# 第五篇：新加坡私人住宅購買流程

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Published: 2022-01-13
Source: 獅城新聞

**![第五篇：新加坡私人住宅購買流程](https://www.shicheng.news/images/image/1687/16872581.avif?1643360416)**



 **一、新加坡購買私宅流程**

**（一）購房的準備工作**

第一步: 了解購買資格

A. 帶地皮的洋房獨立式，半獨立式洋房，排屋（俗稱「別墅」或「有地住宅「）只有新加坡公民可以購買，但是聖淘沙島的別墅及排屋外國人可以申請購買。

B. 外國人或永久居民可以購買大部分的公寓產業，包括住滿五年（限永久居民）和十年（含外國人）以上的執行共管公寓。公寓地契: 分為永久地契和非永久地契（99年，103年，999年等）兩種。

第二步：了解財務狀況

要確認自身的財務狀況和購房預算，進而根據自己的需求選擇合適的房產，並確認有足夠的資金及貸款能力完成購房交易。除了房價的金額之外，還需要預備印花稅，律師費等費用。申請住房貸款最高可達房價的80%，最新年利率約為1.5% – 2%, 依據貸款配套略有變化。

第三步：了解樓盤類型

新加坡公寓產業從樓盤現狀來看可以分為：新樓盤和轉售樓盤。新樓盤又可分為期房和新樓盤現房，其中期房是指在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋，即指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證（大產證）止，在這一期間的商品房；新樓盤現房是指消費者在購買時已經通過交付標準的各項驗收，可以正式入駐的物業。

新加坡住房面積不包括公攤，新加坡所有房產都是以套內面積計算，也就是住房外牆以內的所有面積，包括單位內房間隔牆的面積，所以比真正的實際使用面積要稍微小一些。但是陽台計算全面積。買房通常至少贈送一個車位。

第四步：看房支付定金

在選擇了適合的房產之後，需要支付定金，之後便是通過律師完成各項購房手續。

**（二）購買新樓盤（期房或從開發商買房）流程**

購買期房，從下訂金直到交房，根據工程進度大約最多3 年時間。

第一步：買家支付房價5%作為定金, 簽訂購房意向書Option to Purchase (OTP)。

第二步：開發商向買家出具Sales and Purchase （S&P）Agreement，即房屋預售協議（正式買賣合約），預售協議必須使用政府規定的標準格式。S&P會詳細介紹戶型，房間大小，裝修材料，家電，保修期等。

第三步：房屋預售協議自開發商將購買合同和地契副本交給購房者或其律師之日起三周後過期。買家在該期限內決定是否購買，如買家不願購買則需支付已交定金的1/4作為違約金，開發商將剩餘的3/4退還給買家。

第四步：如買家決定購買該房產，則需簽署律師協議，之後的購房事宜可由律師協助辦理。

第五步：買家在收到協議三周內簽署預售協議。

第六步：買家應自簽訂購買合同之日起14日內向稅務局支付印花稅。印花稅為總房款的3%減去5400新幣。外國人需要支付印花稅為總房款的18%減去5400新幣。

第七步：買家在自簽訂協議起的八周內需支付15%購房款（包含定金共20%）。

第八步：買家可通過律師辦理簽署貸款及轉讓（抵押）協議。

第九步：買家根據樓盤進度付清剩餘的80%款項（參看下圖），最後律師協助辦理登記手續，交房，驗房。

**（三）購買轉售樓盤（二手房）流程**

購買現房，從下訂金到完成買房手續入住需要2-3 個月時間。

第一步：買家繳納總房款的1%作為定金後，賣方提供Option to Purchase給買方，即房屋預售協議。

第二步：通常買家有兩個星期的時間來執行房屋預售協議，這個時間長短是可以商量的。這期間，如果需要貸款，買家可提供購房協議向銀行申請貸款。如果到期未執行合同，則所有定金歸賣方所有。

第三步：貸款批准後，買家決定購買此單位，需要執行合約，即需要通過律師簽署Option to Purchase，並支付４％的執行費（exercise fee）給賣方律師。執行合約兩個星期內，買家需支付相應的購房印花稅（stamp duty）。

第四步：應在自簽訂房屋預售合同之日起 (執行合約) 8周內(也可依據買賣雙方在10-12周內)完成房產交易。交易完成日的前兩個星期，買家需要將其餘首付部分（如果貸款80%，餘下首付就是15%）交給買方律師的託管帳戶。

**二、新加坡購買私宅如何計算印花稅和其他費用**

公寓買家無須支付中介費，律師費大約新幣2500-3000新幣左右。 購房印花稅根據購買人身份和購買套數而有所不同，具體可見下表：

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**（一） 印花稅**  

印花稅 = 房價的3% - 5400

假設房價是100萬，那麼印花稅等於100 x 3% - 5400 = 30000 – 5400 = 24600

**（二）額外買方印花稅**  

外國買家目前要繳付額外印花稅，相等於房價的15%

新加坡永久居民也要繳付額外印花稅，相等於房價的5%

新加坡公民買第二套住房要繳付額外印花稅，相等於房價的7%

**（三） 律師費**

新加坡房產交易的買賣雙方都必須委託律師辦理交易程序。根據不同的房價計算律師費，律師費通常從新幣2500到3000不等。

**（四） 估價費和保險費用**

如果申請銀行貸款，那麼銀行就要對房產進行估價，估價費最低大約250 +GST新幣需要由買方支付給估價公司。另外每年須支付房屋的保險費用。

**（五）、買賣佣金**

私人房產：賣方需付房價的1-2%；買方無需支付任何佣金給為自己服務的經紀

政府組屋：賣方需付房價的2%；買方需付房價的1%

政府嚴格規定，同一個房產經紀不能服務買賣雙方並收取雙方的佣金

**（六）成為業主以後，需要支付的費用**

1、 物業管理費

物業管理費根據房產的面積計算，房產面積越大支付越多，通常3房單位每月的物業管理費介於200到400新幣。

2、 房產稅

稅務局收取的稅率分為出租和自住兩種。稅務局根據市價評估房產的租金，新政策從2014年1月1日實行，具體細節參考附件四。

屋主自住的稅率：首8000新幣為0，之後的最低稅率區間為4％，然後逐漸增加至最高的15％。

舉例：X先生的房產屬於自住，但是市場年租金是36000新幣，他每年需繳納的房產稅為：首8000新幣免稅，接下來的28000新幣需要徵收的 房產稅是 28000 X 4% = 1120，所以X先生需要繳納的房產稅為每年1120新幣

屋主出租房產的稅率： 租金收益的首3萬按照10% 繳納房產稅，隨後逐漸增加至最高19％。

舉例：X先生的房產出租，他每年需要繳納的房產稅為30000 X 10% = 3000，隨後6000 X11%=660，合計3660。