# 乾貨！新加坡2019買房租房全攻略！看這一貼就夠了 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/g6ZJ7 Published: 2019-08-30 Source: 獅城新聞 從踏進新加坡的第一天起，**房子都成為大家繞不開的話題**。今天，我們就來聊一聊新加坡房產的那些事兒~ **中國和新加坡房產比較** **中國和新加坡的房產差異幾何？** 具體請參考下表： ![乾貨！新加坡2019買房租房全攻略！看這一貼就夠了](https://www.shicheng.news/images/image/1582/15820231.avif?1589860433) **片區劃分以及房產均價？** 新加坡該如何劃分？如果按照功能來分的話，可以參照下圖，可以說是非常的形象了： ![乾貨！新加坡2019買房租房全攻略！看這一貼就夠了](https://www.shicheng.news/images/image/1582/15820232.avif?1589860433) 其中，「有錢人」部分通常指代是傳統的市中心9，10，11郵區，「海灘」部分指的東海岸15郵區。這些都是最熱門的投資地點。 ![乾貨！新加坡2019買房租房全攻略！看這一貼就夠了](https://www.shicheng.news/images/image/1582/15820233.avif?1589860433) 新加坡可以分成三環。一環和二環構成中央區，其餘的是三環。每個片區平均房產尺價如下圖： ![乾貨！新加坡2019買房租房全攻略！看這一貼就夠了](https://www.shicheng.news/images/image/1582/15820234.avif?1589860433) **新加坡三環劃分** **【核心中央區-一環】**：1，2，6，9，10，11這個郵區組成了一環。其中1，2，6屬於中央商務區，是金融中心，世界500強扎堆的地方。9，10，11區是傳統意義上的高檔住宅區，9區有舉世聞名的頂級購物中心烏節路，10區是鬧中取靜的武吉知馬有地私宅+學區，李連杰，趙薇，海底撈老闆，戴森老闆，阿里巴巴老闆都為這個片區背書，11區是整個東南亞的醫療中心，有著最先進的醫療設備和最專業的醫療團隊。 ![乾貨！新加坡2019買房租房全攻略！看這一貼就夠了](https://www.shicheng.news/images/image/1582/15820235.avif?1585052685) **【中央周邊區域-二環】**：3，4，5，7，8，12，13，14，15，20這十大郵區組成了二環，性價比高，到市中心一般30分鐘公共運輸。這裡的每個片區都各有特色，其中5區金文泰有亞洲第一名校國大；20區碧山有新加坡最大的麥里芝蓄水池，14區亞龍是美食娛樂的天堂，15區東海岸風光秀麗，是和9，10，11區並駕齊驅最受投資者青睞的片區之一，有著本地最美的海岸線，沿海步道以及美食。 ![乾貨！新加坡2019買房租房全攻略！看這一貼就夠了](https://www.shicheng.news/images/image/1582/15820236.avif?1585052685) **【中央外部區域-三環】**：三環包含了新加坡的東部，西部片區，北部和東北部。組屋比較多，每個區都有一個區域中心，東部的是淡濱尼，西部的是裕廊，北部的是兀蘭，東北部的是實里它。區域中心大都配備完善的設施，方便周邊居民的飲食起居購物娛樂，同時政府也將會在區域中心創造更多的就業機會，方便居民就近辦公，不僅為市中心分流，也為個人節省下交通和時間成本。 ![乾貨！新加坡2019買房租房全攻略！看這一貼就夠了](https://www.shicheng.news/images/image/1582/15820237.avif?1589860432) **關於租房的那些事** 初來乍到新加坡，第一件事就是租房。租房主要講究便利性，地點便利+生活便利。 ![乾貨！新加坡2019買房租房全攻略！看這一貼就夠了](https://www.shicheng.news/images/image/1582/15820238.avif?1585052685) **租房的流程：** 1：聯繫中介並確認地點偏好，租房人數，准證類型，是否要家具，租期等。 