今年6月以來，香港接連發生暴力衝突。該事件的發生有許多深層次的原因，其中重要原因之一是香港的高房價、貧富差距較大的現狀引發了年輕人對社會的不滿。相比之下，同樣作為國際大都市的新加坡，其住房市場發展更加健康，較好地保障了絕大多數公民的住房權利，人民更加安居樂業而基本不用為住房問題發愁。
香港和新加坡兩個地區在經濟體量、人口規模和國際地位上都較為接近，具有較強的可比性。我們將主要就香港和新加坡的住房市場進行對比分析並探究其背後原因。此外，專題中還加入了具有一定可比性的中國大陸地區的城市上海市進行對比，並期望從香港和新加坡的住房發展模式上找到可借鑑的經驗。
《香港、新加坡和上海房價泡沫與住房狀況比較（之一）》
三地房價比較
1979年底，香港與新加坡私人住宅房價指數基本處於同一水平，截止2019年2季度，香港名義房價指數上漲了22.9倍，而新加坡僅上漲了10.9倍。
2008年以前，二者的走勢以及絕對值的差距不大，而2008年金融危機後，二者出現了明顯的分化：2008底至2019年2季度，香港房價上漲了2.7倍，一直處於快速上漲趨勢中；同期新加坡房價僅上漲30%，並且漲幅主要來自金融危機後，即2009年至2010年的政府大力救市期間，2010年後房價基本保持穩定。
以1999年為基準，我們計算了上海商品住宅（即對應香港和新加坡的私人住宅）的名義房價指數。
1999年至2018年，上海房價上漲了8.7倍，同期，香港與新加坡的漲幅分別為286%和56%，均小於上海。
但有一點需要指出，我國1998年商品房改革後，上海住房市場處於高速發展階段，而香港和新加坡則市場發展時間長，市場更加成熟。因此，上海與香港和新加坡的市場發展階段不同，房價漲幅更大是有一定合理性的。
為了更加直觀地體現房價上漲的真實水平，我們比較了香港和新加坡剔除通貨膨脹後的房價指數，即實際房價指數。
1998年至2018年3季度，新加坡實際房價指數基本處於70至120的區間內震盪，沒有上行的趨勢，表明新加坡私人住宅的價格漲幅基本與通貨膨脹相符，處於健康的水平。
相比之下，香港的私人住宅實際房價則從2002年後一直處於明顯的上升趨勢中，截止2018年3季度，上漲了3.0倍，這表明近15年來，香港私人住宅房價的上漲幅度過大，屬於非良性的上漲，難以長期持續。
同期，上海實際房價上漲了4.2倍，漲幅大於香港，房價上漲過快，這也與98年房改之後，上海住房市場處於青春期、長個子的階段有很大關係。
總而言之，單看房價漲幅，香港房價40年暴漲23倍，尤其是2011年以來持續大漲（港府調控效果不明顯），滋生了新的泡沫！尤其是與新加坡的健康狀況相比，香港樓市扭曲而病重！
今年二季度以來，香港房價出現的下跌態勢，部分小區跌幅較明顯，比如太古城房價已跌回3年前。但老楊認為，香港房價，回到3年還不夠！2011年開始出現泡沫，應跌回到2013年左右。
