# 新加坡房地產市場仍然是投資者的避風港嗎

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Published: 2018-11-12
Source: 獅城新聞

**新加坡在政治上是穩定且和諧的，這兩個關鍵因素使該國房地產成為可靠的避風港。還有一點需要注意的是，新加坡政府接管或內亂帶來的財產損失極不可能發生的。另一個強有力的因素是新加坡元的強勢，這使得各種投資，不僅僅是房地產，看起來堅如磐石。**

******為什麼新加坡被視為一個投資避風港******

在上一次危機年（2009年至2013年）之後，新加坡房地產市場，特別是其豪宅市場，被視為投資者的避風港，並錄得巨大的價格上漲。

但今天仍然如此嗎？當然！2018年第三季度新加坡豪宅的價格錄得了令人驚訝的漲幅，甚至超過了香港。

顯然，儘管有降溫措施，富裕的投資者仍然看到新加坡房地產市場的價值和機會。

新加坡在政治上是穩定且和諧的，這兩個關鍵因素使該國房地產成為可靠的避風港。還有一點需要注意的是，新加坡政府接管或內亂帶來的財產損失極不可能發生的。

另一個強有力的因素是新加坡元的強勢，這使得各種投資，不僅僅是房地產，看起來堅如磐石。

新加坡的中央銀行，即新加坡金融管理局，也採取了一種吸引許多投資者的方法：我們不通過玩貨幣供應來控制新加坡元的實力（即我們不隨便印更多的錢），只是將它與一籃子貨幣掛鉤。

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最重要的是，新加坡政府還表明，在房產方面，它積極採取措施保持市場穩定並防止形成危險的泡沫。

這種控制和對穩定性的強調可以防止使房產從安全的資產狀態轉變為風險投資狀態。

政府還採取措施規範住房質量，例如最新的URA最大單元規模指南。這種保持新加坡住房和社區適宜居住的承諾讓投資者長期放心，因為它減少了不確定性（例如發現一個曾經安靜的街區在10年後變成了交通噩夢）。

最後，從更基礎的層面來看，土地稀缺等簡單事實以及人口增長和國內生產總值（GDP）的需求支撐了對新加坡房地產的持續需求。

******投資者紛紛前往新加坡市場的種種跡象******

看看2017年發生的事情。去年，房地產市場發生了戲劇性的轉變： 非新加坡永久居民的購買量增長了44.8％，而新加坡公民在第9,10和11區的購買量增長了68.1％。在2013年降溫措施之後，房地產市場連續四年走軟，突然出現這種大幅上漲。

在全球金融危機之後，我們最後一次看到這樣的高峰是在2008年末到2009年之間。在危機之後，總體住房價格上漲了40％，這也是由此產生了大量降溫措施的主要原因之一。現在的情況與2017年有何相似之處？

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帶來不確定性的重要原因：

2016年6月23日，英國脫歐公投的票數增加了52％，給全球市場帶來了一波不確定性。其中一個副作用是因擔心倫敦房地產失去其避險地位，許多投資者轉向亞洲的房產替代品（新加坡是其中之一）。

然後在2016年11月8日，唐納德·特朗普當選為美國總統。他發誓採取保護主義立場，為今天正在進行的美中貿易戰奠定了基礎。

事件的結合嚇壞了投資者，新加坡的房地產市場在第二年得到了提振。就像全球金融危機的後果一樣，價格和交易再一次繼續上漲，直到政府在7月份採取降溫措施。

請注意，當最新的降溫措施啟動時，儘管已經經過近五年的穩定下降，房屋價格也已經達到平均每平方英尺1,319新元，接近2013年的峰值。

******這種情況會持續嗎？******

除非新加坡有一些真正世界末日搬的變化，否則預計新加坡房產不會很快失去其避險地位。穩定性和需求的結合仍然很強勁。然而，這並不意味著在市場看起來不確定的時刻應該急於購買房產。

即使許多投資者繼續將新加坡房地產視為避風港，也需要牢記兩件事：

首先，並非所有新加坡房地產都是避險資產。屬於此類別的房產主要是核心中心區域（CCR）房產，而不是郊區公寓。這還包括高端住房，例如第9,10和11區等地區的私人住宅。 

新加坡屬於這一類別的另一類房產是擁有永久產權或999年租賃權的房產，除了資本升值之外，可以恰當地將其視為對抗通貨膨脹的良好儲值。

最安全的避風港物業是受保護的店屋，目前只有約7,000套。店屋非常稀缺，而且政府不太可能拆除保護建築物。

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其次，投資者應注意新加坡房地產投資信託基金（S-REITs）是實體房地產的潛在避風港。S-REIT需要具有較低的資產負債比率，並且儘管市場條件惡劣，仍保持高達3.7％的收益率利差。 

低負債比率，限制涉及房地產開發的法律以及嚴格的金融監管使得許多投資者將S-REIT視為實際房產的可行替代方案。

但是，S-REIT確實有它們的缺點。例如，如果投資者想避免接觸中國房地產市場或其他海外市場，S-REIT可能不適合，因為支持這些房地產投資信託基金的開發商正在努力進入這些市場。

另一方面，受新加坡市場風險影響更大的新加坡房地產投資信託基金可能會受到實際上有利於購房者的若干因素的影響而導致價格和股息下跌，例如最新的降溫措施使市場從賣方市場轉為買方市場。

雖然對於那些從股票等較為利空且不穩定的產品中獲取資金的投資者而言，房地產投資越來越具有吸引力，但買家仍需要做大量的功課，以確保他們最大限度地獲得房地產投資利潤的機會。

總體而言，新加坡房地產市場依然是一個良好的投資避風港。

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