及2024年（截至8月11日），轉售EC單位扣除賣方印花稅後的平均毛利，為51萬8428元。相比之下，2020年疫情前三年，也就是2017年至2019年期間，轉售EC單位扣除賣方印花稅後的平均毛利，為31萬5038元。這兩段期間的平均毛利，相差64.6%。
合登集團高級數據分析總監李思德也觀察到，去年和今年轉售的EC單位，較2018年至2020年賣出的更賺錢。
ALTURA EC (ACS 英華小學一公里）
橙易集團首席研究與戰略總監孫燕清指出，轉售EC價格近幾年增長速度加快，帶動EC轉售市場利潤大幅提高。
市區重建局數據顯示，轉售EC的平均尺價不斷提高，從2019年的848元，漲至2022年的1100元，以及2024年截至8月11日的1293元。
孫燕清說：「相較於一些私宅和組屋，EC的利潤率相當可觀。由於政府給予這類買家大量補貼，而EC政策已實施一段時間，是時候重新檢討。政府即將在新的分類制度下推出新建組屋，它們須遵守新政策和購買條件。有鑒於此，為未來所有獲津貼的房屋統一條例會比較好。」
NORTH GAIA EC （義順唯一EC 崇福小學一公里）
今年10月起，預購組屋會按照新的分類框架出售，即標準（Standard）、優選（Plus）和黃金（Prime）地段，以確保組屋價格合理，避免買家不公平地獲取暴利。
處於黃金和優選地段的組屋將有長達10年的MOP規定。此前，大亨房地產網站（MOGUL.sg）首席研究師麥俊榮就說，不排除政府也會對EC做出類似調整。
EC是私宅和組屋的混合體，申請者總家庭月入不可超過1萬6000元，新EC售價比私人公寓低，購屋者可享津貼。EC同組屋一樣，設購買條件和轉售限制。目前，屋主須住滿五年，才能把房子賣給公民和永久居民。10年後，EC項目私有化，房子可賣給外國人和公司團體。
博納產業研究與內容主管黃秀瑩說，EC轉售盈利取決於多個因素，包括進場價、購買和轉售時的供需、市場整體狀況。「假設未來幾年私宅市場價格增長平穩或緩慢，甚至調整，那麼今時今日購買價格較高EC單位的買家，屆時不太可能獲得巨大收益。」
博納產業8月5日發布針對約1250名組屋屋主進行的調查顯示，55%受訪者認為新EC價格，令人難以負擔。
對此，博納產業提出幾項建議，包括把目前30%的每月償還貸款比率（Mortgage Servicing Ratio）調高、上修家庭月收入頂限，以及通過政府售地計劃（GLS）正選名單中推出更多EC地段。
LUMINA GRAND EC (ACS 英華小學一公里）
地段尺價屢創新高
EC土地尺價最近屢創新高。8月初，白沙區惹蘭羅央勿剎的EC地段招標截止，最高競標價相當於容積率每平方英尺729元，創下新高。分析師估計，EC項目銷售尺價或超1550元，料再創新標杆。
根據博納產業計算，過去幾年，政府每年通常推出兩幅正選EC地段供招標，展商標地競爭更激烈，進而推高競標價格，若每年可推出四幅，有助抑制競標價。
國家發展部今年2月5日通過書面答覆宏茂橋集選區議員顏添寶詢問時透露，2021年到2023年，EC單位供應穩步增加，去年推出兩幅正選EC地段，可興建1260個單位，為三年最大供應量。
今年推出的正選EC地段也有兩幅，可興建1270個單位。當局當時說：「政府將繼續關注經濟和樓市狀況，必要時靈活調整未來GLS供應，包括EC。」
