# 新加坡房產買賣常見問題

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Published: 2019-05-12
Source: 獅城新聞

**為什麼置業新加坡**

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作為世界主要金融中心，新加坡政治穩定，法律健全，外匯儲備充足且經濟穩定保證了貨幣堅挺，同時是稅率最低的經濟體之一。是全球富豪和機構投資公司配置資產的戰略要地。

**新加坡政府高效廉潔**

在新加坡,不論新加坡人還是外國人的合法權益都受到政府的充分保障,新加坡在短短几十年發展成為亞洲金融中心,吸引著全世界的投資和人才,主要原因就是新加坡政府的完善法律體制和高效廉潔的政府。拿房產為例，目前的大多永久地契地產，就是英國殖民政府賣出的，新加坡獨立後，這些產業所有權依然受法律承認和保障！

 

**交易信息透明**

新加坡房產交易信息,交易價格都是可以在政府網站上查到的,交易信息如:產權,價格,面積,交易時間等,買家可以通過政府網站查詢整個樓盤各個戶型的市場交易價格,確保買家支付合理市場價格,同時整個房屋交易均由持有新加坡政府執照的房產經紀,律師,銀行家協助完成,交易過程完善高效透明。

**經濟高度發達,土地資源稀缺,寸土寸金,地產增值空間巨大**

新加坡政府居安思危,時刻保持危機感,高經濟增長帶來新加坡本地人口的低生育率,而人才資源是新加坡保持經濟健康增長的引擎。政府白皮書規劃在2030年人口目標是690萬,現還有130萬人的缺口,地產增值潛力看好。

**新加坡政治穩定,貨幣穩定**

新加坡政治穩定,有著非常完善的金融體系,即使在2008年金融危機,新加坡幣始終保持為全球最穩定的貨幣之一,500萬人口的富裕島國,被譽為亞洲瑞士,擁有超過2900億美金的外匯儲備,世界排名領先地位,人均外匯儲備率世界第一。

**花園城市,一流的國際雙語教育,為孩子帶來最佳的精英教育**

新加坡被聯合國譽為最適合人類居住的城市,治安良好,環境優美,基礎設施非常完善。具有新加坡特色的雙語教育政策,為來自國內的孩子帶來更合適的教育模式。

**亞洲經濟繁榮增長,新加坡將為歐亞橋樑**

歐美投資財團開始將目光轉向亞洲,而亞洲大部分國家法律體制還不夠健全,加上歐美財團使用語言為英語,所以香港和新加坡成為了這些財團的首選,然而近些年來香港的國際地位由於種種原因日趨下滑,新加坡成為了更佳選擇，這樣錢也就跟著來了這裡。

**新加坡房產類型與購買資格**

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**1: 政府組屋 (HDB),** 相當於國內經濟適用房, 79%的新加坡人住在政府組屋。作為本地公民的福利,購買組屋的要求較為嚴格,新組屋只限於新加坡公民購買;二手組屋,夫妻雙方只要有一個是公民即可購買,或公民和持有長期簽證的父母聯名購買,或夫妻雙方為永久居民(PR)三年以上。具體可瀏覽HDB官網查詢。

**2:私人組屋(DBSS),** 屬於一種政府組屋的升級版, 由私人開發商設計, 建造, 出售。購買條件和HDB一樣,不能私有化。

**3:執行共管公寓 (EC),**與DBSS一樣,政府給予三明治夾層國民提供的福利房,由私人開發商設計,建造,出售,基本上與私人公寓有一樣的設施。購買條件和HDB類似。EC五年後部分私有化,可以轉售給公民或PR,十年後完全私有化,可以轉售給公民,PR和外籍人士。

**4:私人公寓(Condo),**由私人開發商承建和銷售,沒有購買限制,公民,PR,外籍人士,公司都可以購買,區別在於不同的身份所需上繳的印花稅和額外印花稅會不同。

**5:豪華私人公寓(Luxury Condo)**,由知名開發商設計,承建和銷售,沒有購買限制,公民,PR,外籍人士,公司都可以購買,主要位於新加坡核心中央區,位置均在旺中取靜的經典豪宅區。

**6:有地私宅(Landed),**又分為排屋,半獨立式洋房和優質洋房(Good Class Bungalow)。優質洋房占地至少1400平方米,分布於全島39個優質洋房區。是新加坡頂級富人聚居地,可是一般情況下,有地住宅只能由新加坡公民購買。除了2個例外,一是對新加坡有特殊貢獻的傑出精英，通過律政部長簽字同意，可以申請購買;二是購買聖淘沙升濤灣的99年地契有地住宅,作為自住用途,不可對外出租。

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**新加坡區域劃分和熱點區域的選擇**

新加坡大體上分成五個部分:中央區,東區,東北區,北區以及西區

中央區又細分為:核心中央區-Core Central Region和 周邊中央區域-Rest of Central Region;剩下的東區,東北區,北區和西區則是 外部中央區域-Out of Central Region。

