# 純乾貨：如何從組屋提升到私人公寓，有哪些注意事項 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/je8Xn Published: 2019-12-14 Source: 獅城新聞 常常碰到有客戶問以下問題： 如何操作賣掉組屋HDB提升到公寓，有哪些注意事項呢？ 擔心提升到公寓後會不會月供壓力大？ 如何選擇符合自己需求的私人公寓？ 如何選擇性價比高的私人公寓？ 如何選擇投資型私人公寓？ 請您仔細閱讀下面文章，會詳細解釋 首選介紹轉售組屋的買賣流程： 請您參考下圖，屋主決定要賣組屋，聯繫代理經紀人，然後經紀需要1-3個月時間找到合適買家，當然有些不容易賣的組屋需要6個月甚至更長時間，等找到合適買家後，買賣雙方談好價格，經紀就會協助準備好OTP(購買意向書)，買家有21天的時間辦理銀行或者建屋局貸款，通常建議買家提前辦理貸款申請，然後決定是否執行購買權，然後在7天內和建屋局提交轉售申請，建屋局需要在10天時間內決定是否接受申請，會以簡訊或者郵件通知買賣雙方是否批准，等建屋局批准申請後還有8周時間到完成交易，準備交接鑰匙。買賣房是個複雜而專業的事情，通常建議找專業靠譜的經紀人來做。 ![純乾貨：如何從組屋提升到私人公寓，有哪些注意事項](https://www.shicheng.news/images/image/1611/16118360.avif?1580392338) 再來介紹新樓盤/期房的買賣流程 從下圖可以看出，買家先選定一套房子，支付5%的定金，發展商給買家OTP購買意向書，2周內了發展商代理律師會寄出S&P正式買賣合同，辦理貸款申請和批准，收到S&P正式買賣合同三周內執行購買權，執行購買權後兩周內需支付印花稅，到第8周支付15%的房款，然後就是按照項目施工進度分階段付款。買賣房是個複雜而專業的事情，過程中有許多注意的事項，通常建議您找專業靠譜的經紀人來做。 ![純乾貨：如何從組屋提升到私人公寓，有哪些注意事項](https://www.shicheng.news/images/image/1611/16118361.avif?1580392338) 轉售私人公寓買賣流程： 從下圖可以直觀的看出，選中一套轉售私人公寓後，買家需先支付1%定金，如果買家需要辦理貸款的話，這段時間可以向銀行申請貸款到批准，2周時間內決定是否執行購買權，買家決定執行購買權和支付房款4%，執行購買權後2周內需交印花稅，然後等8-12周完全交易，有些情況律師可以加快到6周，但是比較少見，需要買賣雙方都同意。 ![純乾貨：如何從組屋提升到私人公寓，有哪些注意事項](https://www.shicheng.news/images/image/1611/16118362.avif?1580392338) **了解上面介紹轉售組屋、期房（新公寓）、轉售公寓的買賣流程後，這樣您有更清楚的認識。** 是否應該賣掉組屋HDB提升到私人公寓嗎？我相信這個問題很多住組屋的朋友經常會想的一個問題，如果夫妻都有工作，或者其中一方屬於收入高的情況，家庭收入還可觀的話，您考慮賣掉組屋提升到私人公寓，而且越早越好哦，這樣可以更早幫您累積財富、年輕人可以和銀行貸款相應更多、藉助銀行槓桿的力量。 首先需了解家庭的財務情況，根據您的家庭收入了解可以向銀行貸款多少、手上擁有的現金、公積金等，需計算出賣掉組屋後可以拿回多少賣房款，這樣可以推斷出您可以買多少錢的房子，是可以買一套還是兩套私人公寓？在您預算範圍內的房子，這樣就不需要擔心以後還月供壓力大，我通常建議客戶提前做好財務規劃，建議客戶保留18個月-24個月的月供現金或者公積金在手上，這樣您就擁有持有私人房產能力，哪怕出現房價下跌時、或者家庭有成員暫時沒工作情況也不需要擔心。 