# 千禧一代房產改造者重新塑造芽籠 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/jKknn Published: 2023-09-07 Source: 獅城新聞 ![千禧一代房產改造者重新塑造芽籠](https://www.shicheng.news/images/image/1729/17292462.avif?1694005230) *Meir Collective的創始人兼執行長Sebastian Soh（左）和Afternaut Group的聯合創始人Chew Kok Yong，背景是他們在芽籠 483-487改造後的店屋（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）* 當Sebestian Soh的父親、房地產開發商David Soh於2018年開始投資店屋時，他產生了積極的興趣。對於Sebestian來說，芽籠是一個提供了最令人興奮的社區。 在芽籠的首批收購之一是位於芽籠路483至487號的一排三棟相鄰的店屋。這些店屋位於芽籠路和芽籠27巷的交界處。 三年前，一家按摩院占據了483號的第一層，一家KTV酒吧占據了485號，還有一家咖啡店，裡面有「啤酒女郎」，占據了487號。二層有一個非法工人宿舍。Sebestian回憶道：「這些店屋又髒又破舊。」。 ![千禧一代房產改造者重新塑造芽籠](https://www.shicheng.news/images/image/1729/17292463.avif?1694005230) *Afternaut和Meir Collective正在改造一塊位於獨立地塊的的芽籠路465號和467號的店屋（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）* 沿著這條路走下去，是一棟位於芽籠路465號和467號的店屋，位於芽籠路前面的一塊獨立地塊上，兩側是芽籠25巷。Soh夫婦於2020年10月以每棟715萬元的價格買下了這對店屋。Sebestian指出，該地塊在道路保留和使用限制方面面臨挑戰。他說：「收購價格並沒有反映出將該地塊改造成今天的樣子所冒的巨大風險。」。 位於芽籠路465號和467號的兩層店屋以前是工人宿舍。第一層租給了一家Skewer Bar餐廳，該餐廳由新加坡廚師和朋友Tan Jun Ann和Vincent Low共同創立，在那裡經營了四年，然後沿著小路搬到了位於芽籠25巷2號的一家店屋。 在芽籠的第三次收購也是在一個獨立地塊上：位於芽籠路211至213號的兩棟店屋。Sebestian說，主要租戶是新上海KTV夜總會（New Shanghai KTV Nightclub），它已經在那裡呆了20多年，曾經「非常受軍人歡迎」。 *![千禧一代房產改造者重新塑造芽籠](https://www.shicheng.news/images/image/1729/17292464.avif?1694005229)* *這座位於211和213號的店屋在搬遷前曾被新上海KTV夜總會租賃了20多年（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）* 在2018年至2022年的四年里，Soh積累了價值超過5億元的23家店屋，其中位於芽籠的7家占30%。店屋投資組合由Meir investment投資工具持有。 Meir investment組合中的所有店屋都擁有商業規劃性質。40%位於CBD，其餘位於Jalan Besar、芽籠和小印度的城市邊緣區。它們也位於角落或獨立地塊上。「這些是最難找到的，」Sebestian補充道。 **新浪潮** 在Sebestian看來，芽籠擁有最大的機會來改造。Sebestian表示：「第一波轉型發生在新冠疫情之前。」。「我們在芽籠有很多外籍人士，那裡有一個龐大的法國社區。」 Sebestian說，疫情也幫助芽籠擺脫了紅燈區的形象。許多KTV酒吧和按摩院也已關閉。然而，芽籠仍然受到晚餐人群的歡迎。歷史悠久的餐館包括Tan Ser Seng Herbs Restaurant（以甲魚湯聞名）、G7海鮮餐廳（以田雞粥聞名）和Geylang famous Beef Kway Teow。 ![千禧一代房產改造者重新塑造芽籠](https://www.shicheng.news/images/image/1729/17292465.avif?1694005229) *芽籠路497-511號的一些店屋有不同的建築設計（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）* Sebestian說：「芽籠的天然吸引點是生活在東部的人。」