同時新加坡又細分為28個郵區,之前所述的豪華私人公寓基本都在以下郵區

第一郵區(D1):中央商務區,包括濱海灣,新達城,美年大廈

第二郵區(D2):中央商務區,包括丹戎巴葛,安順路,珊頓道,牛車水

第四郵區(D4):南部,包括聖淘沙,花芭山,直落布蘭雅

第六郵區(D6):市區,包括武吉士,市政大廈,橋北路

第九郵區(D9):市區,包括烏節路,里峇峇利,索美塞

第十郵區(D10):市區,包括武吉知馬,東陵路,納新路,烏節路

第十一郵區(D11):市區,羅敏娜,紐頓,湯申,武吉知馬

第1,2,6郵區屬於新加坡中央商務區,世界知名企業均駐紮在這片區域辦公,標誌性建築有金沙酒店,濱海灣金融中心,亞洲廣場,美年大廈,新達城,麗思卡爾頓酒店等等。

第9,10,11郵區就是新加坡的黃金郵區,第9郵區即是世界聞名的烏節路了,第10郵區則是鬧中取靜的武吉知馬高檔住宅區,而第11郵區是整個東南亞的醫療中心。

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**學區房的選擇**

 

新加坡學區房只有在報考小一的時候才有作用,中學開始便是全國招生,看的是小六會考成績。新加坡名校即是排名前30的小學,類似武吉知馬,東陵路附近都是學區房區域。報考名校小學如南洋小學,是這樣一個規則:\[關係>身份>地點\]。大體意思是小學招生包括7個階段,按照優先等級降序排列:

階段1:兄弟姐妹正在該校讀書,一定會被錄取

階段2:父母是該校校友會成員,校董或理事會成員

階段3:兄弟姐妹,父母曾經就讀於該校,或父母是該校職工

階段4:父母在該校做義工滿40個小時,或父母是活躍的社區領導,或被該校認可的相關機構

階段5:開放給新加坡公民,距離優先

階段6:開放給新加坡永久居民,距離優先

階段7:開放給所有人

以上前四個階段是開放給有一定社會關係的新加坡公民,到了第五個階段才向普通公眾開放,如需抽籤,公民會享有優先權,然後才考慮離校距離。外籍人士只有到最後才能報名。有時間的家長可以多參與社區活動,和多承擔社區領導職務。但是對於外籍學生來講,進新加坡本地名校是一件有挑戰的事情,但是新加坡同樣有許多高質量的國際學校可供家長們參考。

**買房流程**

當選定您心儀的區域與學區後，可以使用文末的微信或電話號碼直接與我們聯繫，留下您的姓名，手機號碼和電子郵件地址，以便我們為您設置預約。

**參觀樓盤樣板間**

在指定的日期和時間，讓您親自參觀樓盤樣板間，了解新公寓建成後的樣子。參觀展示樣板間與參觀實際交房單元裝修標準略有不同，主要是從宏觀角度讓潛在買家參觀了解戶型空間實際面積，層高，用材標準，小區配套設施等。 

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**提交意向書表格和空白支票**

選到心儀單位後，您需要填寫由樓盤樣板間裡工作人員提供的意向書，以及一張空白支票。不過這並不意味著您已經獲得了一個單位。這只是向開發商表明您希望被邀請在樓盤開售日選擇一個單位。

**表達自己有意向的幾個單位和備選單位**

因為您心儀的戶型單位也可能被其他買家看中。所以一般應該多列出幾個有興趣購買的單位。

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**開售當天搖號**

在房開商開售當天，您需要在指定的時間達到指定搖號地點等待新樓盤發布，一旦獲得心儀單位的號碼，再次自己確認對戶型和公布的價格滿意，您可以進入選房，簽訂選購權合同並支付訂金

根據搖號結果，您將被告知您可以根據空房情況選擇哪些單位。當您決定購買想要的單位時，您可以通過填寫之前在樓盤樣板間留下的空白支票來當場支付5％的訂金。

**聘請律師**

一旦您預訂了單位，您需要指定一名律師。律師將代表您進行產權交易，確保您的購買權益合規合法。

若置業有申請銀行貸款，當銀行同意貸款給您時，您將收到一份貸款合同，若確定與這家銀行貸款，您應該提交貸款合同給您的律師樓或者要求您貸款的銀行遞交給律師樓，如果有任何疑問，律師可以向您解釋這些貸款合同中的條款。

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**支付15%的房款**

支付5％的訂金定房後，開發商將向您（或您的律師樓）發送兩份銷售和購買正式協議，您必須在收到合同的三周內簽字執行交易，八周內向開發商支付另外15％的房款。付款可以以支票形式交給您的律師樓，然後您的律師樓會在截止日期之前將其轉交給開發商。

