# 新加坡百萬組屋越來越多！等BTO、買轉售組屋、還是租房？
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Published: 2025-08-26
Source: 獅城新聞
在新加坡，結婚買房其實並不是件很困難的事，很多大學生情侶在畢業前就會互定終生，「你願意和我一起申請BTO」被稱作是新加坡現實又浪漫的告白。
但到2025年，開啟婚姻生活不僅意味著籌備婚禮，更得與不斷攀升的組屋價格賽跑。2025年第二季度，中央區、大巴窯和女皇鎮的四房式轉售組屋中位數價格均突破百萬新元大關。僅當季度就有創紀錄的415套百萬轉售組屋成交。截至2025年底，組屋轉售價已連續23個季度上漲。
轉售價飆升和天文數字般的估值，正重塑著傳統"申購預購組屋然後等待"的模式。本文將為新婚或剛訂婚的伴侶分析首套住房的選擇方案，趁房價尚未更加遙不可及之前。
新加坡情侶的買房四大選項
目前，若你和伴侶計劃在2025年結婚，獲取首套住房有四個主要途徑，簡而言之利弊如下：
• 申購預購組屋（BTO）：價格較低但需長時間等待
• 購買轉售組屋：可快速入住但價格更高
• 直接向建屋局HDB租房：成本較低但資格要求嚴苛
• 在公開市場租房：靈活性強但月租成本高昂
每種方式都需在時間、成本、靈活性和資格之間權衡。下文將詳細拆解，助你和伴侶找到最適合雙方感情狀態、預算和未來規劃的方案。
申購BTO：低成本與長等待的博弈
優勢：
• 價格低於轉售市場
• 可申請最高額公積金購房補貼
• 全新單位附帶99年產權
• 新項目通常配套新興設施與交通樞紐
• 首次購房夫妻享有優先抽籤權
劣勢：
• 3-5年等待期
• 需解決過渡住房（租房或與家人同住）
• 中籤率受房源和抽籤結果制約
• 成熟社區中籤機率更低
• 黃金地段房源少且申請競爭激烈
若時間充裕，直接申請BTO組屋仍是性價比最高的選擇。2025年建屋局將通過三次銷售活動推出約19,600套BTO單位，含3,800套縮短等候時間（SWT）戶型。
但需要注意的是，雖然供應量較往年顯著增加，但供需矛盾依然存在：2024年10月BTO申請率達4.16（2022年8月為7.8），2025年7月最新項目四房式單位首購族申請率介於1.2-6.7（即每個單位有1.2-6.7人同時申請）。
如果你想申請BTO，就務必要關注當局預計在2025年10月推出的9,100套單位將分布於宏茂橋、勿洛、碧山、紅山、裕廊東、盛港、大巴窯和義順等8個新舊混合社區。欲參與者需在2025年9月15日前提交有效的住房資格（HFE）信函。
轉售組屋：高成本換即時入住
優勢：
• 可疊加多項公積金補貼
• 地段選擇更廣含成熟社區
• 即刻入住無等待期
• 舊式戶型空間更大
劣勢：
• 目前的購房價高昂（2025年第二季度有415套百萬轉售成交）
• 老舊單位產權年限影響轉售值與貸款
• 老屋裝修成本可能較高
黃金地段四房式轉售價已破百萬，但好處是，購買轉售組屋依舊能夠獲得下面三個補貼可顯著緩解購房壓力，即公積金住房補貼（最高8萬新元）、增強型補貼（最高12萬新元）及近居補貼（最高3萬新元）。
但需注意的是，老舊單位剩餘產權年限可能影響後續融資選擇。
如果你目前想要貸款買房的話，隨著新加坡基準利率三個月SORA目前調低，房貸利率也相應地下降了不少，目前銀行房貸利率比建屋局房貸利率更低：
直租組屋：低成本與嚴門檻並存
如果你想像建屋局租房作為過渡，可通過公共租賃計劃或育嬰臨時住房計劃（PPHS）申請：
• 租金最低至26-33新元（一房式/月收入低於800新元）
• 資格嚴苛：無其他住房選項或家庭支持者優先
• 最高租金為205-275新元（二房式/月收入801-1500新元）
然而，PPHS計劃只針對滿足下麵條件的人群開放，因此並不是所有情侶都有資格，大多數情況下，它只能作為你買房前的一個過渡準備：
• 面向月收入≤7,000新元且已申購未竣工組屋的夫妻
• 租金區間：400新元（武吉班讓、金文泰等二房）至1,500新元（中峇魯、紅山四房）
• 未婚夫妻需在取鑰匙後3個月內完成結婚登記
公開市場租房：靈活性與成本的平衡
優勢：
• 即時入住與靈活租期
• 地段戶型選擇自由
• 無長期購房約束
劣勢：
• 月租高昂（2025年Q2四房式月租：中央區4,440新元、女皇鎮4,000新元、大巴窯3,600新元）
• 租金不產生資產收益
• 押金與公用事業費增加初期支出
符合PPHS資格者可通過開放市場租房並每月獲300新元補貼（2025年分兩批發放）。簽約前需確認業主已獲建屋局出租許可，且租約包含相關保障條款。
新婚伴侶的決策三步法
步驟一：核查補貼資格
• 增強型公積金住房補貼（EHG）：最高12萬新元（收入上限9,000新元）
• 公積金住房補貼：最高8萬新元（收入上限14,000新元）
• 近居補貼（PHG）：最高3萬新元
• PPHS租賃券：每月300新元
步驟二：規劃財務方案
• 計算家庭總收入並確保房貸還款不超過MSR/TDSR限制（目前MSR）
• 綜合考量首付、裝修、搬遷及潛在租金支出
**①每月償還貸款比率（Mortgage Servicing Ratio，MSR）：**你每月的月供**不得超過每月總收入的30%**。（每月總收入不包括僱主繳納的公積金繳款）
**②總償債率頂限（Total Debt Servicing Ratio，TDSR）：**新加坡金融局規定**買家所有各種各樣的貸款，每月償還數額不得超過月入的60％**
步驟三：設定時間線
• 急迫入住：轉售組屋或公開市場租賃
• 長期規劃：BTO申購
• 過渡方案：PPHS或租賃券
• 最低支出：公共租賃計劃（符合資格者）
對於多數夫妻而言，沒有標準答案。最佳方案永遠取決於你的時間表、預算以及對共同生活的想像。無論是耐心等待BTO、果斷入手轉售單位還是暫時租賃，在持續上漲的市場中，唯有認清補貼政策、理清財務狀況、理性規劃時間，方能做出明智決策。