# 2026最新！新加坡HDB貸款全攻略：首付、利率，買房前一定要看！

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Published: 2026-07-07
Source: 獅城新聞

我大概再過一兩個月就要領取新家的鑰匙了。

我和我的伴侶購買的是一套**剩餘組屋（Sale of Balance Flat，簡稱 SBF）**，因此等待時間只有兩年多一點，而不是像普通\*\*預購組屋（BTO）\*\*那樣需要排隊等待更長時間。

大約一年前，我們申請了**HDB貸款**。當時，**75%的貸款價值比（Loan-to-Value，LTV）上限**已經正式實施，這也意味著購房者需要支付**25%的首付款**。因此，這一點對我們來說並不意外。

真正讓我意外的是，在每一次去HDB辦理手續之前，我都必須自己東拼西湊各種資料。

貸款資格規定放在一個地方；貸款運作機制放在另一個地方；各種費用明細又散落在其他網頁。

我一直希望能有一份指南，可以讓我在搭MRT去HDB的路上打開來看，而不是同時開著五個瀏覽器標籤頁。

於是，就有了這份指南。

我重新整理了所有內容，因為自從上一篇版本發布以來，購買HDB組屋的一些基礎規則已經發生了變化。

其中最重要的一項，就是**首付款比例**。直到今天，仍然有很多人以為首付款還是**20%**。事實上，它已經不是了。

一、HDB貸款資格：我可以申請HDB貸款嗎？

首先，你需要確認自己是否符合申請\*\*HDB優惠貸款（HDB Concessionary Loan）\*\*的資格。

以下是必須滿足的條件：

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**注意：**

如果你擁有一個巴剎、小販攤位，或商業／工業物業，你必須親自經營該業務，而不能依賴其他收入來源。

\*大家庭（Extended Families）是指：你、你的配偶，以及有收入的子女，共同作為申請人或居住人。

如果你符合以上所有條件，就應該申請一封**HDB購房資格信（HDB Flat Eligibility，簡稱HFE Letter）**。

無論你是：

向HDB購買新組屋； 

還是購買轉售組屋並簽署《購屋選擇權（Option to Purchase，OTP）》； 

都必須先取得HFE資格信。

因此，它應該是你購房流程中的**第一步**，而不是等找到心儀房源之後才去申請。

二、HDB貸款利率是多少？

目前，**HDB優惠貸款利率為2.60%**。

這一利率已經維持多年，截至**2026年第一季度（Q1 2026）**，仍然是**2.60%**。

那麼，為什麼這個利率不會隨意變動？

原因在於，HDB優惠貸款利率的計算方式是：

**HDB貸款利率 = CPF普通帳戶（Ordinary Account，OA）利率 + 0.1%**

目前，CPF普通帳戶（OA）的最低利率設定為**2.5%**。

因此，只要這個最低利率不改變，HDB貸款利率就只能是：

**2.5% + 0.1% = 2.6%。**

換句話說：

除非CPF普通帳戶最低利率本身發生變化，否則HDB貸款利率**只可能上漲，不可能低於2.6%。**

再來看看銀行房貸。

大多數銀行房貸都是與\*\*SORA（Singapore Overnight Rate Average，新加坡隔夜平均利率）\*\*掛鉤。

與HDB貸款不同，SORA會隨著市場利率不斷變化。

另外，大多數銀行貸款利率通常只會固定**2至3年**。

固定期結束後，你通常需要：

重新議定貸款利率（Reprice），或 

將貸款轉到其他銀行（Refinance）。 

而選擇HDB貸款的人，則完全不用擔心這些問題。⚠️ 在比較HDB貸款與銀行貸款之前，你還需要知道一點：

HDB貸款與銀行貸款之間的利率差距，並不是固定不變的。

事實上，自從本指南第一次發布以來，僅僅兩年時間，SORA就已經出現了相當大的波動。

這意味著：2024年看起來很貴的銀行貸款利率，今天可能已經變得非常有競爭力；反過來也一樣。

因此，我不會在這裡列出任何具體的銀行貸款利率。

因為等你看到這篇文章時，這些數字很可能已經過時。

真正應該做的是：

在決定貸款方案之前，查看你準備申請貸款銀行官網上的**最新利率**，或者諮詢專業房貸經紀（Mortgage Broker）。

截至目前，唯一始終沒有變化的數字，就是：

**HDB貸款利率：2.6%。**

**三、HDB貸款首付款是多少？**

**HDB貸款的首付款是房價的25%，而不是20%。**

這一規定於**2024年8月20日**正式生效。當時，HDB把貸款價值比（Loan-to-Value，LTV）上限，

從原來的**80%**，下調至**75%**，與銀行住房貸款保持一致。由於貸款現在最多只能覆蓋房價的75%，因此，剩下的\*\*25%\*\*必須由購房者自行支付。