。「因此，芽籠的早餐、晚餐和晚餐都很熱鬧。」 當一些外籍人士在新冠肺炎期間離開時，新一波人搬到了芽籠：「這些是千禧一代新加坡人（1981年至1996年出生），他們把芽籠視為創業的旗艦地，」34歲的Sebestian說。 他請求父親自由支配，以管理和重新定位Meir Investment的投資組合。這預示著Meir Collective作為一個資產管理和地區改造平台的推出，Sebestian是其創始人和首席改造者。 ![千禧一代房產改造者重新塑造芽籠](https://www.shicheng.news/images/image/1729/17292466.avif?1694005228) *共享居住運營商Cove是Meir Collective的首批合作者之一。它最近在位於483至487 芽籠的三家店屋的二樓開設了17間夾層風格的單間室（來源：Cove網站）* Sebestian在芽籠的改造工作中，與Formwerkz Architects持股的房產改造設計公司The Afternaut Group合作。Afternaut成立於七年前，其一些作品包括位於Wisma Atria的OCBC space、位於Plaza Singapura的城City Energy Experience Store，以及Choa Chu Kang公共圖書館的改造。 Afternaut的聯合創始人Chew Kok Yong表示：「房產改造給人一種身份感，並將社區聯繫起來。」。「我們重新思考舊空間的使用。歸根結底，這也關乎價值創造。」 同樣34歲的Chew說，Afternaut做的第一件事是在芽籠改造過程中幫助將Meir Collective打造為「其他志同道合的人合作的平台」。 共享居住運營商Cove是Meir Collective的首批合作者之一。最近，它在位於483至487芽籠的三棟店屋的二樓開設了17間夾層風格的單間室。這些店屋建於20世紀50年代，Meir Collective對其進行了修復，並對內部進行了大修。 *![千禧一代房產改造者重新塑造芽籠](https://www.shicheng.news/images/image/1729/17292467.avif?1694005228)* *吉祥紅龜粿（Ji Xiang Ang Ku Kueh）將在芽籠路483號開設一家新分店，並計劃在下個月開設一家新加坡風格的And The Hare小吃店（來源：吉祥網站）* **吉祥紅龜粿，And The Hare小吃店** 另一位在芽籠的合作者是Toh Poh Seek和Toh Bong Yeo的小兒子Kelvin Toh，Toh Bon Yeo創立了吉祥紅龜粿。他們在Everton Park的第一家店於1988年開業。 Kelvin在新加坡開設了八家吉祥紅龜粿門店，並負責該業務。他打算下個月在芽籠483至487號的一樓開設另一家吉祥紅龜粿和一家新的小吃風格咖啡館概念店「And The Hare」。Kelvin說，這家咖啡館的名字是根據伊索關於烏龜和兔子的寓言改編的。 吉祥專門製作華人傳統糕點紅龜粿，在福建方言中的意思是「紅烏龜蛋糕」，象徵著繁榮、長壽和財富。「And The Hare」是一個新的餐飲概念。 ![千禧一代房產改造者重新塑造芽籠](https://www.shicheng.news/images/image/1729/17292468.avif?1694005228) *芽籠路483-487號同一排的其他商店包括摩托車經銷商CSTK Pte Ltd、Catalyst Gym、Chong Tuck Tong Chinese Temple和Terra&Ember陶瓷陶器工作室（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）* Kelvin說：「我們喜歡芽籠的人口結構；該地區有寺廟和協會，這將是我們紅龜粿的一個很好的聚集地。」。 **「新與舊」概念** Kelvin相信，未來幾十年，芽籠將繼續轉型，尤其是隨著年輕人進入該地區。考慮到芽籠的晚餐文化，他打算將And The Hare作為一家24小時營業的公司。「在芽籠沒有像我們這樣的餐飲機構，」他說。「我們是一家全面運營的餐廳，人們可以在空調舒適的環境中享用美食和葡萄酒。」 ![千禧一代房產改造者重新塑造芽籠](https://www.shicheng.news/images/image/1729/17292469.avif?1694005227) *FellasCube位於Meir Collective的483-487 芽籠的馬路對面，白天是Hipster咖啡店，晚上是小酒館（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）* Sebestian相信吉祥And The Hare符合他對該地產和周圍社區的「新老結合」概念。「我們希望引進新商家，並將他們與現有商家放在一起，其中一些商家已經在芽籠經營了50到60年。」 毗鄰483號的是位於芽籠路481號的店屋，由摩托車經銷商CSTK占據，自1967年以來一直在那裡。479號是一樓的Catalyst健身房，上面有一個貓寄宿和日托中心。Chong Tuck Tong Chinese Temple坐落在芽籠路477號的一排店屋中間。占據這排店屋的其他企業包括473號的精品陶藝工作室Terra&Ember和471號的Ah Beng水族館。 在芽籠路440號的馬路對面是FellasCube，白天是一家時髦的咖啡店，晚上是一家小酒館。它於2022年12月開業，由35歲的前銀行家Terry Neo執掌，他於2017年創立了KopiFellas，以保護新加坡的老派「kopi」文化。 ![千禧一代房產改造者重新塑造芽籠](https://www.shicheng.news/images/image/1729/17292470.avif?1694005227) *Ah Beng水族館距離芽籠路483號只有幾扇門（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）* 離FellasCube幾扇門遠的是一家家族經營的無招牌海鮮餐廳，位於芽籠路414號，於20世紀90年代開業。無招牌也是當時商店附近最早提供代客泊車服務的商家之一。 Sebestian說：「我是在無招牌餐廳長大的。」。「幾乎每隔一個月或者當有人中彩票時，我們都會在無招牌參加家庭慶祝活動。因此，芽籠的這一區域會讓人回想起美好的回憶。」 **「有機污染」** Afternaut的Chew補充道，這就是像芽籠這樣的店屋街區的魅力所在。他說：「在芽籠，有一些普通的日常企業在謀生，其中許多企業在我們之前就已經在這裡了。」。「當我們乘勢而上時，我們希望接觸其他潛在的合作夥伴，讓他們進入生態系統。我們稱之為『有機污染』；我們不會像在購物中心那樣要求租戶搭配。」 ![千禧一代房產改造者重新塑造芽籠](https://www.shicheng.news/images/image/1729/17292471.avif?1694005227) *無招牌海鮮餐館自20世紀90年代以來一直位於芽籠，是附近第一家提供代客泊車服務的餐廳（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）* 位於芽籠路465號和467號的店屋沒有被列入保護計劃。然而，Sebestian和Chew認為保留外觀是至關重要的。「保護它是一個挑戰，」Sebestian說。「我們必須進行多次檢查，以確保結構能夠保留下來。」這是在內部進行拆除和翻新之前。計劃將上層改造成由Cove管理的共享居住空間，將一層改造成一家新的咖啡館或餐廳。 Sebestian表示，他們有意購買位於465和467 芽籠以及483到487 芽籠的店屋，這兩個地方相距很近，只有一條路（25巷）。他說：「我們認為，我們可以通過在兩個靠近的店屋集群中進行選址，來摩擦出更大的火花。」。 Chew補充道：「我們正在和一些人討論在後巷重新引入街頭足球。」。「人們對此很感興趣，儘管還沒有得到證實。房產改造的一部分涉及重新想像建築環境的使用，包括後巷。」 ![千禧一代房產改造者重新塑造芽籠](https://www.shicheng.news/images/image/1729/17292472.avif?1694005226) *新加坡葡萄酒和烈酒商人協會（Singapore Wine & Spirit Merchants』 Association）大樓位於芽籠25巷1號，就在芽籠路465和467後面（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）* 沿著25巷的小巷，就是新加坡葡萄酒和烈酒商人協會大樓。Sebestian說：「有一天，它可能會變成一個餐飲概念，就像Tyrwhitt路的Chye Seng Huat一樣。」。「它不受保護，有巨大的重建潛力。」 