# REIT觀察 多隻新加坡房托積極對沖利率上升風險

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Published: 2022-03-18
Source: 獅城新聞

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S-Reits一直在積極管理其利率風險敞口。平均而言，近75%的S-Reits流動負債直接以固定利率計算，或通過浮動對固定的利率掉期進行對沖。

鑒於受到收益率差和借貸成本的影響，利率一直是該板塊的一個關鍵驅動因素。

2022年初至今，儘管由於地緣政治的升級，宏觀經濟的不確定性以及對潛在加息預期的升溫，iEdge S-Reit指數總回報率下降了3%，但**iEdge S-REITs指數仍是全球最具防禦性的房地產投資信託指數之一**，富時EPRANareit已開發國家指數同期下跌7%。

根據最新公司文件，**目前S-Reits平均資產負債率為37.4%，遠低於50%的監管上限**。這意味著該板塊的潛在債務空間約為246億新元(根據彭博總資產數據乘以公司資產負債率)，可用於資本密集型收購。 資產負債比率最低的五隻S-REITs是砂之船房地產投資信託、純數據中心房地產投資信託、新加坡報業控股房地產投資信託、全球房地產投資信託和Lendlease 全球商業地產投資信託。

據砂之船房地產信託報告，截至2021年12月31日，其資產負債比率為26.1%，在所有S-REITs中最低。該信託指出，這顯示出投資組合的強勁基本面以及審慎的資本管理，並擴大了債務空間以尋求潛在的收購機會。

截至2021年12月31日，該信託的平均償債期限為1.2年。該信託正積極探索再融資機會，以期通過錯開債務到期日及債務金額來降低當前債務狀況的風險。

砂之船房地產投資信託公布，2021財年每單位派息（DPU）為7.104新分，同比增長8.5%。2021財年，該信託在中國的4家奧特萊斯購物中心實現總銷售額近42億元，同比增長12.3%。

該信託還觀察到，其奧特拉斯購物中心所在城市的消費趨勢持續強勁，加上與租戶緊密合作進行密集促銷活動，銷售額有所上升。

作為一家純數據中心房地產投資信託，Digital CoreREIT於2021年上市，其首次公開募股(IPO)投資組合包括遍布美國及加拿大的10個優質永久產權數據中心。

截至首次公開募股時，該信託的資產負債率為27%，顯示出充足的債務空間和潛力來推動巨大的增長前景。

在2021財年的財務報告中，新加坡報業控股房地產投資信託公布其資產負債率為30.3%。截至2021年8月31日，2.25億新元的循環信貸額度2.25億新元尚未提取，提供了充裕的債務空間及必要時的額外流動資金。

該信託指出，其貸款在2021財年以較低的利率進行了再融資，助力平均債務成本降至1.84%，2020財年的數據為2.66%。截至2022年11月30日，該信託的平均債務成本為1.68%，加權平均到期日為2.7年。