如果你曾經看到過任何地方寫著："HDB首付款是20%"

包括本指南較早版本，那麼這些資料現在都已經過時了。這是你前往HDB辦理購房手續之前，最重要、也是最不能弄錯的數字。

真正容易讓人誤解的是：

**這25%的首付款，並不是一次性支付。**

付款時間分為兩個階段：第一筆：10%；當你：

簽署《租賃協議》（Agreement for Lease，新組屋）； 

或正式行使《購屋選擇權》（Option to Purchase，轉售組屋）時， 

需要支付**房價10%的首付款。**

這筆錢可以：

全部使用CPF普通帳戶（OA）支付； 

全部現金支付； 

或兩者混合支付。 

**這一階段沒有最低現金支付要求。**

第二筆：15%；等到正式領取房屋鑰匙（Key Collection）時， 

再支付剩餘**15%的首付款。**

同樣可以：

使用CPF支付； 

使用現金支付； 

或兩者結合支付。 

舉個例子：

如果購買一套價值**40萬新元**的組屋：

簽約時：支付**4萬新元（10%）領取鑰匙時：再支付6萬新元（15%）**

總共首付款：10萬新元。而不是一次性支付10萬新元。

💡 如果你購買的是BTO組屋，還有一個好消息：

由於BTO通常需要等待幾年才完工，在等待期間， 

你的CPF普通帳戶（OA）仍會持續收到每月公積金繳款。

因此，從簽約到領取鑰匙之間的幾年時間，不僅僅只是等待。

它也是一個讓CPF餘額不斷累積、幫助你準備第二筆15%首付款的過程。

⚠️ 如果你申請的是銀行貸款，而不是HDB貸款：對於第一套住房來說， 

銀行貸款目前同樣實行：

**75%的貸款比例（LTV）。**

因此，總首付款同樣也是：25%。

不同的是：銀行規定，這25%裡面，至少有5%必須以現金支付。

而HDB貸款則沒有這一要求。只要你的CPF餘額足夠，

**首付款甚至可以全部使用CPF支付，無需任何現金。**

四、HDB房型選擇——新組屋（BTO）、轉售組屋還是剩餘組屋（SBF）？ 

購買HDB組屋時，你首先需要決定的是：

新組屋（Build-To-Order，簡稱 BTO） 

轉售組屋（Resale Flat） 

剩餘組屋（Sale of Balance Flat，簡稱 SBF） 

每一種選擇，都需要在**價格**與**等待時間**之間作出取捨。

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⚠️ 「買BTO要等6年」的說法已經過時了 

很多人仍然認為：申請BTO就一定要等六年。

事實上，這種觀念已經不符合目前的情況。

自2025年以來，HDB一直透過推出**縮短等待時間組屋（Shorter Waiting Time Flats，簡稱 SWT）**，

提前展開建築工程，以便縮短購房者的等待時間。

所謂SWT組屋，就是在正式推出銷售之前，房屋已經開始興建。因此，中籤者能夠更快領取鑰匙。

以**2026年2月BTO銷售活動**為例：約**80%的新組屋**，等待時間都少於**4年**。

其中，共有**1,316套**屬於SWT組屋，等待時間甚至不到**3年**。

HDB也承諾：將在**2026年及2027年**，每年推出約**4,000套SWT組屋。**

不過，等待時間越短，競爭自然也越激烈。由於幾乎所有申請人都希望儘快拿到新房，

因此，SWT組屋的申請人數遠遠高於普通BTO項目。

如果你準備申請SWT，應該做好心理準備：競爭會更加激烈，而不是認為自己一定更容易買到。

至於**剩餘組屋（Sale of Balance Flat，SBF）**，也就是我和太太最終成功購買的那一種。SBF是指：過去銷售活動中尚未售出的單位，或後來退回給HDB的單位。

