# 香港的房地產情況（vs 新加坡） （連載一） 

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Published: 2019-09-25
Source: 獅城新聞

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我打算簡單比較一下香港和新加坡居民住房的格局——從數字角度，看看香港（和新加坡人）到底居住在什麼樣的環境里。為什麼說香港住房問題對民生有如此大的影響？同時，為什麼說香港在這個方面來講是一個全球範圍的失敗案例？其有沒有逆轉的可能性？

關注香港（和新加坡）的住房格局，對國內房地產政策及經濟社會發展也有巨大借鑑意義。

另外筆者亦希望特別提出幾點判斷：

1） 「城邦」的房地產和一般國家地區不同，不能簡單比較。

對香港和新加坡這樣的面積不大的「城邦」來說，土地是最重要的生產資料，最稀缺的資源。對土地資源的分配和利用將會對本地的經濟發展乃至政治、社會等發生重大影響。香港和新加坡與中國內地、美國這樣的地方不同的是，本地原住民沒有可以轉移的廣大腹地及低線城市作為退路。而且通常來說，在當代社會，具備全球移民能力的人往往具備更高知識和專業能力，跨文化制度工作的能力，而低技能人口則因為不具備這些能力，不易移民（很難找到好的工作），因此更有可能被困在本城。這些就是香港中低層群體面臨的問題。這個問題與房價也高企的中國內地有很大不同。

2） 房地產建設具有不可逆性和路徑依賴。

房地產是建造在土地上的資產，一旦建造完畢，就形成存量資產，在短期內不會拆除，同時，其與金融體系高度綁定（例如居民購房按揭貸款），一旦建成，就具有不可逆性。我所說的房地產格局，包括了房地產資產的分布、戶型格局及質量、房屋價格等多種因素。這個建成的存量資產盤子越大，後續的改革越困難，因為如果對新蓋房子的業態、產品、價格等做大幅修正的話，就會影響到存量資產，影響到投資購置存量資產居民的利益。有產和無產之間就會形成衝突。因此，至少在短期內很難改變格局。基於這個判斷，可以認為香港在未來10年通過收回土地條例或新建公屋對格局的影響非常小。香港地產困境很難破除。

3） 房地產滿足「住」的需求，但租賃和擁有產權存在很大的不同

房地產涉及到「住」這一根本訴求，但除了住之外，也要區分租住和擁有產權兩種情形。這兩種情形表面上都能解決住的問題，但有本質不同：

一是可以影響居民在絕對意義上的福祉，擁有房屋產權（home-ownership）會極大影響居民的快樂感、安全感、擁有感等，因此是許多國家政黨政治所追求的目標。華人尤其關注房屋產權，「居者有其屋」的思想深入人心（這也解釋了為什麼華人偏好置業，需求尤其旺盛，並會推高資產價值）。

二是有產或無產，會影響到財富積累及貧富差距。在經常性收入不變的情況下，當資產價值（即房價）快速上升時，有房產者的財富將快速積聚，無房產者則沒有此種財富積聚。這就會造成貧富差距的急劇拉大，且這個拉大可以在短短若干年內完成。有產者後續可以變賣資產，獲得大筆現金用於其他投資和開支，或對外出租資產，獲得持續穩定現金流。無房產者在收入沒有顯著提升時，在資產上升後再買房，「上岸」的難度顯著加大，相隔若干年就猶如隔世（例如十年前 vs 一兩年前買房 在中國一線城市買房）。房價可能是影響社會貧富差距的最大單一因素。這一現象在「城邦」之外，在中國和美國的這樣的大國，亦有充分體現。

基於以上幾條，再去看看香港和新加坡的情況。

圖片授權：Unsplash相關協議

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