外國人被額外買家印花稅（ABSD）擋在門外，本地富豪來接盤
最近一份最新的豪宅市場報告，徹底顛覆了很多人對新加坡樓市的傳統印象：
原來那些動不動幾千萬的頂級豪宅，現在已經不是外國人在買，而是新加坡本地人自己在掃貨。
甚至可以說：
新加坡的富豪，正在主導整個5百萬以上的豪宅市場。
從7月到9月，也就是2025年第三季度，171套位於核心中央區（CCR）的豪宅（每套至少500萬新幣）成交，其中竟然有130套是由新加坡人買下的，占了整整76%。
這個比例，比去年同期還要高。
這波勢頭太猛了。
為什麼？因為本地人的錢，是真的多。
讓我們來拆開看看。
外國人被60% ABSD「勸退」，本地買家趁勢殺入
自從2023年ABSD上調後，外國人買房需要繳納60%額外印花稅，幾乎等於「封殺」。
但市場從來不會空出來。
空出來的位置，被新加坡富豪無縫接管。
專家說：
「豪宅市場的主角已經完全換人，本地買家成了絕對主力。」
甚至連家族辦公室（Family Offices）也在增加豪宅配置，把高端住宅當成長期資產、財富保值工具。
你以為豪宅沒人買？其實只是換了買家。
成交量、成交價雙雙暴漲
5百萬級豪宅被「掃貨」， 新加坡富豪們買得不僅多，而且買得大、買得狠。
幾個數字你看了會更震驚：
CCR區域豪宅成交額，一個季度暴漲25.7%，達到17.25億新幣。
每套豪宅平均成交價突破1009萬新幣。
3,000+ psf & 5百萬以上的單位，從上一季的34套，跳到這一季的50套。
誰在貢獻這些數字？
答案很清楚：
本地買家。
而且第三季度賣得最好的幾個項目也都是頂級豪宅盤：
UpperHouse@Orchard Boulevard
The Robertson Opus
21 Anderson
Watten House
越貴的盤，賣得越快。
10月份更誇張：開發商單月賣出2,424套新私宅，創全年新高
10月份的URA數據更是亮眼：
新私宅銷量 2,424 套（2025年單月最高）
其中 CCR 占了 724 套（比例接近30%）
Skye at Holland 一盤就賣了 661 套，占 CCR 的 91.4%
最關鍵的一點：
10月買房的人里，86.7%是新加坡公民。
外國人只剩 1.3%。
被對比得最明顯的數據是：
5–6百萬區間成交 49 套
31 套被新加坡人買走
13 套被PR買走
外國人只買了 5 套
再看 ultra luxury：
全島成交 4 套千萬級豪宅
3 套買家是新加坡人
1 套買家是PR
其中最「狠」的一個：
Aman Skywater Residences 的一個單位，PR買家豪擲$6,501 psf創紀錄。
為什麼新加坡人買得起？
因為錢，真的在本地
某房地產公司CEO給了一個關鍵解釋：
過去兩年，有4,100名富豪遷入新加坡（Henley & Partners 數據）
——其中不少已經成功拿到PR或公民，直接計入「本地買家」。
新幣強、利率低、現金多
——這些因素都讓豪宅成了最穩的財富儲存方式。
家族辦公室、企業主、第二代富豪，都在加碼地產。
「豪宅市場的火，是因為本地錢太多、太敢買、太需要資產保值。」
外國人真的都「跑完」了嗎？沒有。
只是他們也在變聰明。
雖然60% ABSD幾乎等於「禁止購買」，但豪宅市場還是有零星外國人出現。
例如：
一位柬埔寨買家，照樣花了約510萬買下 One Marina Gardens 的單位。
人家知道要付60% ABSD，還是願意買。
為什麼？
新加坡穩
新加坡安全
新幣強
風險低
這就是「避風港效應」，永遠存在。
2026年豪宅大戰即將來臨：多個新盤預計破千萬
2026年豪宅市場會很熱鬧, 預計可能五百萬起步的新盤包括：
Newport Residences
River Modern
Dunearn Road GLS
Holland Link GLS
而一些頂級Penthouse，很可能「輕鬆」上1,000–2,000萬新幣。
問題來了：
本地買家撐不撐得住？
從目前的趨勢來看——撐得住，而且還會繼續買。
新加坡豪宅市場真正的主角，是本地人
過去我們以為：
豪宅市場 = 外國富豪的遊樂場。
事實卻是：
2025年的豪宅市場，已經完全變成了新加坡富豪的主場。