2：約定時間開始看房，篩選出自己的喜歡的房子。 3：簽訂租房意向書（Letter of Intent）並且下誠意金（Good Faith Deposit）。誠意金一般是一個月的房租。 4：如果房東同意並簽署了租房意向書，那麼中介會開始起草租房合同（Tenancy Agreement），租房合同大同小異，根據房東和租客的具體要求微調，（P.S.有些雷區需要注意，這個在後面會提到）當雙方都同意租房合同上面的條款以後，約定時間會面簽署正式的租房合同。然鵝，如果在規定的時間內雙方無法就條款達成一致，房東需要把誠意金退回給租客。 5：租客需要在簽訂合同的14天內支付租房印花稅。印花稅是為了讓合同具有法律保障，將來如果出現糾紛，小額法庭可以保障雙方利益。 6：記得在正式入住之前就要開通水電網，保證無縫入住體驗。 **租房的費用：** ![乾貨！新加坡2019買房租房全攻略！看這一貼就夠了](https://www.shicheng.news/images/image/1582/15820239.avif?1585052685) **押金+租金：**租一年押1付1，4000+4000=$8000 **佣金：**半個月租金+GST，2000+2000\*7%=$2140 **印花稅：**整個租期的租金的千分之四，12\*4000\*0.4%=$192 **其他：**水電網絡開通的押金，$150+$200=$350左右。 算在第一個月的帳單里 總計：8000+2140+192+350=$10,682 **租房的注意事項：** **家私清單：**家私清單（inventory list）是要在交房的時候做好的，租客最好拍照記錄下入住時候的屋子情況，這樣在退房的時候可以作為依據，不怕房東無理剋扣押金。 **空調清洗：**租客是有義務每個季度清洗空調的，最好是和空調公司簽訂合同，這樣不僅便宜，而且省事。切記保留住單據，退押金的時候需要用到，很重要！ **窗簾乾洗：**有些房東在交房的時候有乾洗窗簾，那麼租客在退房的時候也需要乾洗一次窗簾，要保留收據。 **衛生清潔：**退房的時候需要做一次清潔，最好找專業的公司做，不要找兼職的阿姨做，這樣不會給房東留下口實。要保留收據。 **小額修理：**一般來說租客入住有1個月的保修期，超過1個月，小額修理（比如燈泡壞）租客自己負責，費用大概在150-200左右，超過就不正常了。 **提前解約：**如果是簽訂兩年合約，又擔心因為一些意外需要提前解約，最好放上一個提前解約條款（Early Termination Clause）。在這個條款下，租客需要最少住滿一年，之後提前給兩個月通知，就可以合法的提前解約了，但是需要比例賠償房東中介費。 **租期及人數：**新加坡租房，私宅最短的合法租期為3個月，最多可住6個人。不符合上述條件的合同都是違法的。 **退還押金：**房東需要在租客搬走的14天內檢查房子的情況，並相應的退還押金。如果物件是租客損壞，那麼按照市價賠償，如果物件是正常折舊，那麼不應算在租客頭上。退押金是最容易出現糾紛的，租客有自己的中介較容易討回押金。記得在租約開始的時候要支付印花稅，這樣才可以在出現糾紛的時候受法律保障。 **關於買房的那些事：** **學區房如何選擇？** ![乾貨！新加坡2019買房租房全攻略！看這一貼就夠了](https://www.shicheng.news/images/image/1582/15820240.avif?1589860432) （南洋小學） 說起學區房，在天朝可是茲事體大，諸如「100萬買8平米學區房」，「1000萬富豪買地下室學區房」之類的熱點新聞是屢見不鮮。 雖然有點誇張的成分，但是中國人對孩子教育重視的程度也可見一斑。**那麼問題來了，新加坡有學區房嗎？和國內有什麼差別呢？** 不同於國內的學區房是小學，中學都派的上用場，新加坡的學區房只有在報考小一的時候起作用，而到中學階段就是看小六會考（PSLE）的成績全島招生了。 新加坡小學沒有官方的排名，用政府的話說，每所小學都是好學校。 ![乾貨！新加坡2019買房租房全攻略！