很多新加坡人在年齡30-40歲階段從組屋提升到私人公寓，這是「新加坡夢」，私人公寓是新加坡人常說的5C之一，5C指的是Cash現金、Car汽車、Credit Car信用卡、Condominium私人公寓、Country Club Membership俱樂部會員。有些經濟條件好，甚至買兩套私人公寓，一套現房家庭自住，另外一套期房投資用途，坐等房價增值。 ![純乾貨：如何從組屋提升到私人公寓，有哪些注意事項](https://www.shicheng.news/images/image/1611/16118363.avif?1589858705) 當然如何進行資產配置是個技術活，需要經紀有專業的財務規劃知識、如何幫客戶挑選性價比高的房子、推薦有投資價值的項目,像我從2014年開始推薦客戶從組屋提升到公寓，推薦購買了Riverbank、萬國地鐵站的The Quartz、盛世名園Sims Urban Oasis、靠近巴特立地鐵站(黃色黃線)的Bartley Ridge等私人公寓。 記得當時客戶買的Bartley Ridge靠近地鐵站的的三房才110多萬，很好的戶型設計，現在買EC執行共管公寓都這個價格了，購買EC有嚴格的要求，需要公民+PR或者公民+公民組合，家庭月收入不能超過16000，還有些其他要求等，大家知道EC執行共管公寓一般是不靠近地鐵的，盛世名園Sims Urban Oasis面積大的高層三房單位價格才130多萬，現在估計165萬左右，成功幫助客戶的房產增值。 作為專業的房屋經紀人需評估客戶的經濟能力，確保真的可以承擔得起買一套或兩套私人公寓，做專業的財務壓力測試，做經紀應該為客戶創造價值，幫助客戶用錢生錢、資產增值，這樣和客戶合作才會細水長流。 ![純乾貨：如何從組屋提升到私人公寓，有哪些注意事項](https://www.shicheng.news/images/image/1611/16118364.avif?1589858705) ![純乾貨：如何從組屋提升到私人公寓，有哪些注意事項](https://www.shicheng.news/images/image/1611/16118365.avif?1589858705) 為什麼建議大家從組屋提升到私人公寓呢？ 原因是這樣做可幫您累積財富、幫您提前準備儲蓄退休金、抵抗通貨膨脹等。新加坡政府計劃2030年把新加坡人口增加到690萬，2019年的人口約570萬，人口增長自然就帶來房價上漲，所以新加坡房價長期的大趨勢是看漲的，符合經濟發展規律。 ![純乾貨：如何從組屋提升到私人公寓，有哪些注意事項](https://www.shicheng.news/images/image/1611/16118366.avif?1589858705) 美國著名投資銀行摩根史丹利預測新加坡到2030年房價翻倍，年增長5% ![純乾貨：如何從組屋提升到私人公寓，有哪些注意事項](https://www.shicheng.news/images/image/1611/16118367.avif?1589858705) 政府一直不斷強調組屋是用來居住用途，而不是投資炒作的用途，組屋房價在2009-2013年經歷大漲，原因相信大家知道的，組屋供不應求，2013年建屋局通過大量增加新組屋BTO供應、調整買賣組屋流程等，從而導致組屋的價格從2013以來一直處於下跌，組屋價格跌幅最多地區如蔡厝港、三巴旺最高比例達20%，盛港一帶跌幅約15%，現在二手組屋的價格趨於平穩或者微跌中。 從下圖可以看出，深紅色表現組屋的房價指數（2013年到2019Q1）、淺紅色表示私人住宅的房價走勢（2013年到2019Q1），組屋的房價指數一直在下跌中，私人住宅的房價指數2013年降溫措施後出現15個季度下跌，在2017年第二季房價開始反彈。 ![純乾貨：如何從組屋提升到私人公寓，有哪些注意事項](https://www.shicheng.news/images/image/1611/16118368.avif?1589858704) 隨著醫療科技的進步、人類健康意識提高，人類的壽命越來越長，很多人可以活到85歲或者更長，退休後生活可能長達25年甚至更長，所以在自己年輕時應該努力工作之餘，學會如何投資增長財富，這樣等您退休時不需為金錢擔心。