# AM阿爾法（AM alpha）的時機驅動、賦予房地產增值策略 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/kNk9B Published: 2023-03-08 Source: 獅城新聞 ![AM阿爾法（AM alpha）的時機驅動、賦予房地產增值策略](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17171879.avif?1679312594) *萊姆克（Lemke）：雖然AM阿爾法並沒有偏好，但2.5億至3.5億新元的價格範圍是我們感到非常舒適的價格（圖片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp新加坡）。* 2021年12月，AM阿爾法以2.697億新元購買了位於新加坡中央商務區的羅賓遜112號（112 Robinson），這對這家總部位於慕尼黑的家族辦公室來說是一個意外收穫。這是該集團自2009年在新加坡建立其亞太總部以來，在新加坡的首次房地產收購。 AM阿爾法有一個已房地產為重點的全球資產配置。"在亞洲有我們的投入是很重要的」，最近在新加坡的AM阿爾法的董事總經理馬丁-萊姆克（Martin Lemke）說：」由於亞洲市場在2006-2007年很熱，我們決定等待一下。而當市場冷卻下來時，我們開始收購資產。「 從2010年到2012年，AM阿爾法在亞太地區的主要城市，即上海、雪梨和東京，收購了優質的混合用途和商業辦公樓。"我們甚至在日本福島\[2011年3月的核事故\]之後購買了資產」，萊姆克說。 ![AM阿爾法（AM alpha）的時機驅動、賦予房地產增值策略](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17171880.avif?1679312593) *AM阿爾法於2021年12月以2.697億新元收購的羅賓遜112號（以前的112羅賓遜）的14層樓的原始外牆（圖片：AM阿爾法）。* 在新加坡，AM阿爾法公司探索了住宅領域，但卻專注於商業地產。"如果有意義的話，我們對進一步投資辦公空間、混合用途開發和物流物業持開放態度」，萊姆克說：」我們是非常開放的」。 在羅賓遜112號，AM阿爾法的購買價格為2,925新元/平方英尺，基於92,205平方英尺的凈可出租面積。該物業坐落在一個9,794平方英尺的永久產權土地上。 羅賓遜112號的賣家是羅賓遜新加坡控股公司（Robinson Singapore Holding），其最終控股公司是Lion Trust。高緯環球（Cushman & Wakefield）為這筆 "非市場交易 "做了中介。 現有的14層辦公大樓的上層是辦公室，下層是商店和餐飲。前任業主在2003年對其進行了重新整修。 ![AM阿爾法（AM alpha）的時機驅動、賦予房地產增值策略](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17171881.avif?1679312593) *AM阿爾法打算花費1200萬新元來改造羅賓遜112號，包括入口處的外牆 (圖片: Forum Architects)* **羅賓遜街112號1200萬新元的改造工程** AM阿爾法打算改造羅賓遜街112號，而不是拆毀和重建。萊姆克說："我們相信，像我們在羅賓遜街112號所做的那樣改造現有建築，將是未來的趨勢「。」房地產的去碳化將是未來10到15年的重點。你不能在談論去碳化的同時，炸毀現有建築並排放出數噸的碳，然後再建造一個新的建築並排放出更多的碳。" AM阿爾法打算花費1200萬新元來改造該物業，包括入口牆面、接待區、洗手間、電梯和電梯廳，並在大樓後部增加後端設施。"我們要清除所有的舊式配件，並引入一個現代化的建築」，萊姆克說。 該建築將保留其BCA綠色標誌白金評級（Green Mark Platinum）。」我的堅信，如果你不關注ESG，你可能在短期內做得很好，但你可能在長期內面臨一些壓力」，萊姆克說：」這也是為什麼我們要在羅賓遜112號維持我們的綠色標誌白金評級"。 ![AM阿爾法（AM alpha）的時機驅動、賦予房地產增值策略](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17171882.avif?1679312593) *AM阿爾法打算花費1200萬新元來改造羅賓遜112號，包括入口處的外牆 (圖片: Forum Architects)* 一樓的一些零售空間將為創建一個更受歡迎的入口和接待區讓路。他補充說："整個入門體驗將是不同的"。他指出：」這裡還將有一個新的咖啡館，好到讓人們想去那裡，而不是在去辦公室的路上喝咖啡"。 羅賓遜112號的翻新工程於2022年第四季度開始，AM阿爾法打算在2023年第三季度完成。 羅賓遜街112號已租出85%，現有租戶包括金融和專業服務以及諮詢公司。AM阿爾法希望騰出一些整層樓用於聯合辦公空間。萊姆克說："我相信聯合辦公對於今天的辦公樓來說仍然是有意義的，特別是對於那些有從外地來的高管和客戶的租客」，萊姆克說。 ![AM阿爾法（AM alpha）的時機驅動、賦予房地產增值策略](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17171883.avif?1679312593) *正在進行整修的新大廳，目標是在2023年第三季度完成 (圖片: Forum Architects)* **正在尋找 多一兩個機會** AM阿爾法正在為其新加坡的投資組合尋找 "一到兩個 "辦公或商業混合用途物業。"新加坡的辦公空間不足」，萊姆克說：」新的項目有限，新建的空間基本上已經預租，許多老的辦公樓，如安盛大廈（AXA Tower）和富士施樂大廈（Fuji Xerox Towers）已經被拆毀，為新的綜合開發項目讓路。" 雖然仍有對 "頂級辦公空間 "和經濟型辦公空間的市場需求，但 "對於那些想要高質量空間的中型客戶來說，沒有太多適合的空間」，萊姆克說。"我們相信，羅賓遜112號可以很好地填補這一空白。」 雖然AM阿爾法本身沒有偏好，但2.5億至3.5億新元的價格範圍是 "我們感到非常舒適的價位」，萊姆克說：」我們不是尋求數十億新元資產的人。「 萊姆克"不喜歡 「非永久地契物業，更喜歡購買永久地契資產」。他說："據我觀察，永久地契的資產越來越少了。」 ![AM阿爾法（AM alpha）的時機驅動、賦予房地產增值策略](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17171884.avif?1679312592) *位於倫敦科爾曼街（Coleman Street）的混合用途建築，靠近英格蘭銀行（Bank of England），AM阿爾法於1月底購買（圖片：AM阿爾法）。* **'良好的購買機會'** 順便說一下，萊姆克在2021年7月被任命為歐洲非上市房地產工具投資者協會（European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles (INREV) ）的主席。 作為一家公司，AM阿爾法已經通過了氣候研究夥伴，從2022年5月起獲得 "氣候中立」認證。因此，該公司有一個類似的策略，即通過為其全球投資組合改造現有建築來實現增值。 1月30日，該家族辦公室收購了位於倫敦科爾曼街（Coleman Street ）的一棟混合用途建築。該建築有辦公室、零售和娛樂單位，離Moorgate僅一條街，靠近英格蘭銀行（Bank of England）。AM阿爾法打算提升該物業，包括重新設計外牆，安裝末端設施和提高建築的能源效率。 AM阿爾法以來自漢堡的基金經理所代表的幾個投資者的名義收購了科爾曼街的房產。該建築的賣家是資產管理公司Abrdn plc。 "倫敦市場已經從最高水平向下調整了- 20%至25%」，萊姆克觀察到，」這是一個購買的好機會。「 Cushman & Wakefield和Eversheds Sutherland律師事務所就該交易為AM阿爾法提供了諮詢服務。Squarebrook和CMS為Abrdn的銷售提供諮詢服務。這座位於科爾曼街的五層樓房，建築面積為2500平方米（26910平方英尺）。該物業建於1981年，在2013年進行了部分翻修。 ![AM阿爾法（AM alpha）的時機驅動、賦予房地產增值策略](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17171885.avif?1679312592) *位於科爾曼街的建築底層的餐飲和零售單位（圖片：AM阿爾法）。* **起源** AM阿爾法成立於2006年，最初只是一個家庭的房地產投資工具。萊姆克說："我們想首先建立我們自己的家族辦公室，並證明它是可行的，一旦我們有了一個業績記錄，表明我們能做什麼，我們就邀請其他家庭加入。」 今天，AM阿爾法更像是一個多家族辦公室，因為它管理著位於歐洲的幾個家族的房地產資產。萊姆克說："我們為不同的家庭做房地產分配。一些機構投資者也參與了與該公司的共同投資。「 雖然該公司沒有披露管理的總資產，但萊姆克說 "它處於在零到100億歐元（143億新元）之間"。萊姆克強調說：「在收購資產時，該公司對與他人建立合資企業持開放態度，但我們更傾向於擁有控制權。」 ![AM阿爾法（AM alpha）的時機驅動、賦予房地產增值策略](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17171886.avif?1679312592) *AM阿爾法公司正在將位於曼徹斯特市場街（Market Street）和高街（High Street ）拐角處的標誌性的Rylands大樓改造成一個包括零售、休閒和辦公空間的綜合發展項目。它以前是Debenhams百貨公司的所在地（圖片：AM阿爾法）* **早期的探索** 它在亞太地區的第一次收購是在中國，即2010年2月以1.5億歐元購買的上海前天辰玫瑰廣場（Tianchen Rose Plaza）。該物業是一座位於四川北路的商業建築，擁有辦公和零售空間。AM阿爾法對該建築進行了翻新，並在2012年重新開業，成為一個中等規模的購物商場One Prime。 隨後，AM阿爾法在2015年出售了該建築。"我們看到了零售業即將面臨的壓力」，萊姆克說：「辦公空間已被完全占用，租金也很高，我們認為這是一個出售的好時機。「 他們為該物業找到了一個當地買家，並能夠從銷售中獲得 "豐厚的利潤"。 該公司還沒有在中國進行再投資，儘管萊姆克看到了未來的機會。在日本，AM阿爾法在十多年前已專注於東京的優質商業建築。