對於新加坡公民或者綠卡身份者，需要用到政府公積金付款的買家，您的律師可代表您與公積金局（CPF Board）聯絡。為方便起見，您可以在訪問律師辦公室當天提交購房協議時要求律師辦理。

**支付印花稅**

在您收到開發商的正式銷售和購買合同三周內，買家必須簽字執行交易，並從執行交易日起的兩周內，給新加坡政府支付買房印花稅。

**等待公寓建成**

在等待公寓交房階段，剩下的80％的公寓房款將根據已建成的樓體部分來分階段支付。如果您以現金支付餘下的80％房款，您的律師將在必要時與您聯繫以進行付款。如果通過公積金或銀行貸款進行支付，您的律師將完成剩下的工作。

**開發商通知拿鑰匙，檢查缺陷並搬入**

一旦該單位準備好入住，您或您的律師將收到通知，您可以去領取鑰匙，開發商對新房提供一年保修，那時候您所要做的就是檢查室內是否有建築缺陷，然後搬入新宅，享受生活！

**如何向新加坡匯房款**

在新加坡買房並需要從國內匯款到新加坡時，您要注意，按照國家外管局的相關規定，個人移民財產轉移購付匯屬於外匯業務中的資本項目個人外匯管理範疇，需要得到監管機構相應核准後方能辦理。

如果您在取得新加坡移民身份後，其在取得移民身份之前在中國境內擁有的合法財產變現後，只要符合外管局的要求，都可以合法購付匯，這樣就對於您在移民後的生活和工作提供了很大的幫助。

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客戶申請移民對外轉移的財產應是本人所有的合法財產，且不得與第三人有權益的爭議。可包括：

個人薪酬所得（包括工資和薪金所得、稿酬所得、勞務報酬等）

合法經營所得（包括私營業主、企業個人股東、個體工商戶生產經營所得，對企事業單位承包、租賃經營所得）

對資本所得及變現(包括利息，股息，紅利，財產租賃，財產轉讓等)

偶然所得（包括合法的福利彩票、體育彩票等）

申請人移民財產轉移購匯匯出需事先憑以下材料向外匯局申請書面申請。內容包括：

申請移民轉移的原因；財產收入來源和財產變現的詳細說明等。由申請人本人簽名的《移民財產對外轉移申請人情況表》。

由申請人或其代理人簽名的《個人財產對外轉移外匯業務申請表》。

申請人身份證明文件。移居新加坡的，應當提供公安機關出具的中國戶籍註銷證明和中國駐外使領館出具或認證的申請人在國外定居證明。

申請人財產權利證明文件。如房屋產權證複印件、房地產買賣契約或拆遷補償安置協議書、存款證明以及其他證明文件。

申請轉移財產所在地或收入來源地主管稅務機關開具的稅收證明或完稅憑證。

外匯局要求提供的其他資料。

委託他人辦理的，還需提供委託代理協議和代理人身份證明。委託代理協議、相關財產權利證明應當按照國家有關公證的規定進行公證。

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此外，申請財產對外轉移總金額在等值人民幣50萬元以下（含50萬元）的，由所在地外匯局審批。經批准後，所在地外匯局向申請人出具批准復函和核准件，申請人持核准件到當地外匯指定銀行辦理購付匯手續。超過上述金額的，由所在地外匯局初審後，報國家外匯管理局審批。所在地外匯局憑國家外匯管理局的批准文件，向申請人出具批准復函和核准件，申請人持核准件到當地外匯指定銀行辦理購付匯手續。外匯指定銀行辦理售匯後，應直接將外匯匯往新加坡申請人本人的帳戶，不得在中國境內提取外幣現鈔。

**若達不到以上匯款要求，買房者資金來源合法，憑新加坡買房合同，通過新加坡本地渠道亦可安排資金安全入境，詳情請加我們微信諮詢。**

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新加坡房產顧問/郭堅龍（資深國際會計師/新加坡註冊會計師）

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我是誰

**郭堅龍**：獎學金從中國來新加坡學習，以優異成績取得**工程學一等榮譽學位**，畢業後履行獎學金義務留新工作，先後就職於新加坡，美國及中國知名企業。國際會計師資深會員（Fellow Member Of ACCA，會員號1128079)，新加坡特許會計師（Member of ISCA，會員號825723）。長期從事並擅長數據分析，自己喜歡投資房地產並在新中兩地投資多處房產。經常給周圍朋友提供投資建議，但有時誠惶誠恐，怕不夠專業好心辦壞事。機緣巧合，在好友建議下，決定全職投入房地產，以便更加專注，更加深入地去了解這個行業，並希望藉此結識跟多對房地產投資有興趣的朋友，相互學習，共同發展。

我們是誰

博納產業（新加坡上市企業PropNex）中文精英隊，秉承誠待人，信為本，專立業的價值觀，聚集業內高信譽的行業精英，以提升新加坡房地產中文資訊和服務的行業標準為使命，提供行業最高水準的房地產一站式服務，包括：

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