看這一貼就夠了](https://www.shicheng.news/images/image/1582/15820241.avif?1589860432) 其中，**9所有天才班（Gifted Education Program，簡稱GEP）當然是名校。**非官方的學校排名可以參考KiasuParents網站，基本上前30名以內的都可以算是名校。武吉知馬，碧山，都是學區房扎堆的地方。 ![乾貨！新加坡2019買房租房全攻略！看這一貼就夠了](https://www.shicheng.news/images/image/1582/15820242.avif?1589860432) （GEP的黃色信封） 報考小學，需要記住一條規律 **【學校關係>身份>地點】**。意思就是，入學難易與學校的關係最重要，其次是公民身份或者PR身份，最後才是學校距離。 基本上，小學招生包括這麼7個階段，按照優先等級降序排列： 1）**階段1**：兄弟姐妹正在該學校就讀的，秒進 2）**階段2A1：**父母是該校校友會成員，校董或者理事會成員。拼爹拼媽階段開始 3）**階段2A2：**兄弟姐妹父母曾經就讀該校，或者，父母是該校的教職員工 以上的三個階段基本上和新移民，PR以及外籍人士沒什麼緣分，下面四個階段才是需要關注的。在下述的任何階段，優先級為：**公民>PR>學校一公里內>學校兩公里內>學校兩公里外**。 4）**階段2B**：父母在該校做義工滿40個小時，或，父母是活躍的社區領導，或，被該學校相關的機構（教堂，慈善機構，會館等）寫推薦信認可。 5）**階段2C**：開放給公民或者永久居民，距離優先 6）**階段2C補充**：開放給公民或者永久居民，距離優先 7）**階段3**：開放給所有人 由上可見，前3個階段對有資源的公民來說有優勢。從2B階段開始，才是公平競爭的主戰場。 **對於新移民和PR，建議提前做好準備**，根據往年各個小學的報名數據分析2B及2C階段報名超額情況，做學校義工，參與社區活動，承擔社區領導職務，這樣下來上名校的機率就比較大了。 ![乾貨！新加坡2019買房租房全攻略！看這一貼就夠了](https://www.shicheng.news/images/image/1582/15820243.avif?1589860432) 同時，也需要做好兩手準備，萬一上不了名校，至少也要有一個鄰里學校可以進。 **入手一套公寓要多少錢？** 1）**首付：**購房第一套房子的首付為總價的25%，其中5%必須用現金，剩下的可以用現金或者CPF來支付 2）**印花稅：**所有買家，無論什麼身份，都需要支付印花稅。印花稅可以用現金費或者CPF來支付。簡便的計算公式如下： \*少於或等於100萬的房產，印花稅的計算公式為 【房價 \* 3% - 5400】 \*高於100萬的房產，印花稅的計算公式為 【房價 \* 4% - 15400】 3）**額外印花稅：**額外印花稅的稅率可以參照下表 ![乾貨！新加坡2019買房租房全攻略！看這一貼就夠了](https://www.shicheng.news/images/image/1582/15820244.avif?1580399764) 4）**律師費：**律師費一般在2500~3000左右 下面我們用$100萬的公寓舉個例子，看看不同的身份，在交易的不同階段，分別需要支付多少費用： **公民** ![乾貨！新加坡2019買房租房全攻略！看這一貼就夠了](https://www.shicheng.news/images/image/1582/15820245.avif?1589860432) **PR** ![乾貨！新加坡2019買房租房全攻略！看這一貼就夠了](https://www.shicheng.news/images/image/1582/15820246.avif?1589860432) **外籍人士** ![乾貨！新加坡2019買房租房全攻略！看這一貼就夠了](https://www.shicheng.news/images/image/1582/15820247.avif?1589860432) 如上可知，$100萬的新公寓，前期需要準備的現金+CPF，針對公民，永久居民和外籍人士，分別是 $277,100, $327,100和 $477,100。