新加坡葡萄酒和烈酒商人協會大樓對面是位於芽籠25巷2號的Skewer酒吧。它的隔壁是Coronation Baptist Church，同一條小巷裡有Buddha of Medicine Welfare Society、Kwan Yin Chan Lin Zen Meditation Centre和Amitabha Buddhist Centre。Sebestian說：「許多古老的部落協會和宗教機構都位於芽籠的這一地區。」。 *![千禧一代房產改造者重新塑造芽籠](https://www.shicheng.news/images/image/1729/17292473.avif?1694005226)* *The Buddha of Medicine Welfare Society是25巷沿線眾多宗教中心之一（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）* **住宅需求** 位於芽籠路211號和213號的店屋，就在7巷附近，將在465號和467號之後進行改造。該計劃是在上層有Cove共享居住空間，在211和213芽籠的一樓也有一個新的F&B概念。 Sebestian說：「我們希望在芽籠店屋的上層有一個共享居住的部分，因為它們與最初的新加坡店屋一致。」 這些店屋建於19世紀40年代至60年代，最初設計為一層的商業場所，上層為家庭提供住宅。Sebestian說：「我們希望恢復過去店屋的原始用途。」。然而，他引入的不是住宅公寓，而是共享居住。 ![千禧一代房產改造者重新塑造芽籠](https://www.shicheng.news/images/image/1729/17292474.avif?1694005226) *Skewer Bar餐廳從芽籠路465號搬遷而來，現在位於芽籠25巷，毗鄰加Coronation Baptist Church（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）* Sebestian觀察到，芽籠對住宅的大部分需求來自新加坡年輕人搬出去獨自生活。「從芽籠到中央商務區只需20分鐘的自行車車程，」他說。「芽籠的交通也很好，有很多道路。」 Sebestian表示，與郊區推出的99年地契公寓項目相比，芽籠的公寓價格似乎很有吸引力，芽籠被認為是中部其他地區（RCR）的一個城市邊緣社區，今年這個地區的價格飆升至每平方英尺2000元以上。 在芽籠的最新交易是在芽籠26巷的永久地契Casa Angusa（建於2012年）一套431平方英尺的單位，根據交易記錄，該單位於7月以65.8萬元（1528元/平方英尺）的價格易手。 ![千禧一代房產改造者重新塑造芽籠](https://www.shicheng.news/images/image/1729/17292475.avif?1694005225) *Meir Collective正在管理和改造的店屋組合位於芽籠規劃區的Aljunied分區（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）* 今年在芽籠成交的最高每平方英尺價格單位也是在7月份：這是一套位於47巷16號的2141平方英尺的公寓，以428.8萬元（2003元/平方英尺）的價格易手。該公寓建於2000年。Afternaut的Chew說，芽籠的主要吸引力在於它的多樣性和連通性。 **'戰利品資產'** 雖然他的父親一直收到非正式的對他的店屋的報價，但Sebestian認為這些是「戰利品資產」。他說：「我們正在考慮長期保留它們，因為改造工作才剛剛開始。」。 Sebestian還與其他幾位芽籠房東討論了如何管理他們的店屋組合，並幫助他們重新定位資產。 ![千禧一代房產改造者重新塑造芽籠](https://www.shicheng.news/images/image/1729/17292476.avif?1694005225) *Meir Collective管理的三家店屋位於芽籠路483-487號，位於芽籠27巷的一角（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）* 最新的房地產降溫措施於7月20日生效，要求想要購買「住宅和商業」用地的外國人必須獲得政府當局的批准。這使得投資者更加關注具有商業規劃性質的店屋和房產。 Sebestian表示：「考慮到所有的監管限制，資本價值只會上升。」。「但現在考慮銷售還為時過早。我需要做好我作為一名房產改造者的工作。」