新加坡（EDGEPROP）——新項目推出的高溢價擴大了它們與舊的轉售房地產之間的價格差距。最新房地產發售所創下的新高，會否令今年的轉售市場復甦？
第9區和第10區新推出的優質公寓，特別是在2017年至2018年上半年集體銷售熱期間購買的地塊上開發的公寓，在各自的街區都達到了新的基準價格。其後果是：新建和轉售的無地住宅（主要是共管公寓和普通公寓）之間的價格差距不斷擴大。
Edmund Tie的研究與諮詢高級總監Alice Tan表示，在核心中心區(CCR) 的新無地住宅，包括傳統的黃金第9、10和11區，以及CBD核心區和聖淘沙灣，在設施、服務和景觀方面「一應俱全」。因此，相對於那些沒有任何裝飾的老公寓項目，人們對新公寓項目的購買興趣會有所傾斜，這也就不足為奇了。
新售與轉售價格差距擴大
Tan指出，去年，CCR新售出的非有地住宅的平均價格為每平方英尺$2,950，比轉售單位的平均成交價格高出45%，後者在每平方英尺$2,037左右徘徊。 2018年，在CCR的新物業和轉售物業之間的價格差距為31%，新物業的平均售價為每平方英尺$2,560，而轉售物業的平均售價為每平方英尺$1,950。
在2020年上半年推出的CCR中，有多達20個新項目，而且買家都在尋找「理想地段的優質住宅」。Tan估計，今年新的地產和轉售的非有地房地產之間的溢價可能會保持在40%到45%的範圍內。
如今，一個新的豪宅項目所能帶來的高端價格，可以從River Valley Close擁有376個單位的Avenir（前太平洋大廈）中看到示例。在銷售期的第一個周末（1月11日至12日），就售出了20套單位。其中13套是一到三居的混合房，平均每套售價為$2,960。 其餘七套為四居室的高級公寓，平均售價為每平方英尺$3,560。
緊鄰Avenir的是Regalia，這是一棟擁有116個單位的私人公寓，於1993年完工。Regalia最近一次有記錄的交易是以$218萬（每平方英尺$1,792）的價格在16層購入的一套1,216平方英尺的三居室。
與此同時，在永安公園（Yong An Park），最近的一宗交易是在其中一個大樓的14層售出一套面積3,229平方英尺的四臥單位。 2019年7月，它以$608萬（每平方英尺1,883）的價格轉手。擁有288個單位的永安公園建於1986年，距今已有34年。要考慮到舊公寓的狀況以及是否經過翻新，Edmund Tie的Tan指出。
『以老為貴』
然而，SRI的執行合伙人布魯斯•萊（Bruce Lye）表示，有些豪華公寓屬於「以老為貴」的範疇。 他補充稱，這些樓盤會繼續受到追捧，儘管年代久遠，但仍能保持住價格，可以Ardmore Park Condo、Four Seasons Park和Claymore為例。這些樓盤建造於」奢華等同於寬敞公寓「的年代。
四季園(Four Seasons Park)位於庫斯卡登步道(Cuscaden Walk)，擁有202套單位的自由產權房。去年12月，在三座塔樓之一的26層有一套6157平方英尺的5臥室頂層公寓售出了$1788萬（每平方英尺$2,904）的高價。按絕對值計算，這是於1994年建成的豪華公寓中第二高的成交價。最高價是鄰近的一套7772平方英尺的頂層公寓，在2010年8月的最後一個銷售高峰，該公寓的售價為$2300萬（每平方英尺$2,959）。
位於烏節路附近的是已有35年歷史的Claymore。 這棟擁有146個單位的豪華公寓於1985年竣工，買家對此公寓的購買興趣再度高漲。去年9月，位於兩座塔樓之一26層的一套面積4919每平方英尺的6臥室頂層公寓以$1520萬的價格售出，這是迄今為止該公寓單套單位的最高絕對價格。這套公寓的售價為每平方英尺$3,090，是自2007年7月開發高峰期以來第二高的每平方英尺成交價。當時一套2680平方英尺的三居室單位以$855萬（每平方英尺$3,190）的價格轉手。
與此同時，擁有19年歷史的Ardmore Park公寓的售價仍在每平方英尺$3,000以上，儘管周圍有更新的豪華公寓。 例如，根據 2019年12月提交的備案，三棟30層高的塔樓中的一棟塔樓，其28層有套2885平方英尺的四臥室單位以$950萬（每平方英尺$3,293）的價格轉手。
附近是擁有43個單位的Le Nouvel Ardmore。 該項目由普利茲克建築獎得主Jean Nouvel設計，是一棟獨立的36層塔樓，於2014年完工。 最近的一宗交易是一套面積4133平方英尺的四居室公寓，於去年12月以$1570萬（每平方英尺$3,800）的價格成交。
傳統黃金地段獲得青睞
富人繼續青睞的第9區和第10區的傳統黃金區域，這兩個區在烏節路周圍，例如克萊莫-阿德莫爾公園飛地；那森路及柑林路一帶；以及烏節林蔭大道、安古利亞公園、庫斯卡登步道和庫斯卡登路附近。 Lye說:「我們收到了很多關於這些區域開發項目的詢盤。」
