# 組屋升級 換房還是多買一套 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/lNzPY Published: 2022-02-03 Source: 獅城新聞 ![組屋升級 換房還是多買一套](https://www.shicheng.news/images/image/1689/16890764.avif?1643814057) **換房還是買多一套？** 很多人組屋滿五年後會糾結到底是再買一套公寓，還是賣掉組屋升級到公寓？ 這種糾結是因為你有**買家額外印花稅ABSD**，如果是購買二套房，現在需要額外付出17％或者25%的印花稅，這17％是以第二套房的價格計算，而不是舊房。一般上，新房總是會好一些，一百萬新幣的話，那這額外的稅就是十七萬，兩百萬就是三十四萬。 有童鞋可能認為組屋租售比高，希望留著組屋收租金，但組屋需要出租多少年才能收回這筆額外付出的印花稅？ 這個可以根據自己組屋的出租的潛在租金，以及想買的新房預算去做計算；我就直接搞了個表格公式 (X是公寓價格，Y是組屋價格，組屋租售比假設為3%，假設出租5年可以持平） 3Y/17X=1/5 X=0.88Y 比較組屋的出租收益跟公寓價格的額外印花稅，很容易就可以得出來： 如果公寓價格超過組屋價格的0.88倍就應該出售組屋 而如果低於0.88倍就可以保留組屋 市場上應該沒有低於0.88倍組屋價格的公寓，因此，從投資的角度考慮，出售組屋是明智的。 另一方面，出售組屋的話，組屋的售房款可以用於新房的首付，減輕首付的壓力，或者說，提高首付的預算。 首付的預算越高，可以選擇的房子就越多。 選擇，我認為是最重要的；選擇越多，越能夠在交易中保持「靈活性」，即有更多的空間去達成划算的交易 **賣房** **時間安排** 目前組屋從買家執行OTP，到交易完成，大概需要兩個半月到3個半月；而購買公寓，從簽署OTP後則需要在兩個月內支付首付。 這其中的時間需要規劃得非常準確，才可以趕得上兩邊的支付；否則為了穩妥，則需要去跟銀行申請**bridge loan**過橋貸款。 如果HDB賣房的手續出現任何延遲，無法在規劃時間內拿到賣房款，趕不上首付的話，那結果會是非常非常糟糕（不至於買不成房子，但有各種煩人手續跟開支），一定一定要避免。 底線是必須等HDB的買家執行OTP，即付完5000元後再啟動公寓購買的手續，否則買家毀約，對方損失的只是1000塊OTP訂金，而公寓購買出現問題，損失則是以萬為單位。 **找經紀** 賣HDB的手續其實非常簡單，不通過經紀，自己賣也行的；但如果有靠譜的經紀，則可以在短時間內找到足夠多的買家，並且以足夠高的溢價賣出去。 往往相比自己賣，可以省時間，而溢價也可以覆蓋掉經紀的佣金；所以，不要認為說通過經紀賣房，是被經紀賺了！ 自己賣，花的時間長，也難以賣出最高價；但找好的經紀，可以快速以高價出手，即便扣除佣金，自己到手的錢也很可能更多，而且又省事、省時間；賣房，所以我推薦找經紀。 組屋賣家的佣金標準是2％，也有收低的經紀，比方說1％；同樣的道理，收2%的經紀，往往也是會更有效率；當然，也不排除優秀的經紀樂意少收佣金。 **確定售價** 賣房，最重要的是確定價格，新加坡所有房產交易都需要公開，樓盤、樓層、面積、價格、交易時間，都統統可查。 所以，其實在新加坡永遠都不需要問朋友，說你家房子買了多少錢。想八卦，上網即可，認準下面兩個網站就夠了： propertyguru.com srx.com.sg 查閱自己小區的歷史銷售價格走勢以及在售的房子價格。那麼，自己房子大概值多少錢，是可以有譜的； 當然，如果懶得做功課，也可以找經紀去來幫我們做分析，問他們說房子可以賣多少錢；一個經紀分析不夠充分，那就找兩個，不行那就三個。 找經紀，始亂終棄是完全可以的。就說自己要找一個經紀簽獨家，但簽哪個，要看他們的表現，讓他們自己去爭取好了。不爭取，那就換別的經紀。 反正，經紀是很多的，當然，要找ERA/propertynex/huttons等大公司的經紀；公司規模大，經紀有的各種資源會多一些。 分析完售價後，可以自己有一個成交的心理價位，然後加一點掛出去。 心理價位可以跟經紀溝通，『底價』告訴經紀是無所謂的，反正最後簽不簽OTP是看自己，如果房子銷售情況好，坐地起價也是完全可以的（售價越高，經紀佣金越高，經紀是有動力把房子賣出高價的）。當然，也不要太離譜，否則會被買家跟經紀討厭。 一切其實是取決於自己的房子好不好賣，而好賣與否，自己當然得心裡有數；房產最重要的三要素是啥？ 地段、地段、地段。 如果還要加上一條，那就是地契年限。 **買房** **了解市場** 賣房的同時，也要開始去尋覓新房；首先，自己先逛逛房產網站、公眾號，要對目前全島在售的樓盤有大概的了解，對於公眾號的一些信息要批判地理解。 要全面的獲取信息，然後，確定一些硬性過濾條件。 新房買房流程： 當天簽訂選購權合同（OTP，Option to Purchase), 付款 5%； 六到八周內簽訂購買合同（sales&Purchase Agreement)，付款15%，辦好銀行貸款（銀行貸款一般需要提前確定好可貸款數額，以免最後時刻無法拿到貸款而毀約）； 銀行會按照工程建造進度付錢； 入住後一年是發展商的保修期，一年後銀行會繳付最後的15%尾款。 二手公寓購買流程 當天簽訂選購合同（OTP, Option To Purchase), 付款1%定金； 兩到三周後執行選購合同，付款4%； 6到8周申請銀行貸款，然後付清尾款交房。 **自己搞定？還是找經紀？** 對，買房是一定一定要找經紀的，因為，買家不用付經紀佣金，而且，可以有人開著接送看房，何樂而不為？ 經紀的另一個作用是，砍價！ 一套公寓動輒過百萬，沒有不可以講價的；砍個一萬，那也可以買不少電器了。 如果這個樓盤特別搶手，坐地起價？那就換別的樓盤好了。 買房，心態一定要好，千萬千萬不要對某個樓盤甚至某個單位偏執；一旦被限制住，有了執念，就難以達成好的交易。 **心態要好** 新加坡整體的房產價格透明，供應也充足；大多數情況下是一分錢一分貨；買不到這裡，就買那裡，都不會差到哪裡去的。 千萬要記得，好房子是很多的；那些被哄搶的樓盤，往往才可能是價格虛高。 保留一兩個備選項，情感上千萬不要糾結於某個具體樓盤、甚至單位；心態要好，非常重要。 得益於政府的政策，新加坡房產市場是非常健康的，訊息透明、供應充足、經紀服務專業，無論是買房還是賣房，應該都能夠高效地完成！ 如果你的預算足夠多，在購買一套後還有餘力。 ![組屋升級 換房還是多買一套](https://www.shicheng.news/images/image/1689/16890765.avif?1643812982)