# 新加坡住宅、辦公樓和零售市場面臨阻力

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Published: 2019-07-31
Source: 獅城新聞

基於貿易和全球投資放緩，世界銀行將2019年增長預期從2.9%調整為2.6% ， 這使全球增長前景惡化。與此同時，持續緊張的美中貿易戰以及人們對英國退歐一事的擔憂，投資風險依然存在。那麼這對新加坡的住宅、辦公樓和零售地產市場意味著什麼呢?

高力國際(Colliers International)的研究主管Tricia Song表示:「房地產與GDP的增長相關，我認為目前的增長前景肯定喜憂參半。」她在7月11日2019年新加坡房地產開發商協會(Redas)房地產市場更新研討會上發表演說。「美中貿易戰給亞洲蒙上了一層陰影，對新加坡也肯定:新加坡是一個開放的小型經濟體，前景存在很多不穩定性，因此應該會有一些影響。」

此外，現有的降溫措施再加上較低的GDP增長預期，預計將抑制住宅房產領域的需求。

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**辦公樓供應預計在2022年之前將一直處於低位。(圖片來源:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)**

**住宅:「供大於求」**

根據市建局的數據，目前約有44,000套待售的私人住宅單位。政府賣地計劃約有24,000套空置單位和新供應單位。在過去的五年里，年平均銷量為8,400套單位。

「當前供大於求的形勢確實非常具有挑戰性。令我們感到些許安慰的是，政府將繼續密切關注房地產市場，並隨時準備採取行動，以確保一個健康和可持續發展的市場」Redas總裁Chia Ngiang Hong表示。

談到新推出的，華僑銀行的財政部研究與戰略主管Selena Ling指出，新房產的接受率仍低於預期。她預計2019年價格將會下降 「個位數」 ，並強調市場尚未感到房產大的影響。Ling估計，待售單位將需要三年或更長時間來出售。

東南亞仲量聯行的資本市場研究主管Regina Lim對此表示贊同。「新房產的接受率為12-15%這不是開發商期望的事情，而且這肯定會對他們沒有，他們有一個5年的期限來出售項目中的所有單位，或需要支付額外的買家印花稅(ABSD)」她表示「2019年新房銷量可能介於7,000至8,000套左右。」

華僑銀行的Ling指出，潛在的ASDB可能會促使舉債更高的開發商出售剩餘的單位。:「由於大規模收購，中型至大型開發商的凈負債增加了。」「(因此，這些開發商)面臨著更緊迫的任務，即在必要時通過降底價格達到良好的銷售，套現資產以減債。」

**辦公樓: 「低水平供應」**

與此同時，新加坡和東南亞高緯物業(Cushman & Wakefield)的研究部主管Christine Li預計，由於「使用辦公室的」增加，對辦公樓的需求將會保持穩定。這由三個關鍵部門支持: 金融和保險服務、信息和通信以及商業服務。

「自2017年第一季度甲級辦公樓出租率整體觸底後，在這兩年多來，增長的辦公樓出租率一直讓我們感到意外。」「短期內的限量供應也提高了正在建設的項目的預售價格和租金，為的新項目設定了一個新的基準。」

對於新加坡辦公樓市場，Li預計，到2022年之前，供應將處於低水平。她表示:「這明顯低於年平均吸收水平。」與此同時，根據2019年發展總草案，在激勵計劃下，一些地塊可能會以更高的地積比率進行重新開發。這些地塊包括安盛大廈、吉寶大廈及吉寶大廈2號、凱聯大廈(International Plaza)、珊頓大廈、新加坡交易中心2號、安順路（Anson Road）79號及安盛大廈(Anson House)。

儘管這些地塊符合該計劃的要求，但Li指出，開發商可能會發現重新開發項目可能並不賺錢。她表示:「除了支付建設成本和土地溢價，在開發期間，業主將損失4年的租金。」

儘管辦公樓的供應處在低水平，但考慮到越來越多的人認為美國將在2020年陷入衰退，Li對租金增長持謹慎態度。她警告:「儘管這段時期的供應處在低水平，這場衰退將在2020年至2021年間影響當地經濟增長並導致租金趨緩。」

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**零售:「重新想的服務」**

新加坡萊坊 (Knight Frank Singapore)的執行董事兼諮詢業務主管Tay Kah Poh指出，零售領域出現下降趨勢。他表示:「在宏觀經濟不穩定的情況下，當地消費者可能會抑制支出。」

不過，由於局部供應短缺，零售租可能會上漲。據他表示，2019年後，各大購物中心可供應的零售空間將會有限。即便如此，Tay預計今年零售空間的平均率介於90%到92%之間。

鑒於當前不穩定的宏觀經濟，他預計零售商將對利潤增長更加謹慎。他表示:「多數零售商預計利潤增長將會保持不變或持續惡化，而少數零售商則預計情況將會好轉。」

根據他的說法，餐飲行業仍然是「最樂觀的」，而時尚行業則是「最悲觀的」。於對租金人力和市場份額的考慮，零售版塊也會繼續受壓。他說，零售商也在尋找郊區的擴張地點，而不再限於主要的購物地帶。

與此同時，來自電子商務行業的競爭加劇將會鼓勵更多的企業採用線上和線下策略。例如，新加坡電信(SingTel)推出了Unboxed by SingTel，這是一家可模塊化、可移動的無人彈出式商店。該商店整合了線上和線下的購物體驗，讓顧客通過自己的手機試用，在視頻自助服務站註冊套，並可立即從店內的POPStation提取他們購買的設備。

他表示:「除了線上和線下，這是對服務交付方式的重新想。」這不僅限於擁有實體店的零售商，也包括電子商務企業。他舉了一些例子，比如食品雜貨遞送服務Honestbee在Pasir Panjang開設了一家名為Habitat的食品雜貨和餐飲體驗店;還有外賣服務Deliveroo 位於Alice@Mediapolis的用餐空間。

從長遠來看，Tay表示，一些業主甚至可能通過降低租金來吸引在線商戶，以擴大他們的實體店。「這些企業就像一塊吸引人群的磁鐵，增加了商場的客流量。」「為了增加客流量和顧客停留時間，它還會轉向『體驗式零售』。」

他還預測，為了吸引顧客，業主們會或「激活社區空間，在家庭和工作場所之外創一個『第三空間』」。這個概念並不新奇Tay表示，過去40年，一直在努力，但私人則剛剛開始這一。

總體而言，在全球宏觀經濟不穩定下，住宅、辦公樓和零售領域可能面臨阻力。為了克服這個問題，Redas的Chia呼籲開發商與政府合作以推動創新為建築環境和房地產行業帶來更好的果。

「作為房地產生態系統中重要的合作夥伴，我們還將繼續與政府和利益相關者進行公開建設性會議，以深入了解當前問題。」「我們相信，這樣的雙向溝通可以帶來一個反應更快、效率更高的市場生態系統。」