# 炙手可熱的社區商業該怎麼玩？不妨借鑑新加坡模式 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/lrVzP Published: 2019-08-23 Source: 獅城新聞 ![炙手可熱的社區商業該怎麼玩？不妨借鑑新加坡模式](https://www.shicheng.news/images/image/1579/15794598.avif?1589860535) 新加坡荷蘭村 由於消費升級、電商衝擊等一系列原因，實體商業競爭愈發激烈。社區商業作為「打通商業最後一公里」的形態，逐漸顯示出強大的勢能。 社區商業的主要服務對象是 1-3 公里社區範圍內的居住，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的，輻射人口通常在 20 萬人以下，核心區域 5-10 萬人。基本功能是滿足購物、修理服務、餐飲、綜合服務、休閒娛樂等需求，具有較強針對性。如果說大型購物中心是城市商業的「主動脈」，那麼社區商業則像一根根「毛細血管」，深入到各個小單元。 按照住宅商業配套最低比例 10% 計算，未來國內社區商業施工量至少達 5.36 億㎡，這個體量換算為具體數目，預計到 2030 年，國內將形成至少 2 萬個新社區商業。「家門口經濟」已經成為不可忽視的消費力，如何把握住這這個萬億級的消費市場？ ![炙手可熱的社區商業該怎麼玩？不妨借鑑新加坡模式](https://www.shicheng.news/images/image/1579/15794599.avif?1589860535) 萊佛士荷蘭村商場擁有眾多便利設施和服務 **新加坡的「玩法」** 作為最早出現社區商業的亞洲國家之一，新加坡的商業地產發展起源於七零年代烏節路，並在 2000-2010 年的十年間實現了快速發展，目前形成了烏節路、濱海灣、港灣區、牛車水四大商業集中區域，儘管各大商圈都集中在獨立的區域內，但都能以高效、便利的公共運輸貫穿其中。 新加坡擁有亞洲規模最大的房地產集團之一凱德集團、鵬瑞利、豐樹集團、吉寶置業、星獅集團等許多世界知名開發商。更有一大批標杆商業項目：濱海灣金沙綜合旅遊度假區、聖淘沙綜合性旅遊設施、The Star Vista 娛樂購物中心、烏節路 IONOrchard 國際級頂尖商場等。 新加坡建屋發展局將購物中心、公交車與地鐵樞紐中轉站、商業街，圍繞著居住區域連接在一起，共同完成了商務、商業、公共服務和居住的功能合一。交通結合 TOD 模式（transit-oriented development，以公共運輸為導向的開發），為居民出行提供了極大便利，連接地鐵的冷氣巴士轉換站讓市民在舒適的室內空間即可實現交通變更。 ![炙手可熱的社區商業該怎麼玩？不妨借鑑新加坡模式](https://www.shicheng.news/images/image/1579/15794600.avif?1589860535) 濱海灣金沙酒店配備世界最大的屋頂無邊泳池 普遍的新加坡社區商業設置位置，距離居住區最遠的距離也不過 500 米。這個數字借鑑了國外的研究成果，研究顯示，溫帶地區生活的人們願意走路的距離是 600 米，而新加坡處於熱帶地區，露天環境下人們只願意行走 400 米。但因 400 米半徑面積過小，而 500 米恰好可以環繞起一個有足夠數量居民往來的中心，這也是最經濟利用土地，同時又足以為居民提供便利的方法。 與國內尚在摸索和學習階段相比，新加坡社區商業的模式還有許多先進之處，比如根據城市發展開展合理的規劃；為退出機制和長期收入制定規範的發展模式與策略；通過合理的定位和營銷策略獲取可持續的收入；系統化的運營和管理體系；良好的資產證券化機制、退出策略（上市、房地產投資信託基金）等等。 ![炙手可熱的社區商業該怎麼玩？不妨借鑑新加坡模式](https://www.shicheng.news/images/image/1579/15794601.avif?1589860535) 新加坡烏節路商業街 **鄰里中心——新式社區生活場所** 新加坡「鄰里中心（Neighborhood Center）」的概念來源於政府 1965 推行並長期實施的組屋計劃，經過近 40 多年的發展和探索，已成為新加坡城市名片的成功寫照。 鄰里中心的服務對象以本區居民日常活動為主，有別於中心商務對外交流為主的城市功能，但兩者又互為交叉，共同構成城市人民活動中心的完整系統。 鄰里中心是政府調控下的商業行為，在政府的支持下，鄰里中心為社區居民提供教育、文化體育、生活福利等服務，這種不斷完善的商業組合，取得了相當可觀的經濟效益，還提供了很多就業機會。 ![炙手可熱的社區商業該怎麼玩？