# 新加坡深夜突襲樓市，賣方印花稅飆漲4%，持有期延長至4年！影響不大嗎？

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Published: 2025-07-05
Source: 獅城新聞

7月3日深夜11時35分，新加坡國家發展部MND、財政部MOF與金融管理局MAS突然發布聯合公告：

住宅賣方印花稅（SSD）即刻上調4%，房屋持有鎖定期從三年延長至四年。這是新加坡政府自2017年後首次恢復更嚴苛的抑制投機政策，距離上一次ABSD（額外買方印花稅）大幅上調僅兩年。

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**一、新政核心**

**稅率與鎖期雙收緊，精準狙擊短期炒房**

7月3日，新加坡MND，MOF， MAS聯合宣布：

賣方印花稅的房屋持有期將從三年延長到四年，恢復到2017年上一輪調整之前的年限。持有期每個級別的稅率，也將上調4個百分點。

**1、政策細則：賣方印花稅上調4%，持有期延長至4年**

稅率跳漲：購買後1年內轉售，SSD稅率從12%升至16%；1~2年轉售從8%升至12%；2~3年從4%升至8%；3~4年新增4%稅率（此前無需繳稅）。

鎖定範圍：僅針對2025年7月4日及之後購買的私宅，組屋因已有最低居住年限限制不受影響。

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圖/來源於MND，MOF，MAS，聯合早報

**2、歷史輪迴：8年周期見證政策鬆緊博弈**

新加坡SSD政策始終在「抑制投機」與「市場活力」間動態調整：

2010年：首次推出SSD，鎖定期1年；

2011年：鎖定期延至4年，稅率最高16%；

2017年：為刺激市場，鎖定期縮至3年，稅率降4%；

2025年：重回4年鎖定期+峰值稅率，政策周期完成閉環。

**3、為何此時出手？樓花轉售激增觸發警報**

新加坡MND，MOF，MAS等多部門聯合文告直言：

未竣工私宅的樓花轉售（sub-sale）量近期激增，短期持有交易扭曲真實房價。摩根史坦利年初已預警：若房價飆升，SSD調整將成首選工具，如今預言成真。

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圖/來源於MND，MOF，MAS

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**二、市場背景**

**交易量暴跌40%，核心區竟逆勢上漲**

**1、整體降溫中的區域分化**

2025年二季度數據顯示，新加坡私宅市場已進入「降溫通道」：

價格漲幅趨緩：整體房價環比僅漲0.5%，較一季度0.8%進一步放緩；

交易量斷崖下跌：成交量環比暴跌40%，僅4340套。

區域表現冰火兩重天：

各區域的價格環比變動，及主要原因有：

核心中央區(CCR)：+2.3%，高端供應稀缺+富豪剛需支撐；

其他中央區(RCR)：-1.1%，外國買家退潮+ABSD高壓；

中央區以外(OCR)：+0.9%，組屋升級需求托底。

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圖/來源於聯合早報

**2、供應洪峰即將壓境**

新加坡2025年土地銷售計劃將釋放10,000套新私宅（下半年占4,725套）。疊加SSD新政擠壓短期拋售，未來兩年供需天平恐進一步傾斜。

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三、業內預判

溫和調控？還是組合拳前奏？

**1、共識：短期衝擊有限，長期抑制投機**

麥俊榮（大亨房地產首席分析師）：「此為溫和調控，若真想強力打壓，應提高首套ABSD。預計全年交易量僅微降5%至1.95萬~2.05萬套。」

朱泳強（ERA產業總裁）：「高利率與房產稅已侵蝕利潤，多數投資者本就傾向持有超3年。」

**2、深層影響：供應過剩風險或被化解**

瑞聯集團首席研究與戰略總監孫燕清指出：延長鎖定期將減少轉售市場供應，避免2025~2026年大量新盤竣工引發的價格崩盤。

**3、政策懸念：ABSD會否跟進？**

當前ABSD對外國買家高達60%（2023年上調），公民/PR購多套房亦需繳20%~35%。分析師認為，若房價反彈過快，ABSD或成下一張牌。

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圖/來源於MAS

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**四、買個房要交哪些稅？**

買房不能拿RP嗎？

**1、印花稅矩陣：買房到底要交多少稅？**

新加坡購房稅負已成全球高地，分為兩大核心稅種：

①買方稅（由買家承擔）：

BSD（普通印花稅）：累進位，首18萬新元1%，次72萬2%，超出部分4%；

ABSD（額外印花稅）：外國買家60%、PR首套5%/二套30%、公民二套20%。

②賣方稅（由賣家承擔）：

SSD（新政後）：4年內轉售繳4%~16%。

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**2、買房≠移民！但可成PR申請加分項**

儘管在新加坡購房不能一步到位直接獲得PR身份，但其傳遞的長期定居意願、資產實力證明，可可以作為加分項，從而提升PR申請成功率。

**3、長線價值：四大優勢支撐市場信心**

產權保障：99年及以上產權，永久地契房產可傳代；

零資本利得稅：轉售盈利無需繳稅（少數免徵稅國）；

實用面積交付：100平方米即得100平方米，精裝含家電；

抗跌韌性：核心區房價逆勢上漲，稀缺資產受高凈值人群追捧。

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圖/來源於聯合早報，侵刪

新加坡此次SSD回調，是向2011~2017年高強度調控時代的戰略回歸。

儘管短期交易量將承壓，但核心區豪宅的逆勢上漲與OCR剛需盤的韌性，印證了市場底層邏輯未變：安全、法治、零資本利得稅，仍是全球資產避風港的黃金三角。

孫燕清一針見血：「當ABSD篩除了投機客，SSD延長鎖定期只是為市場裝上第二道保險栓，真正的自住者與長線投資者，從不為印花稅失眠。」

政策可以一夜變天，但新加坡用60年建立的產權保障體系與稅務競爭力，才是樓市最終的價值錨點。

註：參考資料來源於新加坡MND，MAS，MOF，HDB，聯合早報，綜合公開新聞報道整理

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