去年年底，這些地區的共管公寓的交易量有所回升。 在安古利亞公園（Angullia Park） 21號，去年12月售出了兩套單位。其中一套是位於該棟36層塔樓的八樓，面積3154平方英尺，有四間臥室，以$1110萬（每平方英尺$3,520）成交。另一套是一個1163平方英尺的兩居室單位，以$398萬（每平方英尺$3,424）的價格被搶購。該棟54個單位36層的公寓於2014年竣工。
在引以為豪的那森(Nassim)地區，高凈值購房者感興趣的共管公寓是於2011年竣工的100個單位的Nassim Park Residences。 最新一套易手的豪宅是一套4833平方英尺的四居室公寓，於11月底以$1380萬（每平方英尺$2,855）的價格成交。
在接下來的幾個月里首次亮相的是位於Keppel Land的Nassim Hill上的101套單位的19 Nassim。
同樣有新的交易活動的是卓錦豪庭 (The Orchard Residences)，它坐落在愛雍•烏節購物中心和烏節地鐵站的上方。 這棟擁有175個單位的豪華公寓於2010年完工，租賃期為99年，地址位於烏節林蔭大道。在 12月，一套位於54層住宅大樓32樓的三居室公寓單位，面積為1,808平方英尺，以$580萬（每平方英尺$3,207）的價格易手。鄰近的一個面積為2465平方英尺的四居室單位於10月份以$830萬（每平方英尺$3,367）的價格售出。
「漣漪效應」
「在CCR新項目推出時制定的價格，肯定對二手市場上其他一些豪華公寓的價格產生了連鎖反應。」Edmund Tie的Tan表示，「我們設想在2020年銷量和價格將溫和地復甦，其背後有持續的高市場流動性和低利率做支撐。」
2018年，CCR中的轉售（2276筆交易）是新的非有地住宅銷售（537套）的4.2倍。 在去年的52個項目中，有20個項目建在第9、10、11區等傳統黃金地段。 因此，2019年CCR的新銷售數量增至894套單位，而轉售數量則縮減至1767套單位（見下表：「按銷售類型劃分的CCR未有地住宅交易」）。
在過去，CCR的大單位和頂層公寓擁有一些最低的每平方英尺價格，因為他們的大戶型意味著大的絕對價標籤。近幾年對此類大型公寓的需求在不斷上升，而且供應相對稀缺，這意味著它們的價格現在比普通公寓要高出一截。
例如，Grange Infinite的一套10,775平方英尺的複式公寓在市場上的售價為$2880萬（每平方英尺$2,673）。該複式公寓位於34層及35層，原為兩個獨立的五居室單位，面積分別為5339和543平方英尺。 業主於2008年分別以$1014萬和$1033萬購入該兩套單位，均價為每平方英尺$1,900。
業主在頂部增加了一個樓梯來連接兩個單位，並將其中一個臥室改造成家庭影院，另一個臥室改造成辦公室。據說，他花了$400多萬將這套公寓翻新成有八個臥室的豪華複式公寓。 Grange Infinite複式公寓的獨家營銷代理Lye說:「此公寓的面積、裝修和烏節路的暢通景觀使它成為當今市場上最獨特的房產之一。 事實上，這套複式公寓甚至比上面那套9462平方英尺的超級公寓還要大。
Grange Infinite於2011年竣工，共68套單位，高36層，位於Grange路。 附近是Leonie Hill路上的New Futura。 這棟擁有118套單位的永久產權公寓於2017年完工，於2018年1月推出，其中一套7836平方英尺的頂層公寓以$3628萬（每平方英尺$4,630）的價格售出。此價格較一般單位的每平方英尺$3,428的平均售價要高，這是基於截至目前所提交的備案得出的結論。
Grange Infinite的最近一筆交易是7層的一套2368平方英尺的三居室公寓。根據2019年5月提交的一份備案，它是以$450萬（每平方英尺$1,900）的價格成交。
在New Futura，最新售出的一套三居室公寓的面積為1830平方英尺，位於第9層。根據2019年6月提交的一份備案，其售價為$618萬（每平方英尺$3,379）。
轉售提振？
在CCR推出的新項目可能會繼續吸引本地和外國高凈值個人買家的興趣。 Lye認為，隨著CCR項目的啟動，預計將制定新的基準價格，轉售市場的活動在今年晚些時候應該會有所回升。在十年前推出的高端公寓Urban Suites中，最大的兩套4715平方英尺的頂層公寓於2010年2月的售價分別為$1005萬（每平方英尺$2,132）和$1043萬（每平方英尺$2,213）。
這棟擁有165套單位的永久產權市區樓房於2013年竣工。 根據2019年5月提交的一份備案，該項目最近的一筆交易是:以$530萬（每平方英尺$2,647）的價格出售一套面積為2002平方英尺的四居室公寓。與此同時，其中一套面積為4715平方英尺的複式頂層公寓現以$1350萬（每平方英尺$2,863）的價格在市場上出售，由Lye擔任獨家代理。