這些房屋仍然按照**原本BTO價格出售。由於很多單位：**

已經建成； 

或者工程已經接近完成； 

因此，等待時間通常比全新的BTO申請短得多。

有些項目，等待時間甚至只需要兩年多一點。

當然，它的缺點也很明顯：你只能從當次開放銷售的剩餘單位中挑選，

可選擇範圍比較有限。

五、HDB的位置與面積如何影響房價？

當你決定好：購買BTO、SBF，還是轉售組屋之後，接下來最重要的決定，

就是：地段（Location）****與**房屋面積（Size）。**

事實上，這兩個因素，幾乎比其他任何條件都更能影響房價。

## 如果你購買的是新組屋（BTO）請忘記「成熟市鎮」和「非成熟市鎮」的分類



過去，大家習慣把BTO項目分成：

成熟市鎮（Mature Estate） 

非成熟市鎮（Non-Mature Estate） 

但這一分類方式，已經不再適用於新的BTO項目。

自**2024年10月BTO銷售活動**開始，HDB採用了全新的分類制度。

所有新組屋項目，都會被劃分為：

**Standard（標準）**

**Plus（優選）**

**Prime（核心）**

這一分類，不再依據所屬城鎮，而是依據項目本身的位置條件。

Standard（標準項目） 

這是數量最多的新組屋類別。

遍布全島，享有一般政府補貼。

**最低居住年限（MOP）：5年**

未來出售時：

買家沒有收入上限； 

無須向政府返還補貼。 

Plus（優選項目） 

通常位於：

交通方便地區； 

靠近商業設施； 

或接近市區。 

**最低居住年限：10年。**

未來出售時：買家必須符合收入上限：

家庭14,000新元； 

單身7,000新元。 

此外，賣家還需要向政府返還約：6%至8%的補貼（Subsidy Clawback）。

返還金額按照：轉售價或估值計算。

Prime（核心項目） 

這是位置最好的組屋項目。

通常位於：

市中心； 

或交通最便利的地區。 

同樣實行：10年最低居住年限。

出售時：買家同樣必須符合收入限制。賣家則需要返還：約**9%的政府補貼。**

這意味著：即使兩個BTO項目位於同一個市鎮，它們也可能適用完全不同的政策。

因為：現在被分類的是項目（Project），而不是整個城鎮（Town）。

## 如果你購買的是轉售組屋情況則與以前基本相同。Standard、Plus、Prime制度，只適用於2024年10月之後推出的新組屋。



由於這些新組屋，至少需要：

Standard：5年 

Plus / Prime：10年 

才能進入轉售市場。因此，目前市場上幾乎所有轉售組屋，仍然屬於舊制度下的房源。房價仍然主要受到以下因素影響：

是否靠近市中心； 

是否靠近MRT； 

社區是否成熟完善。 

以下是HDB公布的\*\*2026年第一季度（Q1）\*\*轉售數據：

例如：

一套**四房式轉售組屋（4-room）**

位於**Bukit Batok（武吉巴督）**

中位數售價：

**649,000新元。**

而同樣是四房式，

位於**Bukit Merah（紅山）**

中位數售價達到：

**938,000新元。**

兩者相差：

**接近29萬新元。**

而房型面積，

同樣會大幅影響價格。

例如：

在**宏茂橋（Ang Mo Kio）**

三房式轉售組屋，

中位數售價約：

**441,800新元。**

而同一區的五房式組屋，

中位數售價則達到：

**1,090,000新元。**

約為三房式價格的：

**2.5倍。**

💡 提醒 

以上數據，

僅代表**2026年第一季度**的市場中位數。

未來仍然會不斷變化。

因此，在正式制定購房預算之前，

建議先查看HDB官方網站公布的**最新季度轉售統計數據**，

而不要完全依賴本指南中的數字，因為隨著時間推移，這些數字也會逐漸過時。

六、購買BTO或新HDB組屋需要哪些費用？ 

除了房屋本身的售價之外，無論你選擇的是**HDB貸款**還是**銀行貸款**，購買新HDB組屋還需要支付以下費用：

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注意：

\*\*購屋選擇費（Option Fee）\*\*並不是額外費用。如果最終順利完成購房，

這筆錢會退回或計入購房款。如果你決定放棄購買，則會被沒收。因此，

更準確來說，它是一筆**訂金（Deposit）**，而不是額外成本。

七、購買轉售HDB組屋需要哪些費用？ 

如果購買的是**轉售組屋（Resale Flat）**，需要支付以下費用：

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在你離開之前（Before You Go） 

老實說，即使我已經親身經歷了整個買房流程，在正式發布這篇指南之前，

我還是重新核對了其中一半以上的數據。其實，這正是我想表達的重點。

像這樣的購房政策，往往都會在沒有太多宣傳的情況下悄悄調整。你從朋友那裡聽來的經驗，或者兩年前論壇上的帖子，很可能今天已經不適用了。

所以，如果這篇文章有一件事情值得你記住，

那就是：

**在你前往HDB辦理任何手續之前，一定要親自確認最新的數據和規定，而不要完全依賴任何人的記憶——包括一年後的我。**



等到你看到這篇文章的時候，我應該已經完成交房，拿到屬於自己的新家鑰匙了。也祝願你，

能夠順利買到屬於自己的理想HDB組屋。

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