它在2010年7月的第一次收購是位於青山（Aoyama）商業區的Renai Aoyama大廈，距離表參道（Omotesando）和外苑前（Gaienmae）車站只有4分鐘的步行路程。第二處房產Axall Roponggi是在2012年4月購買的，即福島核災難發生一年後。這座商業大樓距離六本木（Roppongi）車站僅有一分鐘的步行路程。該公司已經剝離了東京的兩處辦公樓資產。 ![AM阿爾法（AM alpha）的時機驅動、賦予房地產增值策略](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17171887.avif?1679312591) *2020年3月，它在東京收購了一個由25個住宅物業組成的投資組合（圖片：AM阿爾法）。* **在日本開展多家庭住宅業務** 此後，AM阿爾法轉向了日本的多戶住宅領域。2020年3月，它在東京收購了一個由25個住宅物業組成的資產。在收購時，有四個物業已經完工，其餘的處於不同的完工和移交階段。AM阿爾法與日本的一家建築公司有合作關係，以建造這些房產。該公司還確保這些建築是節能的，並有一個能源評級。 "我們仍然相信，住宅，特別是在東京 - 以及在該國其他地區，如大阪 - 將非常穩定」，萊姆克說：」我們仍然在向該市場部署資本。」 其他國際投資者也在日本的多戶住宅領域尋找機會。"越來越多次，我們看到來自其他公司的同行」，萊姆克說：」但我們很早就進入了日本住宅市場」。 去年9月，安盛投資管理公司（AXA Investment Managers）以4.21億新元（5.678億新元）的價格收購了日本境內的33處房產組合。這些物業包括大東京地區和大大阪地區的多戶建築（29個）和專門建造的學生住房項目（4個）。2022年3月，安聯不動產以其安聯不動產亞太日本多戶型基金1（Allianz Real Estate Asia Pacific Japan Multi-Family Fund 1）以9000萬新元收購了東京的多戶型住宅資產組合。 萊姆克認為，在日本多戶住宅領域的成功最終取決於專業知識和經驗。他說："住宅是你能買到的資產管理最密集的資產類別。我們過去常說，'如果你能管理住宅資產，你就能管理寫字樓』「。 ![AM阿爾法（AM alpha）的時機驅動、賦予房地產增值策略](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17171888.avif?1679312591) *AM阿爾法於2019年4月收購了位於布里斯班新興的Fortitude Valley區的這棟列入遺產名錄的綜合建築（圖片：AM阿爾法）。* **在澳大利亞進行再投資** 在澳大利亞，AM阿爾法也退出了其原有的辦公樓資產。那是一棟位於喬治街（George Street）309號的辦公樓，它在2011年10月以6875萬澳元收購。它在2015年以1.123億澳元的價格出售了這棟樓，價格高出1.63倍。 "當我們在2011年進入澳大利亞時，這是一個購買的好時機「，萊姆克說：」市場在下滑，空置率和利率都很高。對我們來說，這是一個完美的進場時機。" AM阿爾法在澳大利亞進行了再投資，於2018年12月收購了布里斯班中央商務區的179 North Quay辦公樓，隨後於2019年4月收購了布里斯班新興的Fortitude Valley區被列入遺產名錄的混合用途建築。AM阿爾法在 "非市場交易 "中購買了位於Fortitude Valley區的殖民主義風格的前TC Beirne百貨公司。 ![AM阿爾法（AM alpha）的時機驅動、賦予房地產增值策略](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17171889.avif?1679312591) *AM阿爾法於2018年12月收購了布里斯班CBD的179 North Quay辦公大樓（圖片：AM阿爾法）。* 2021年，AM阿爾法完成了迄今為止在澳大利亞最大的工業資產的收購，以9800萬澳元的價格從SCT物流公司購買了阿德萊德的Treasury Wine Estates聯運設施。 "我們很幸運地得到了這項資產，"萊姆克說：」那是在封鎖期間。但幸運的是，我們已經看到了這個房產，並了解它的一切。而且除了我們，沒有外國買家。" 去年8月，就在購買一年後，AM阿爾法以1.21億澳元（1.097億新元）的價格出售了財政部葡萄酒莊園聯運設施。買家是雪梨的基金經理Fife Capital。 ![AM阿爾法（AM alpha）的時機驅動、賦予房地產增值策略](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17171890.avif?1679312590) *去年，AM阿爾法以1.21億澳元的價格出售了Treasury Wine Estates聯運設施，這距離它以9800萬澳元的價格購買該物業僅一年時間（圖片：AM阿爾法）。* AM阿爾法在阿德萊德購買房產是為了更長遠的發展。"但我們收到了一家經紀公司的詢問，問他們是否可以介紹一個潛在的買家，"萊姆克說：」我們同意進行會談。用出售的錢，我們可以重新投資於其他方面。" 萊姆克將AM阿爾法的投資風格描述為 "時間驅動"。他認為現在是AM阿爾法 "購買全球資產"的好時機。他說，AM阿爾法在亞太地區最喜歡的市場是新加坡、日本、韓國和澳大利亞。"歐洲正準備進行大規模的調整，這也是一個機會。"