# 有房屋經紀稱地陷導致房價跌30%　獅城老公寓卻「陷入」另一種僵局

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Published: 2025-08-13
Source: 獅城新聞

![有房屋經紀稱地陷導致房價跌30%　獅城老公寓卻「陷入」另一種僵局](https://www.shicheng.news/images/image/1768/17688911.avif?0)



上月底，丹戎加東發生地陷事故後，坊間曾一度流傳，有房地產經紀稱附近的私宅價格恐大幅下滑30%。

不過，受訪者的房地產專家皆認為，這更可能是「無良」房地產經濟藉機炒作，製造恐慌，誘使屋主出售。

除了在交易數據上沒有證據顯示當地房價大跌30%，一些房地產專家也列出過往例子，舉證**這類突發事故，不會導致私宅價格大幅滑落。**

例如2004年尼誥大道的地陷事件，並未導致美芝路一帶的私宅價格受挫，後者價格反倒還在2004年至2007年之間上漲了134%。

位於武吉知馬一帶的嘉鴻花園（The Tessarina）2009年及2010年曾遭逢水災，當時房價的漲幅雖落後於整體私宅市場，但在一年內仍上升了1.8％，且在政府完成基礎建設，改善淹水情況後，在2011年至2022年8月之間售價還上漲了49.5％。

換句話說，只要建設局針對地陷展開獨立調查的結果能取信於人，對當地房價應該不會有太大衝擊。

這也顯示，即使發生地陷這類突發性事故，也不太可能對許多人視為生財工具的私宅價格造成過大波動。

但即便如此，這並不意味著私宅，尤其是非有地私宅沒有需要面對的艱難課題。

**和新加坡社會一樣，本地有不少公寓也邁入「老齡化」。**

根據房地產經紀公司ERA估計，新加坡目前共有2703個公寓項目，其中有836個（31%）的屋齡已達至少30年。

假設未來沒有集體出售計劃，這批屋齡30歲以上的公寓將進一步攀升至1160個。

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新加坡有逾三成公寓已有超過30年歷史。（聯合早報）

即便沒有天災人禍，部分老公寓往往也經不起歲月的摧殘。

畢竟，就像人類的身體，老了毛病越來越多，「年久失修」是公寓屋主面對的最大挑戰之一。

其中，最常見的問題包括**電梯故障、防水層失效，以及電力系統老舊**等，原因是這些關鍵設施都過了原先設計的使用年限，這種情況在30年以上的老公寓尤為顯著。

按常識來說，東西壞了，維修或更新就好。

但老公寓面對的問題的是：

**想修，卻沒辦法修。**

維修的錢從哪裡來，是個大哉問。

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新公寓項目推出時，往往以亮眼外觀及完備的基礎設施吸引買家，但這些優點隨著公寓「年事已高」，往往需要耗費更多的成本維繫。（聯合早報）

**管理費和「儲備金」都已不夠用**

一般而言，公寓住戶需要定期繳納物業管理費，這些管理費一部分用作公寓日常運作，還有一部分會納入累積基金（sinking fund）。

累積基金的功用類似未雨綢繆的「儲備金」，是為了用來支付公寓日後的大型維修工作，包括油漆和更新設施等。

然而，不少老公寓的管理費是數十年前定下的標準，累積基金如今也不一定足以支應因通貨膨脹而節節上升的維修費。

此時，公寓管理委員會若要籌措額外的維修經費，就只能向住戶徵收額外費用，或提高管理費，但這隻有在常年會議或特別屋主大會經由多數住戶同意後，才能落實。

無奈的是，住戶間的意見分歧，卻往往極易使這一「找錢」過程無疾而終。

儘管有的住戶會希望確保老公寓的宜居程度，對於增加管理費或額外支付相關費用，以進行大型維修工程並不會過度抗拒。

但有的住戶卻更重視物業的投資回報，他們著眼於集體出售（en bloc），因此傾向延後維修，避免額外支出。換個說法便是，反正遲早都要出售，為何現在還要花冤枉錢。

此外，還有的住戶，尤其是退休人士則純粹是因囊中羞澀，而無法承擔額外增加的維修費用。

這種分歧，導致公寓管委會籌錢進行保養及更新的過程複雜化。

根據《海峽時報》所引述的業界人士說法，在這種情況下，一些老公寓的管委會寧可按兵不動，推遲非緊急工程。

「頭痛醫頭，腳痛醫腳」的被動維修做法，難免對居住在老公寓的住戶造成生活上的不便。

《海峽時報》的報道稱，一名芬木大廈（Fernwood Towers）的住戶因所住樓層的電梯損壞，被迫使用樓梯往返位於21樓的單位。

值得一提的是，1994年落成，屬於永久地契的芬木大廈曾一度在2018年進行集體出售招標，但最終並未成事。

實際上，儘管部分公寓住戶希望能通過集體出售獲取最大投資效益，但能夠成功集體出售的項目始終是少數。

今年上半年推出的10個集體出售項目中，只有三個成交。加上尋求集體出售的老舊私宅項目未來只會越來越多，市場條件嚴苛，以及政府的房市降溫措施相繼落實，集體出售市場的嚴寒恐怕短期內不會結束。

公寓具有某種介於公共與私人之間的性質。

其公共性，體現在住戶對公寓的願景，無論是確保居住品質，抑或是設法集體出售，皆必須取得一定共識，才有可能推進相關事務。

維持居住品質（花錢保養）與極大化投資效益（推遲保養）的拉扯，隨著越來越多本地公寓「邁入高齡」，恐怕只會愈演愈烈。