大家會問該如何投資呢？ 買房投資是其中途徑之一，相比股票投資的波動性大、風險高，買房投資是一種更穩妥的投資。如果您在年輕時做好人生規劃及時做買房投資，等您退休時名下有兩套或三套房產，這樣就會有穩定的租金收入，或者賣掉其中一套房產套現，房產本來就是資產，您的退休生活是不是更加有安全感呢，房產可讓您退休生活無後顧之憂。 大家想知道需要多少錢準備退休嗎？ 舉例：一對夫妻同樣的年齡65歲退休，在新加坡20年的退休時間需要準備多少錢呢？假如每年的通貨膨脹率為1.6% 從下圖可以看出，第一種情況，最基本的生活開支為新幣$775065,這裡講的基本生活開支指的是簡單的衣食住行，不可以生病情況下，大家都知道人老了都難免有大病小病之類，所以這些基本生活開支是絕對不夠用的。第二種情況，需要緊急醫療和每年一次出國旅遊度假，需準備的生活開支為新幣$1648373。第三種情況是，如果您想過奢侈一點的退休生活，像每年兩次出國旅行和一次高爾夫旅行，有緊急醫療服務，需要的生活開支為新幣$2197830。 ![純乾貨：如何從組屋提升到私人公寓，有哪些注意事項](https://www.shicheng.news/images/image/1611/16118369.avif?1589858704) **下面我給大家倆普及下通貨膨脹的知識，假如2019年有10萬新幣，10年以後會是多少錢呢？** 假如通貨膨脹率是1.68%，有時候通貨膨脹率是2-3%，10年後10萬新幣相當於80295的購買力，錢就自動貶值了，不值錢了，所以要趁年輕時應該選擇買房作為投資，抵抗通貨膨脹。有些人害怕風險投資，為了安全起見，老實的把錢存入銀行，活期存款年利率介於0.32~.0.45%,年通貨膨脹率為1.5~2.5%,其實錢在貶值。 ![純乾貨：如何從組屋提升到私人公寓，有哪些注意事項](https://www.shicheng.news/images/image/1611/16118370.avif?1589858704) 下面這個老頭就是任性，一直不斷地買買買，這幾年共買下價值高達780億歐元的房產，這個老頭就是著名時尚服裝品牌Zara創始人阿曼希奧.奧特加，歐洲前首富，連科技巨頭亞馬遜、蘋果公司、臉書Facebook都是他的租客呢，當大房東，真牛！雖然我們普通人不能像他這樣，有規劃的進行投資持有兩套或三套房產完全是可能的，你說呢？ ![純乾貨：如何從組屋提升到私人公寓，有哪些注意事項](https://www.shicheng.news/images/image/1611/16118371.avif?1589858704) 已經過了花甲之年的阿森西奧，他通常是左手拿一杯西班牙拿鐵、右手拿電話，問電話那端的置業顧問說道: 「西雅圖還有房子，可以買嗎？」，您什麼時候來新加坡看看房子，我完全可以好好服務您，要商場、辦公樓、酒店、高檔公寓都有哦，什麼時候小編也可以像他一樣到處買房就好了，估計到處旅遊買衣服還是可以的，哈哈，夢想是要有的，萬一實現了呢！ ![純乾貨：如何從組屋提升到私人公寓，有哪些注意事項](https://www.shicheng.news/images/image/1611/16118372.avif?1589858704) 小編專業建議： 從專業的理財角度看，普通人比有錢人更需要理財，人們需改變這個觀念，不只是有錢人需要理財，你不理財，財不理你，而且越年輕開始學會投資理財更好，買房投資是其中最穩妥的投資方式之一。 ![純乾貨：如何從組屋提升到私人公寓，有哪些注意事項](https://www.shicheng.news/images/image/1611/16118373.avif?1589858704)