不妨借鑑新加坡模式](https://www.shicheng.news/images/image/1579/15794602.avif?1589860535) 綠洲台分科診所大樓項目 2015 年，新加坡政府宣布建設新一代鄰里中心計劃，建屋局指出，新一代鄰里中心與舊鄰里中心的最大分別在於其優越的設計、充足的社區空間，以及符合居民需求的設施與服務。 計劃中首個落成啟用的中心——綠洲台（Oasis Terraces）里設有診療所、零售商場、食閣、超市、託兒所、社區花園、遊樂場及健身設施。底樓則有一個 889 平方公尺的社區廣場（Community Plaza）可為居民舉辦各種大小活動。 作為新加坡體育、休閒、娛樂一體化社區和時尚生活中心的先驅，淡濱尼天地（OUR TAMPINES HUB）也已成為新加坡新一代社區合心生態（Hub Ecology）生活中心。 淡濱尼天地總建築面積達 12 萬平方米，內設有公共服務中心、運動場、圖書館、家庭醫療中心、運動科技中心、游泳館、樂齡活動中心、小販中心、民眾俱樂部和零售商店等。 ![炙手可熱的社區商業該怎麼玩？不妨借鑑新加坡模式](https://www.shicheng.news/images/image/1579/15794603.avif?1589860535) 淡賓尼天地一站式生活體驗 全長 6.9 公里的自行車環道與新加坡城市騎行線緊密相連，增加了居民運動場所的同時，也為居民生活提供了極大的便利。底層的露天體育場可容納 5000 多名觀眾，賽事期間可觀看各大比賽，非賽事期間這將是居民展示自我的多功能大舞台。 屋頂的生態社區花園用於休憩遊玩之餘，居民還可以親自參與到花園建設中，而花園植物所需的大部分養料則來自小販中心回收的食物，經生態轉化池變廢為寶，形成了一個天然的可持續生態系統。正是這些節能環保的措施，淡濱尼天地減少了 30% 的能源消耗量，也因此獲得了 BCA（新加坡建設局）頒發的綠色建築獎。 從舊址遷來的淡濱尼社區圖書館，跨越五層樓，是除了國家圖書館之外最大的區域圖書館之一，館內不僅有閱讀空間，還有一個社區展覽館，展示淡濱尼的發展歷史。 ![炙手可熱的社區商業該怎麼玩？不妨借鑑新加坡模式](https://www.shicheng.news/images/image/1579/15794604.avif?1589860535) 淡賓尼底層露天體育場可容納 5000 多名觀眾 **國內社區商業存在極大成長空間** 1997 年，新加坡「鄰里中心」在蘇州工業園區被「克隆」，註冊資金 2 億 9 千萬元人民幣(5742 萬新元)。 新城大廈是鄰里中心開發的第一座綜合性商業大樓。大廈緊密貼近區域居民生活，設有超市、銀行、郵政通信、餐飲店、洗衣房、美容美髮店、藥店、文化用品店、維修店、文體中心、鄰里生鮮店和社區衛生服務中心等 12 項必備功能，並結合現代人休閒和消費需要，設立了多層次、多品種的配套設施。 鄰里中心不僅杜絕了底層商鋪的環境污染、噪音擾民等問題，更改善了人居環境和城市面貌，營造出一種和諧發展的商業氛圍。 ![炙手可熱的社區商業該怎麼玩？不妨借鑑新加坡模式](https://www.shicheng.news/images/image/1579/15794605.avif?1589860535) 鄰里中心豐富的文化活動 目前，已開發國家社區商業消費在社會消費零售總額中的占比最高已超 60%。而國內即便是一線城市，這一占比也僅在 30%-33%之間，社區商業仍有極大成長空間。 近年來相關政策的加持，也促使社區商業不斷加溫。2012 年國務院發布文件，規定新建社區商業和綜合服務設施面積占社區總建築面積的比例不得低於 10%，並支持社區商業網點建設。 2018 年，北京市商務委會同規劃國土委研究的「北京市街區商業生態配置標準」更是明確提出了社區商業零售店、便利店等業態的數量目標，到 2020 年實現基本便民商業設施城市社區全覆蓋。 而如何打造出優質的社區商業項目，一直是行業專家不斷探索的課題。成功的社區商業不是一蹴而就，而是隨著時間的推移，多次自我革新後的呈現，學習先進的模式和理念也是企業應當保持的習慣。 文章來源：風馬牛地產學院 **特色地產諸葛亮-飆馬中國，20餘年專業、專心、專注為地市縣房地產企業轉型特色小鎮、商業地產&產業地產項目提供全程保姆化菜單式服務：** 1、拿地顧問，聯合國際國內機器人、科創名校、智慧醫院、文化創意、養老產業資源，為特色小鎮、特色商業街等特色地產項目戰略策劃頂層設計； 2、策劃設計一體化，攜手國家甲級建築設計院，為房地產企業轉型商業地產如綜合體、購物中心、商業街、專業市場、社區商業；產業地產如商旅、文創、科創、農創、大健康、運動休閒、養老教育、新經濟園區開發，提供定位策劃、概念規劃、建築設計方案； 3、租售代理，攜20餘年千萬方地市縣菜單服務經驗，為商貿物流地產、特色商業街等產業地產&商業地產項目招商銷售； 4、項目診斷，為地市縣問題項目提供解決之道； 5、全程顧問，以20餘年積累的菜單服務經驗為項目全程保駕護航。