月供從前期的$195遞增，項目完成後需要繳付的最終月供為$2,921（預計）。 **選擇99年還是永久地契？** ![乾貨！新加坡2019買房租房全攻略！看這一貼就夠了](https://www.shicheng.news/images/image/1582/15820248.avif?1589860432) **選擇99年還是永久地契，相信這是許多買家糾結的問題之一。** 先拋結論， 「剛需上車盤選99，中短期持有選99，高租金回報選99」 「長期持有選永久，老牌核心段選永久，」 買房投資主要講的是兩個方面，**一個是租金回報率，一個是資產增值率**。下面我們來比較一下99年和永久地契在這兩個指標上的表現： **-租金回報率：** 99年地契的租金回報率是高於永久地契的。 ![乾貨！新加坡2019買房租房全攻略！看這一貼就夠了](https://www.shicheng.news/images/image/1582/15820249.avif?1589860432) （此圖為回報率） 一方面，同一個地段的房子，在其他條件持平的情況下（比如，公寓新舊情況，公寓設施，生活設施，交通等），租金基本是一樣的，因為租客不在乎房子的地契類型，而是小區的舒適度和便利性。 另一方面， 99年的房子買入價平均比同地段的永久地契便宜20%左右。租金一樣，購房成本便宜，所以99年地契的租金回報率是高於同地段永久地契的。 再者，永久地契是新加坡建國前的產物。現在所有新售賣的土地都是99年的，所以新樓盤大多數也都是99年的，**如果投資者想通過買樓花的方式來賺取價差，99年是更好的選擇。** **-資產增值率：** 地契類型對房價的影響，在中短期內不大。 ![乾貨！新加坡2019買房租房全攻略！看這一貼就夠了](https://www.shicheng.news/images/image/1582/15820250.avif?1589860432) 影響房價的因素，主要從宏觀和微觀兩方面著手。 **-宏觀層面**，按照任澤平博士的說法，房產短期看金融，長期看人口。宏觀環境有利，房價上揚，反之亦然。 **-微觀層面**，看的主要是入場價格，地點，學區，樓盤品質，保養情況，公寓設施，生活配套，周邊片區發展規劃，稀缺性，地標屬性等等。以上這些屬性大部分可以滿足的，就是精品，是爆款。這種樓盤的需求量是大的，交易量也是多的，價格自然堅挺。 從上述分析可得知，中短期內，地契並不是影響房價的主要因素之一。地契屬於微觀層面的一個影響因素，長期而言，對房價會有影響。**通常20年的屋齡是一個分水嶺。** **購房基本流程有哪些？** ![乾貨！新加坡2019買房租房全攻略！看這一貼就夠了](https://www.shicheng.news/images/image/1582/15820251.avif?1589860432) **洋洋洒洒寫了這麼多內容，在新加坡租房和買房確實是大家會面臨的問題。也希望這篇文章能給大家帶來一些幫助！** **作者信息** **![乾貨！新加坡2019買房租房全攻略！看這一貼就夠了](https://www.shicheng.news/images/image/1582/15820252.avif?1585052685)** **黃澤鋮** **Johnson Huang** **博納產業（PropNexLtd）高級營銷董事** **中文精英團隊** 團隊業務涵蓋住宅和商業樓盤的買、賣、租賃。從前期的諮詢分析，財務規劃，看盤比盤，到交易過戶，收房驗房，出租託管等，提供有溫度的一站式服務。如果有任何相關問題，歡迎添加如下微信號，或來電免費諮詢。 微信號：zchuang1987 公眾號：獅城說房 電話： (+65) 9696 6071 電郵：johnson.huang@propnex.com 網站：singaporecondos.sg CEA: R054063G （圖文由黃澤鋮提供） ![乾貨！新加坡2019買房租房全攻略！看這一貼就夠了](https://www.shicheng.news/images/image/1582/15820145.avif?1589860434)